Пожизненное проживание в квартире: право без собственности

Иногда прописка может оказаться сильнее права собственности. И владелец жилья не может выселить жильцов, даже если это посторонние люди. В статье разберем, что такое право пожизненного проживания и когда его можно получить.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Мы привыкли при проверке недвижимости обязательно проверять собственника, ведь только у него есть право распоряжаться имуществом. На прописанных, как правило, никто не обращает внимание. Но в редких случаях у жильца может оказаться право пожизненного проживания. Поэтому проверять квартиру следует обязательно при помощи специализированных сервисов.

Что такое право пожизненного проживания

Как понятно из названия, право пожизненного проживание дает человеку возможность пользоваться недвижимостью независимо от решений собственника. Даже если по каким-то причинам владелец квартиры захочет выписать человека с таким правом, он не сможет сделать этого даже через суд. Так покупатель недвижимости может столкнуться с проблемой — в его доме будет жить чужой человек, и сделать с этим ничего не получится.

Право пожизненного проживания нельзя подарить или завещать — оно теряет действие после смерти человека. Однако человек с таким правом может прописать в недвижимости своих детей до 18 лет даже без согласия собственника. А вот прописать в квартире жену, мужа или любого другого человека уже не получится.

Проверяйте сделки с недвижимостью быстрее. Эксперт-проверка соберет данные об объекте и участниках из 13+ источников и подскажет о рисках. Отчет можно использовать в суде.

Попробовать

Кто может получить право пожизненного проживания

Как правило, право пожизненного проживания получают члены семьи собственника, но бывают и исключения. Давайте разберем, в каких случаях это возможно:

Право пожизненного проживания при отказе от приватизации

Это самая распространенная причина, по которой можно получить пожизненную прописку. При приватизации право на долю в квартире получают все, кто на данный момент в ней прописан. Но это только право, при желании от доли можно отказаться. В этом случае человек и получает право пожизненного проживания.

Отменить его не получится, даже если у человека есть другая недвижимость в собственности, которую он получил после приватизации.

Суды приравнивают членов семей пайщиков жилищно-строительных кооперативов к членам семьи собственников приватизированной квартиры (Определение Верховного Суда РФ от 12.01.2016 № 56-КГ15-31). Поэтому все, кто включен в ордер как члены семьи, могут претендовать на пожизненное проживание в квартире.

Отметим также, что получить право проживания может даже человек, который не участвовал в приватизации потому, что был осужден и на время снят с регистрации. Получается, что даже через несколько лет после приватизации и продажи недвижимости собственник может столкнуться с неожиданным гостем, который может жить в его доме. Похожую историю мы рассказывали в другой статье.

Право пожизненного проживания при подписании завещательного отказа

При жизни собственник может установить условия получения наследства для наследников, в частности, позволить третьему лицу жить в недвижимости — определенный срок или пожизненно. Таким лицом может быть кто угодно: дальний родственник, сосед или просто посторонний человек.

Рассмотрим, как работает завещательный отказ, на примере:

Пожилая женщина не может самостоятельно обслуживать себя, а ее дети давно живут за границей. Поэтому женщина договаривается с соцработницей, что та будет выполнять ее поручения. Она не готова завещать соцработнице свою квартиру, но предлагает ей жить в одной из комнат неограниченное время. Так, после смерти собственницы дети получат квартиру в наследство, но не смогут выселить из нее соцработницу, пока та не захочет.

Получить завещательный отказ нужно в течение трех лет с момента открытия наследства. Передать его другим людям, не указанным в завещании, нельзя.

Право пожизненного проживания при пожизненном содержании с иждивением

Собственник может передать недвижимость любому человеку в обмен на пожизненное содержание — ренту. Рентой могут быть периодические денежные выплаты или натуральное обеспечение. Например. пожилой собственник может заключить договор ренты с соседом: в обмен на уход, бытовое обслуживание и финансовое обеспечение он передает соседу свое жилье.

В отличие от завещательного отказа, право пожизненного проживания получает сам собственник — получатель ренты. Это право защищает его от мошенников: даже если недвижимость продадут еще до смерти получателя ренты, никто не сможет выгнать его из этого жилья.

Право пожизненного проживания на основании договоров и соглашений

В редких случаях право пожизненного проживания могут указать в различных договорах и соглашениях, например:

• В договоре купли-продажи, если продавец и покупатель заранее договариваются о том, что кто-то продолжить жить в квартире, в том числе в обмен на скидку.
• В договоре дарения, если собственник хочет подарить недвижимость, но получить гарантии, что сможет в ней жить до собственной смерти. В таком случае суды рассматривают договор дарения как смешанный, в котором можно включить элементы других договоров.
• В брачном договоре или соглашении о разделе имущества супругов, если муж или жена хотят сохранить право пользования даже после развода.

Изменения в законодательстве с 1 сентября 2025 года

По сути, право пожизненного проживания — это обременение недвижимости. Однако до недавнего времени его можно было не указывать в ЕГРН. Поэтому даже ответственные покупатели, которые тщательно проверяли объект, могли узнать о пожизненном жильце уже после сделки.

С 1 сентября 2025 года в ЕГРН будут вносить данные о членах семьи собственника, у по разным причинам есть право проживания, в том числе:

• в результате приватизации,
• в результате включения в ордер о вселении в кооперативное жилье,
• на основе решения суда или по закону.

Чтобы запись появилась в ЕГРН, собственник должен подать специальное заявление в Росреестр. Также эти сведения могут добавить в реестр по решению суда.

Отметим, что даже если в выписке нет информации о людях с правом пожизненного проживания, это не гарантия, что их нет. Проблема в том, что собственник может по незнанию или специально не подать заявление в Росреестр. И за это не предусмотрено никакого наказания. Также новая норма не распространяется на третьих лиц, которые получили право пользования на основе договора, по завещательному отказу или другим причинам.

Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.

Узнать подробнее

Как выявить людей с правом проживания

Как мы уже говорили, это задача под звездочкой. Конечно, в первую очередь, нужно заказать выписку из ЕГРН об основных характеристиках объекта. Возможно, в ней будут указаны члены семьи с правом пользования. Также можно изучить выписку о переходе прав на объект — в ней покажут историю перехода владения объектом с 1989 года.

Затем стоит изучить документ-основание перехода прав собственности к нынешнему владельцу. Посмотрите условия продажи и дарения. Особое внимание уделите договорам ренты и наследным делам. В сложных случаях лучше обратиться за консультацией к практикующему юристу.

Также стоит проверить, не участвовал ли собственник в судебных спорах. Возможно, он уже пытался выписать «пожизненного жильца» из квартиры, или наоборот был ответчиком в таком деле.

Конечно, не стоит забывать о выписке из домовой книги — их отменили в 2018 году, но даже сейчас можно получить архивный документ. Особенно осторожно нужно действовать, если одного из бывших жильцов сняли с учета из-за лишения свободы.

Собирать десятки документов не придется, если использовать сервис Эксперт-проверка. Он автоматически собирает информацию об объекте и собственниках из более 12 официальных источников в сводный отчет. В том числе, отчет покажет участие собственника в судебных делах, а также сведение об объекте на основе данных из ЕГРН.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Давайте подведем итог: право пожизненного проживания — неприятное обременение, которое сложно выявить. Оно может обернуться большими проблемами для покупателя недвижимости. Чем тщательнее вы проверите объект перед сделкой, тем ниже будут риски. Но, к сожалению, гарантировать отсутствие проблем не сможет никто.