Запрет на электронные сделки с недвижимостью

Разбираемся, какие существуют механизмы для безопасной продажи квартиры, как их использовать, и почему иногда они могут не сработать.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Несмотря на то, что электронные сделки с недвижимостью начали проводить еще в 2015 году, многие собственники и покупатели до сих пор опасаются такого способа. Страх подогревают и СМИ, которые периодически рассказывают о мошенниках, которые крадут квартиры онлайн. Чтобы защитить свое имущество, многие решают наложить запрет на проведение электронных сделок. Но ошибочно выбирают для этого запрет на проведение сделки без личного участия собственника. Такой запрет не позволит провести сделку по доверенности. И он не будет работать, если собственник подпишет электронные документы своим сертификатом электронной подписи. 

Давайте разберем, как же собственнику запретить проводить электронные сделки со своей недвижимостью и нужно ли это делать.

Причины введения запрета на электронные сделки

В 2019 году в закон о регистрации недвижимости внесли поправки — Росреестр перестал принимать электронные документы от физлиц, если они не дали на это специальное согласие. Эта норма в законе появилась, чтобы дополнительно защитить собственников недвижимости от мошенников.

Раньше мошенник могли попытаться украсть квартиру, незаконно выпустив электронную подпись через недобросовестные удостоверяющие центры — с помощью поддельных документов. В первую очередь это происходило с жильем, которым собственник не пользовался лично — например, сдавал в аренду или купил как инвестицию. Хозяин узнавал о краже слишком поздно, когда квартиру уже переоформили и продали. В 2025 году украсть недвижимость таким способом практически невозможно, а новая норма в законе позволяет защититься и от этих случаев.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Как работает запрет на электронные сделки с недвижимостью

Запрет стоит по умолчанию, поэтому Росреестр принимает от физических лиц только бумажные заявления через МФЦ. Если участники сделки попытаются подать электронные документы при действующем запрете, Росреестр оставит их без рассмотрения. Однако провести сделку с физлицами онлайн можно, для этого нужно выполнить одно из условий:

• Собственник заранее написал согласие на проведение электронной регистрации.
• Документы поданы нотариусом в результате нотариально удостоверенной сделки или государственными органами.
• В сделке участвует банк. Например, в сервисе Электронная сделка Контур.Банк подключится к сделке автоматически и заявление писать не придется. 
• Документы подписаны квалифицированной подписью, которую выпустили в удостоверяющем центре Федеральной кадастровой палаты.

Как установить запрет на электронные сделки с недвижимостью

Запрет на государственную регистрацию с помощью электронных документов действует в силу закона, собственникам не нужно ничего делать.

Чтобы дополнительно защитить недвижимость, можно установить запрет на регистрацию без личного участия.

Когда прекращается действие запрета на электронные сделки

Запрет действует бессрочно. Однако, если вы однажды уже подавали заявление в Росреестр об использовании электронных документов, в следующий раз заявление подавать не нужно.

Как снять запрет

Чтобы снять ограничение на использование электронных документов, нужно подать заявление о согласии на такой вид сделок в любом МФЦ. 

Это может быть полезно, если продавец и покупатель находятся в разных городах и не хотят отправлять документы почтой. После обработки заявления Росреестр сможет принимать документы в электронном виде для регистрации перехода прав собственности.

Проводите сделки не выходя из офиса. Электронная регистрация и безопасные расчеты в одном окне, без визитов в банки и МФЦ.

Узнать больше

Когда нужен запрет на сделки с недвижимостью без личного участия 

Собственник недвижимости может запретить проводить сделки, если заявление подает не он сам, а доверенное лицо. Установить подобный запрет стоит:

• Одиноким пожилым собственникам — наиболее уязвимая категория из-за низкой юридической осведомленности.
• Владельцам, оставляющим недвижимость без присмотра — особенно при длительном отсутствии
• Совладельцам долевой собственности — могут столкнуться с незаконными манипуляциями со своей долей.
• Арендодателям — рискуют стать жертвами мошеннических схем с арендаторами.

Запрет действует на все объекты недвижимости, подлежащие обязательной регистрации в Росреестре, включая квартиры, жилые дома и земельные участки. Установить ограничение можно на весь объект, или на его отдельные части. Например, владелец доли в доме может запретить операции именно со своей частью собственности. Однако следует учитывать, что ограничение не распространяются на других совладельцев — они по-прежнему могут свободно распоряжаться своими долями в соответствии с законодательством.

Подписание документов по сделке с помощью сертификата усиленной электронной подписи приравнивается к личному присутствию. Поэтому запрет на оформление недвижимости без участия собственника не распространяется на электронные сделки.

Проверяйте сделки с недвижимостью быстрее. Эксперт-проверка соберет данные об объекте и участниках из 13+ источников и подскажет о рисках. Отчет можно использовать в суде.

