Электронный документооборот
Учет и отчетность
Участие в закупках
Торговля и ритейл
Автоматизация бизнеса
Управление HR‑процессами
Проверка контрагентов
Обучение
Коммуникации
Сделки с недвижимостью
Банковские услуги
Продажи и маркетинг
Информационная безопасность
Арендатор может компенсировать арендодателю расходы на коммунальные услуги. Их включают в арендную плату, выделяют отдельным платежом или оформляют посредническим договором. От выбранного способа компенсации платежей за ресурсы зависит и порядок работы с налогом на добавленную стоимость.
НДС на коммунальные услуги
Коммунальные услуги в России облагаются НДС по стандартным правилам, к ним применяется в общем случае ставка 20%.
Коммуналка освобождена от налога только при выполнении трех условий (пп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ):
- услуги оказывают управляющие компании, ТСЖ, жилищно-строительные, жилищные или иные потребительские кооперативы;
- услуги приобретены у организаций коммунального комплекса, поставщиков электричества и воды, газоснабжающих организаций, региональных операторов по обращению с ТКО;
- услуги реализованы в пределах цен приобретения (с НДС).
Но для потребителя стоимость услуг не изменится, даже если управляющая компания будет применять льготу. Дело в том, что тариф всё равно учитывает налог, так как ресурсоснабжающие организации включают его в стоимость своих услуг.
Например, управляющая компания приобретает у ресурсоснабжающей организации услуги по 120 рублей, из которых 100 рублей — базовая стоимость и 20 рублей — НДС. Потребителю она их продает за те же 120 рублей с учетом налога.
Проверьте декларацию по НДС
Сверяйтесь с контрагентами и подавайте корректные декларации. Устраняйте расхождения и ошибки
Учет НДС с компенсации коммунальных расходов у арендодателя
Налогообложение и учет коммуналки, которую арендатор перечисляет арендодателю, зависит от того, каким образом оформлена эта выплата:
- включается в арендную плату;
- уплачивается дополнительно к арендной плате;
- перечисляется по посредническому договору.
Возмещение входит в арендный платеж
В таком случае арендодатель начисляет НДС на весь арендный платеж, включая коммуналку.
При этом не имеет значения, как в договоре сформулировано условие об арендном платеже: является он фиксированным или состоит из постоянной части и переменной части, которая меняется в зависимости от объема использованных коммунальных услуг (пп. 1 п. 1 ст. 146, ст. 154 НК РФ, Письмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).
Формулировка в договоре может быть такой: «Арендатор перечисляет в пользу арендодателя ежемесячные арендные платежи в счет оплаты аренды нежилого помещения. Арендная плата состоит из Основной и Переменной части, которая равна сумме коммунальных платежей».
В этой ситуации арендодатель указывает в счете-фактуре всю сумму арендного платежа. Отдельно в нем коммуналку можно не выделять.
Примечание. Стандартный срок для оформления счета-фактуры при оказании услуг — не позднее пяти дней после окончания налогового периода. По НДС это квартал. Но на практике их чаще выставляют последним днем месяца, в котором были оказаны услуги аренды. Это Налоговому кодексу тоже не противоречит, стороны договора могут выбрать оптимальный для себя вариант.
Возмещение уплачивается сверх арендной платы
Такое оформление не предполагает начисления НДС и выставления счетов-фактур на стоимость коммунальных услуг, так как не возникает объекта налогообложения.
Минфин разъясняет, что арендодатель не может быть поставщиком услуг для арендатора, так как он сам их абонент-покупатель (Письмо Минфина от 03.03.2006 № 03-04-15/52, Письмо УФНС по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/48675). То есть в рассматриваемой ситуации нет реализации услуг.
Формулировка в договоре может быть следующей: «Ежемесячный платеж за аренду офисного помещения по адресу г. Томск, ул. Кощеевой, д. 6 составляет 50 000 рублей (в том числе НДС). Помимо арендного платежа Арендатор обязуется компенсировать Арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг согласно выставленным счетам».
Арендодатель не имеет права принять к вычету НДС, предъявленный поставщиком коммунальных услуг на часть потребления, приходящуюся на арендатора. Эта сумма налога должна быть включена в стоимость коммуналки, которая будет перевыставлена арендатору (отдельно налог в счете не указывается).
При этом НДС с коммунальных услуг, которые были оказаны непосредственно арендодателю, разрешено принять к вычету в стандартном порядке.
Пример 1. Арендодатель по итогам месяца получил квитанцию по коммуналке на 120 000 рублей, включая 20 000 рублей НДС. Из них на арендованное помещение приходится 60 000 рублей, в том числе 10 000 рублей налога.
Арендатор уплачивает ему ежемесячные арендные платежи в сумме 300 000 рублей, в том числе 50 000 рублей НДС. Дальнейшие действия арендодателя зависят от выбранного способа оформления возмещения коммунальных расходов.
Если коммуналка оплачивается в составе арендной платы как ее переменная часть
Арендодатель выставляет арендатору счет-фактуру на общую сумму 360 000 рублей, в том числе НДС 60 000 рублей. Сумма платежа от арендатора за месяц составит 360 000 рублей.
Если коммуналка оплачивается сверх арендной платы
Арендодатель выставляет счет-фактуру только на арендную плату. В нем будет указана сумма 300 000 рублей, в том числе НДС 50 000 рублей. Дополнительно арендодатель предъявляет счет на оплату коммунальных услуг — 60 000 рублей, не выделяя налог. Общая сумма платежа от арендатора за месяц составит 360 000 рублей.
