Электронный документооборот
Учет и отчетность
Проверка контрагентов
Торговля и ритейл
Автоматизация бизнеса
Управление HR‑процессами
Участие в закупках
Коммуникации
Сделки с недвижимостью
Банковские услуги
Поиск клиентов
Маркировка товаров
Информационная безопасность
Рассказываем, какие виды зон с особыми условиями использования есть в Земельном кодексе, что можно и нельзя на них строить, как проверить участок и что делать, если он попал в охранную зону.
Проверьте недвижимость на обременения с помощью сервиса Эксперт-проверка
Что такое ЗОУИТ
ЗОУИТ или зона с особыми условиями использования территории — это участок земли, на котором действуют свои правила строительства и использования объектов недвижимости. Главная цель такого регулирования — обеспечить безопасные и благоприятные условия жизни и снизить негативное воздействие на окружающую среду. Цели, виды и правила работы с ЗОУИТ перечислены в главе XIX Земельного кодекса РФ.
ЗОУИТ часто путают с территориальными зонами. Последние устанавливают общие правила землепользования и застройки. А ЗОУИТ добавляет точечные ограничения. Так, даже если участок разрешено использовать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), на нем может быть запрещено возводить капитальные сооружения.
Матвеева Александра
Автор статьи
Виды ЗОУИТ
Существует 28 видов зон, на которых действует специальный правовой режим — все они перечислены в ст. 105 Земельного кодекса РФ. Эти зоны объединены в пять групп в зависимости от целей. Правила в отношении каждой зоны можно найти в разных нормативных актах. Например, безопасность объектов электроэнергетики регулирует ПП РФ «О совершенствовании требований к надежности и безопасности электроэнергетических систем», а территорию размещения тепловых сетей контролирует своими указами Министерство строительства. Разберем основные виды ЗОУИТ, и какие ограничения они несут.
| Название | Какие зоны входят | Ограничения для участка |
|---|---|---|
|
ЗОУИТ объектов культурного наследия |
Охранная зона Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности Зона охраняемого природного ландшафта |
Действуют особые правила на строительство, ремонт и реконструкцию зданий. Например, без согласования не получится увеличить этажность здания, цвет или материал фасада, установить кондиционер или повесить рекламную вывеску. |
|
ЗОУИТ объектов энергетики, связи, транспорта |
Охранная зона объектов электроэнергетики Охранная зона линий и сооружений связи Охранная зона железных дорог Придорожные полосы автомобильных дорог Охранная зона трубопроводов Зона минимальных расстояний до магистральных трубопроводов Охранная зона гидроэнергетического объекта |
На таких участках обычно запрещают капитальное строительство без разрешения организации, которой принадлежит объект. Могут потребовать согласовывать земляные работы, посадку высоких деревьев или проезд тяжелой техники. |
|
ЗОУИТ природных территорий |
Охранная зона особо охраняемой природной территории Охранная зона стационарных пунктов наблюдений Округ санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов |
Как правило, здесь запрещена любая деятельность, которая может навредить местной экосистеме. Например, строить капитальные объекты, хранить вредные отходы, вырубать деревья или даже проводить земляные работы. |
|
ЗОУИТ охраняемых объектов и безопасности |
Зона охраняемого военного объекта Охранная зона военного объекта Зона охраняемого объекта |
В границах таких зон могут запретить строить или реконструировать здания и сооружения, устанавливать рекламные конструкции, устраивать свалки. |
|
Иные ЗОУИТ |
Береговые полосы водных объектов общего пользования Территории миграции животных Зоны оползней и схода лавин Мелиорируемые земли Исторические поселения и территории |
В зависимости от вида могут ограничить строительство капитальных объектов или их размер. Также могут запретить организацию свалок или хранение вредных веществ, сброс сточных вод или даже проезд и стоянку автомобилей. Узаконить объект недвижимости на таких участках будет практически невозможно. |
Кто устанавливает ЗОУИТ
ЗОУИТ могут установить уполномоченные органы государственной власти и местного самоуправления, например, Министерство культуры, органы охраны наследия, Росавиация или Роспотребнадзор. Для этого они утверждают положение, в котором подробно описывают накладываемые ограничения. В редких случаях зоны возникают в силу федерального закона. Такое правило действует, например, для водоохранных зон.
После публикации решения, ЗОУИТ нужно внести в ЕГРН: только после этого он будет считаться установленным. Однако до 1 января 2026 года внесение сведений о ЗОУИТ было необязательным. А все зоны, которые установлены до этой даты, считаются действующими до 1 января 2028 года, даже если об этом нет отметки в ЕГРН.