Попробовать

Как установить запрет на сделки с недвижимостью без личного участия 

Самый быстрый способ — через портал Госуслуг. Для этого потребуется подтвержденная учетная запись на платформе и квалифицированная электронная подпись.

Подать документ может сам собственник или его официальный представитель.

Что потребуется для оформления:

• Паспортные данные заявителя
• Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН)
• Кадастровый номер объекта

Информацию о запрете внесут в ЕГРН в течение пяти рабочих дней после подачи заявления. Уведомление об этом отправят в личный кабинет на Госуслугах. Кроме того, подать заявление можно через ближайшее отделение МФЦ или в личном кабинете на сайте Росреестра.

Важно: запрет не ограничивает права собственника на распоряжение имуществом. Он по прежнему может продать, сдать в аренду или подарить объект. Просто должен присутствовать на сделке лично.

Проверяйте сделки с недвижимостью быстрее. Эксперт-проверка соберет данные об объекте и участниках из 13+ источников и подскажет о рисках. Отчет можно использовать в суде.

Попробовать

Снятие запрета через Госуслуги

Отменить запрет можно так же, как его устанавливали: через Госуслуги или МФЦ. На Госуслугах необходимо заполнить электронное заявление о снятии ограничения. 

Если у собственника нет КЭП, он может подать заявление в любом отделении МФЦ. 

Чтобы оформить заявление через Госуслуги или МФЦ нужны:

• Паспортные данные заявителя
• Идентификационный номер налогоплательщика (ИНН)
• Кадастровый номер объекта

Запись о запрете уберут из ЕГРН в течение 5 рабочих дней со дня приема заявления, а уведомление об этом придет в личный кабинет Госуслуг или на электронную почту, указанную в Росреестре.

Основные схемы мошенничества в сфере недвижимости

Подделка документов

Мошенники могут попытаться продать чужую недвижимость, используя поддельные документы. Иногда аферисты выдают арендованное жилье за собственное. В таких ситуациях они обычно избегают показывать оригиналы бумаг, искусственно занижают цену, создают искусственную срочность и оказывают психологическое давление на покупателя.

Среди документов чаще всего подделывают паспорт собственника. Покупатель сверяет данные с информацией в выписке ЕГРН, не находит расхождений и доверяет продавцу. Однако стоит внимательно изучить сам документ: проверить водяные знаки, печати, целостность страниц. Тревожными сигналами будут неровный шрифт, следы исправлений, вздутая ламинация или подозрительно новый вид у давно выданного паспорта. Важно убедиться, что человек на фотографии действительно похож на продавца.

Также мошенники могут продавать недвижимость по поддельной доверенности. Проверить подлинность документа можно через реестр доверенностей Нотариальной палаты. Лучше сделать это дважды: при первом знакомстве с объектом и непосредственно перед сделкой. Так вы узнаете, действительна ли доверенность и не была ли она отозвана. Важно сверить паспортные данные представителя с указанными в документе.

Кроме того, мошенники используют поддельные выписки из ЕГРН, чтобы убедить покупателя в своем праве собственности и получить предоплату. Бумажную версию подделать относительно просто — достаточно добавить печать Росреестра. С электронной выпиской сложнее: она заверяется цифровой подписью ведомства, подлинность которой можно проверить на официальном портале. Если в документ вносили изменения после подписания — вы сразу это увидите.

Не стоит доверять и правоустанавливающим документам — договорам купли-продажи, уступки прав, ДДУ или свидетельствам о наследстве. Проверить легитимность таких бумаг можно, запросив у продавца выписку из ЕГРН о переходе прав собственности.

Продажа недвижимости без согласия собственника

Недвижимость может принадлежать сразу нескольким собственникам, и для совершения сделки нужно согласие каждого из них. Однако не все совладельцы могут быть указаны в официальных документах. Например, даже если в ЕГРН и договоре фигурирует только муж, его жена сохраняет равные права на имущество, приобретенное в браке. Это правило не действует при наличии брачного договора, который меняет режим совместной собственности супругов. 

Продажа жилья без согласия второго супруга чревата серьезными последствиями — такую сделку могут признать недействительной через суд. Пострадавшая сторона имеет право подать иск в течение года с момента обнаружения факта продажи.

Проверить семейное положение продавца можно разными способами в зависимости от даты приобретения недвижимости. Для объектов, купленных до 15 июля 2021 года, достаточно посмотреть штамп в паспорте. После этой даты отметка о браке ставится по желанию — поэтому потребуется официальная справка из ЗАГСа на момент сделки. Отказ продавца предоставить такой документ должен стать для покупателя серьезным предупреждением.

Особые правила действуют, когда среди собственников есть несовершеннолетние. Даже если дети не являются собственниками по документам, но родились после 1 января 2007 года, необходимо проверить, не использовался ли при покупке материнский капитал. В таком случае детям обязательно должна принадлежать доля в собственности. Продажа такого жилья требует обязательного согласия органов опеки и участия нотариуса

О других мошеннических схемах с недвижимостью — читайте в нашей статье в блоге.