Что лучше: уменьшать платеж или срок ипотеки

По данным Центробанка, совокупная задолженность по ипотечным кредитам в июле 2025 года составила 22,1 трлн ₽. А средний срок такого кредита — 27 лет. Неудивительно, что многие хотят как можно быстрее закрыть кредит. Рассказываем, как это сделать с выгодой.

Как правило, риелторы работают с ипотечными клиентами только на этапе получения кредита. Но им важно разбираться и в особенностях досрочного погашения. Во-первых, чтобы дать совет на будущее. Например, порекомендовать увеличить срок ипотеки, чтобы снизить размер ежемесячного платежа. А потом, когда финансовое положение улучшится, погашать кредит досрочно, и избежать большой переплаты.

Во-вторых, консультация по вопросу досрочного погашения кредита может стать вашей дополнительной услугой. Так, агент может взять на себя подготовку расчетов, а также сопровождение клиента на всех этапах. Это позволит повысить доход, особенно во время затишья на рынке.

Итак, давайте разберем, как закрыть кредит быстрее и стоит ли это делать.

Помогайте клиентам оформить ипотеку и получайте вознаграждение за одобренные кредиты с помощью сервиса Ипотечный брокер. Доступно для юр. лиц, ИП и самозанятых

Рассчитать бонус

Варианты досрочного погашения ипотеки

Существует несколько способов погасить ипотеку раньше времени. Так, кредит можно закрыть полностью или внести только часть задолженности. При частичном погашении также есть два варианта: уменьшить срок кредита или сумму ежемесячных платежей.

Как правило, заемщик сам выбирает, какой из вариантов использовать. Однако иногда банки могут устанавливать ограничения. Например, устанавливать максимальный или минимальный размер внесения средств.

Сокращение срока ипотечного кредита

Как следует из названия, при таком способе выплаты влияют на срок кредита, а сумма ежемесячных платежей остается прежней. Этот способ многим не нравится только потому, что его эффект не получится ощутить сразу. Даже если заемщик внесет несколько миллионов рублей, его ежемесячные обязательства останутся прежними.

Уменьшение ежемесячных платежей

При таком способе срок ипотеки остается без изменений, а сокращаются ежемесячные платежи. Это позволяет снизить финансовую нагрузку в моменте и сразу почувствовать эффект от досрочного погашения.

Что выгоднее: уменьшать платежи или сокращать срок кредита

Универсального ответа нет. Все потому, что у каждого заемщика свои приоритеты. Прежде, чем советовать им тот или иной способ погашения кредита, узнайте, чего они хотят этим добиться.

Если для заемщика важно как можно меньше заплатить в итоге — лучше сокращать срок кредита. В этом случае заемщик сокращает основной долг. За счет этого снижается и сумма процентов, а, значит, и переплата.

Если заемщик хочет снизить финансовую нагрузку сейчас, лучше сокращать сумму ежемесячных платежей. Так, уже со следующего месяца ему нужно будет платить меньше. Однако в долгосрочной перспективе такой способ будет менее выгодным: основная часть досрочного платежа потратится на погашение процентов, а не основного долга.

Когда досрочно гасить ипотеку невыгодно

В первую очередь, если ставка по ипотеке ниже ставки по депозитам. В таком случае заемщику выгоднее держать деньги на вкладе и получать проценты от банка. Также можно использовать другие, более доходные варианты инвестирования, например, в облигации.

Примеры расчета досрочного погашения

Чтобы не быть голословными, давайте рассмотрим разные варианты ипотеки и ее досрочного погашения.

Например, есть две семьи с ипотечными кредитами. Первой удалось получить ипотеку до повышения ключевой ставки — под 7% годовых на 25 лет. Вторая взяла кредит недавно, по ставке 20% годовых на те же 25 лет.

Чтобы упростить расчеты допустим, что основной долг по обоим кредитам — 5 млн ₽. Спустя три года выплат обе семьи накопили 1 млн ₽ и думают, как правильно ими распорядиться. Сначала рассчитаем разные способы погашения для ипотеки под 7% годовых:

Как видим, если семья решит сократить срок ипотеки, она сможет сэкономить почти 2,5 млн ₽. А вот сокращение платежей кажется совсем невыгодным — сумма платежа станет меньше примерно на 20%, а переплата — на 40% выше, чем при сокращении срока.

Теперь проведем те же расчеты для ипотеки под 20% годовых.

Здесь мы видим иную ситуацию. Так, при внесении 1 млн ₽ семье удастся сократить платеж на 17 168,08 ₽. Несмотря на то, что в долгосрочной перспективе это невыгодно, в моменте это может значительно сэкономить семейный бюджет.

Заемщики могут чередовать способы досрочного погашения. Например, сначала уменьшить размер платежа до оптимального. А потом сокращать срок ипотеки, чтобы снизить итоговую переплату.
 

Дарья Кривощекова
Эксперт сервиса Ипотечный брокер

Используйте для расчетов специальные калькуляторы: они есть на сайтах банков, а также в независимых сервисах. Так вы сможете быстро оценить свою выгоду и принять взвешенное решение.

Условия досрочного полного и частичного погашения

Возможность досрочно погасить кредит или его часть гарантирована ст. 810 Гражданского кодекса. Банки не должны мешать заемщику или вводить штрафы. Однако могут ограничить сумму досрочного платежа. Например, указать, что при погашении в отделении банка можно внести любую сумму, а онлайн — не больше определенного процента от основного долга. Узнать конкретные условия можно в кредитном договоре.

Заемщик должен уведомить кредитора о своем решении. Иначе эти деньги могут просто попасть на счет, с которого будут списывать ежемесячные платежи.