Арендодатель сможет включить в расходы половину стоимости коммунальных услуг, так как она приходится на его потребление. Вычету подлежит 10 000 рублей налога с коммуналки.
Стоимость коммунальных услуг, предъявленных арендатору (на основании счета коммунальных служб), будет списана в расходы. А полученная от арендатора компенсация отнесена к доходам.
Оформлен агентский договор
В этом случае арендодатель становится посредником между коммунальщиками и своим арендатором. Это дает ему возможность перевыставлять счета-фактуры, а арендатору — принимать налог с коммуналки к вычету (п. 3 письма ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).
При этом сам арендодатель не начисляет и не уплачивает НДС с перевыставленных расходов, а также не принимает «входной» налог с них к вычету.
Оформить посредничество можно как отдельным агентским договором на оплату коммунальных услуг, так и отдельным условием договора аренды. Оба варианта допустимы. Напомним, что посреднический договор предполагает возмездность, поэтому в нем нужно предусмотреть условие о выплате арендодателю вознаграждения за выполнение работы посредника.
Арендодателю при выборе этого варианта важно учитывать, что у него появится обязанность вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур и ежеквартально представлять их в налоговые органы.
Взгляните на свою отчетность глазами ФНС. Сервис сверяет и проверяет данные по принципам системы ФНС «АСК НДС-3»
Учет НДС с компенсации коммунальных расходов у арендатора
НДС с арендной платы можно принять к вычету в общем порядке. Для этого должны быть выполнены условия (ст. 169, 171, 172 НК РФ):
- услуги аренды облагаются налогом;
- арендованное имущество используется в деятельности, облагаемой НДС;
- арендодатель выставил счет-фактуру;
- расходы на аренду приняты к учету;
- аренда оформлена надлежащим образом: есть договор, акт приема-передачи.
Налог с коммунальных платежей тоже можно принять к вычету, но для этого коммуналка должна быть уплачена в составе арендной платы, либо должен быть оформлен посреднический договор. Пройдемся по уже рассмотренным вариантам оформления компенсации, но с точки зрения арендатора.
Важно! Если арендодатель самостоятельно оказывает арендаторам различные услуги по обслуживанию помещений, то он исчисляет НДС и составляет счета-фактуры на каждый вид услуги отдельно. Арендатор также применяет налоговые вычеты применительно к каждому виду услуг.
Возмещение включено в арендную плату
Арендатор имеет право принять к вычету всю сумму НДС из выставленного арендодателем счета-фактуры. Это касается и той части, что приходится на оплату коммуналки (письмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).
Возмещение уплачивается дополнительно к арендной плате
В этом случае арендатор не имеет права на вычет по налогу (Письмо Минфина от 03.03.2006 № 03-04-15/52). Как мы уже отмечали, контролирующие органы настаивают, что потребителем услуги остается арендодатель, и он не должен выставлять счет-фактуру съемщику помещения на сумму возмещения расходов.
При этом всю сумму компенсации можно учесть в расходах (Письмо Минфина от 08.06.2010 № 03-03-06/1/394).
Пример 2. Вернемся к условиям Примера 1.
Если коммуналка оплачивается в составе арендной платы как ее переменная часть, арендатор получит счет-фактуру на сумму 360 000 рублей, которая включает НДС 60 000 рублей. Всю сумму налога можно будет принять к вычету при соблюдении условий п. 171 и 172 НК РФ.
Если коммуналка оплачивается сверх арендной платы, арендатор получит счет-фактуру на арендную плату: 300 000 рублей, в том числе НДС 50 000 рублей, который можно принять к вычету. Дополнительно нужно будет уплатить 60 000 рублей в возмещение коммуналки.
Оформлен агентский договор
По посредническому договору арендатор имеет право принять к вычету «входной» налог с коммуналки. Для этого должны быть выполнены стандартные условия (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ):
- арендатор — плательщик НДС;
- перевыставленные коммунальные услуги предназначены для облагаемой деятельности;
- коммунальные услуги должны быть оприходованы;
- арендодатель-посредник перевыставил правильно оформленный счет-фактуру и приложил заверенные копии счетов-фактур продавца.
Самый простой способ дать арендатору возможность получить вычет НДС и не перегрузить арендодателя — добавить коммуналку в арендную плату как переменную часть.
Договор арендатора с ресурсоснабжающей организацией
Дополнительно рассмотрим еще один вариант, который позволит арендатору принимать НДС к вычету. Мы говорим о нем отдельно, потому что это не возмещение расходов арендодателю, а заключение прямого договора между арендатором и поставщиком коммунальных услуг.
Чтобы платить коммуналку этим способом, в договоре аренды нужно прописать следующее:
- арендатор обязан сам заключать договоры с поставщиками;
- виды коммунальных услуг, которыми арендатор будет пользоваться по таким договорам;
- арендатор обязан платить коммуналку напрямую поставщикам услуг.
На случай нарушения условий в договоре следует предусмотреть неустойку. Это нужно для безопасности арендодателя, ведь именно он отвечает за внесение платежей своевременно и в полной сумме, если арендатор так и не заключает договор с их поставщиком.
Арендатор будет получать счета-фактуры напрямую от коммунальщиков. Чтобы заявить вычет, ему нужно подать декларацию по НДС. Сервис Контур.НДС+ поможет избежать отказов, проверив декларацию на выполнение контрольных соотношений и сверив сведения из книг покупок и продаж налогоплательщика и контрагентов.