Если долг погашается полностью, нужно снять обременение с недвижимости в ЕГРН. Это может сделать как залогодатель, так и заемщик. О том, как проверить недвижимость на обременения, мы писали в отдельной статье.

Проверьте недвижимость на обременения и другие потенциальные риски с помощью сервиса Эксперт-проверка.

Узнать подробнее

Как оформить досрочное погашение

Заемщик должен предупредить банк о погашении до того, как сделает перевод. Для этого нужно написать заявление в отделении банка, в приложении или через интернет-банк.

После внесения платежа я рекомендую заказать в банке специальную справку — о частичном или полном погашении кредита. В разных банках такие документы могут называться по-разному, например, справкой об остатке кредита или выпиской платежей по кредиту. Если вы сомневаетесь, какой документ нужен, можно обратиться в клиентскую поддержку банка.

Возвращается ли страховка при досрочном погашении ипотеки

Страхование недвижимости — обязательное условия получения ипотеки. Также банки могут попросить заемщика застраховать свою жизнь и здоровье, а также титул — в обмен на снижение процентной ставки.

Если страховой полис оформлен после 1 сентября 2020 года, заемщик может вернуть его стоимость при досрочном погашении кредита. Это правило действует, если полис был оформлен раньше 2020 года, но при продлении заемщик сменил страховую компанию. Конечно, нельзя вернуть полную стоимость страховки. При обращении компания сделает перерасчет и выплатит только часть стоимости за неиспользованный период.

Если же полис оформлен до сентября 2020 года и заемщик не менял страховую, нужно изучить условия договора. Вернуть часть средств получится, только если это указано в документе.

Досрочное погашение ипотеки за счет материнского капитала

Не обязательно откладывать деньги на досрочное погашение ипотеки. Семьи с детьми могут использовать для этого средства материнского капитала — всю сумму сертификата или только часть. Даже если получили ипотеку задолго до рождения ребенка.

Чтобы оформить досрочное погашение, сначала заемщик запрашивает в банке справку об остатке долга. А затем подает в Социальный фонд России (СФР) специальное заявление и прикладывает к нему пакет документов. В течение пяти дней сотрудник фонда изучит запрос и отправит официальный ответ. Если решение положительное — нужно уведомить банк о досрочном погашении и дождаться, когда СФР перечислит нужную сумму.

Банк может установить, что при использовании маткапитала можно уменьшить только срок кредита или только сумму платежа. Чтобы узнать о таком ограничении нужно внимательно изучить кредитный договор.

Документы, необходимые для СФР при погашении ипотеки материнским капиталом

• Паспорт и СНИЛС заемщика. Это может быть и отец, и мать ребенка, главное, чтобы родители были в браке.
• Сертификат на маткапитал.
• Свидетельство о заключении брака.
• Справка об остатке задолженности по ипотечному кредиту.
• Кредитный договор.
• Договор долевого участия (ДДУ), уступки прав требования (ДУПТ) или купли-продажи (ДКП).
• Выписка из ЕГРН.
• Выписка с ипотечного счета, которая подтвердит, что банк выплатил средства заемщику.

Ошибки при досрочном погашении ипотеки

Просто перевести деньги на кредитный счет. Как мы уже говорили, заемщик должен предупредить банк о решении внести досрочный платеж. Если этого не сделать, средства будут лежать на счете и банк будет использовать их для погашения ежемесячных платежей по графику. Важно изучить требования банка к уведомлению. По закону это нужно сделать минимум за 30 дней до платежа. Однако многие кредиторы идут на уступки и говорят, что написать заявление можно за 1-2 недели, а иногда и в тот же день.

Самому рассчитать сумму для полного погашения кредита. Даже расчеты в банковском калькуляторе стоит использовать только для ориентира. Чтобы не запутаться и заплатить ровно столько, сколько необходимо, лучше обратиться в сам банк. Многие автоматически рассчитывают сумму для полного досрочного погашения в своем приложении. Другие могут попросить лично приехать в отделение банка.

Не перепроверить, что долг погашен. Даже если заемщик не доплатит несколько копеек, банк продолжит считать, что кредит действует. И будет начислять проценты. Так кредитная история может быть испорчена отметками о просрочке — это повлияет на возможность получить новый кредит.

Забыть снять обременение. При получении ипотеки на недвижимость накладывают обременение. Оно ограничивает собственника в правах. Например, он не сможет продать объект или сдать его в аренду без согласия кредитора. Большинство банков идут навстречу клиентам и самостоятельно отправляют заявления на снятие обременения в Росреестр. Но они не обязаны этого делать. Поэтому, при погашении кредита стоит уточнить у сотрудников, кто за это отвечает.

И, даже если банк взял снятие обременения на себя, через месяц стоит заказать выписку из ЕГРН и убедиться, что ипотека погашена.

Проверьте недвижимость клиента на обременение с помощью сервиса Эксперт-проверка

Узнать подробнее

На что обратить особое внимание при досрочном погашении ипотеки

Резюмируем то, что сказали в этой статье раньше и выведем несколько простых правил:

• Выбирайте способ погашения в зависимости от жизненной ситуации и тщательно рассчитывайте все варианты.
• Проверяйте договоры с банком и страховой компанией, чтобы избежать проблем и сэкономить дополнительные средства.
• Подтверждайте свои действия документально: запрашивайте в банке справки о полном или частичном погашении кредита.

Досрочное погашения позволяет снизить размер переплаты по кредиту. Но, как и любой финансовый инструмент, его нужно использовать обдуманно. Рассмотреть все варианты и выбрать самый подходящий.