Зоны, где нельзя размещать дома
Как мы уже сказали, в разных ЗОУИТ действуют различные ограничения. И есть участки, где запрещено вести любое строительство: даже если вы возведете дом, зарегистрировать его будет невозможно. В худшем случае постройку заставят снести по решению суда. Так, закон запрещает строить рядом:
- с магистральными трубопроводами,
- высоковольтной ЛЭП,
- источниками питьевого водоснабжения и водохранилищами,
- береговой полосой,
- аэродромами,
- коммунальными и промышленными объектами.
При этом для каждого вида объектов могут действовать свои нормы. Например, ширина охранной зоны высоковольтной ЛЭП зависит от напряжения сети. Так, при напряжении до 20 кВ она составит 10 метров в обе стороны от крайних проводов. А при 1150 кВ — 55 метров. Построить дом ближе можно, если владелец линии электропередач дал на это официальное согласие.
Как определить ЗОУИТ участка
Способа, который позволили бы точно убедиться в отсутствии ЗОУИТа, не существует. Многие покупатели надеются на выписку из ЕГРН. Но, даже если данные о ЗОУИТ отсутствуют, строить новые объекты в запретной зоне может быть нельзя. Иногда в охраняемую природную зону попадают целые поселения. И не важно, какой вид разрешенного использования участка указан в правоустанавливающем документе.
Поэтому при проверке участка мы рекомендуем изучать сразу несколько источников.
Заказать выписку из ЕГРН или отчет об объекте
Сведения об участке из ЕГРН можно получить несколькими способами. Во-первых, можно использовать специальный сервис, например, Контур.Панораму. В нем можно заказать отчет об основных характеристиках объекта. В таком отчете будут актуальные данные, но не будет электронной подписи Росреестра. Это не официальный документ, но в нем будут актуальные сведения из ЕГРН. Этого достаточно для проверки недвижимости и подготовки к сделке.
Получите сведения о недвижимости из официальных источников
Закажите отчет о квартире, доме или земельном участке на основе сведений из ЕГРН
Чтобы заказать отчет в Панораме, достаточно указать адрес или кадастровый номер участка в поисковой строке на главной странице сервиса.
Сначала сервис покажет основные характеристики объекта, чтобы вы могли проверить, что это действительно он. Затем нужно прокрутить до конца страницы и выбрать вид отчета. Для проверки ЗОУИТ подойдет «Отчет об объекте недвижимости». После оплаты сервис сформирует документ и отправит его на вашу электронную почту.
Также можно заказать выписку из ЕГРН: онлайн или в МФЦ. Чтобы получить электронную выписку:
- Авторизуйтесь на портале Госуслуг и откройте раздел «Популярные услуги».
- В разделе «Земля Дом» выберите пункт «Выписка из ЕГРН».
- В открывшемся окне выберите пункт «Запросить сведения из ЕГРН».
- Укажите кадастровый номер или адрес недвижимости.
- Оплатите госпошлину за формирование выписки — 580 ₽.
- После оплаты дождитесь формирования выписки. Уведомление об этом придет на Госуслугах.
На Госуслугах есть бесплатные способы узнать характеристики недвижимости — заказ онлайн-выписки или просмотр основных сведений об объекте. Однако в них может не быть отметки о ЗОУИТ, несмотря на то, что зона установлена в ЕГРН.
Если вы хотите получить бумажную выписку из ЕГРН — обратитесь в любое отделение МФЦ.Специалист попросит предоставить паспорт и уточнит кадастровый номер или адрес объекта для проверки. После того, как он сформирует заявление, вы получите квитанцию для оплаты госпошлины, она составит 920 ₽. После оплаты выписку подготовят в течение 3-5 рабочих дней. Чтобы получить готовый документ, нужно повторно посетить МФЦ.
Изучить публичную кадастровую карту (ПКК)
Откройте публичную кадастровую карту на портале Национальной системы пространственных данных (НСПД). В меню в левой части экрана выберите все слои в пункте «Зоны с особыми условиями территорий».
Найдите нужный участок. Если на него накладывается зона с особыми условиями использования, она будет подсвечена цветом. Вид ЗОУИТ можно найти в легенде карты.
Важно понимать, что карте покажут только зоны, которые внесены в ЕГРН. Может оказаться, что ЗОУИТ установили, но не внесли в Росреестр. В этом случае ограничения будут действовать, даже если на карте их не было.
Найти правила землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования
ПЗЗ — это градостроительный документ, который есть на сайте администрации населенного пункта, к которому относится участок. Правила состоят из текстовых описаний и графических изображений. В текстовой части содержится описание видов разрешенного использования всех земельных участков, допустимый процент застройки и требования к отступам от границ участка. А в графической части можно найти карты ЗОУИТ. Например, в Москве есть несколько карт на каждый отдельный округ. Как правило, в ПЗЗ указываются только те ЗОУИТы, которые установлены Федеральными законами, например, водоохранные и санитарные зоны.
Изучить генплан муниципального образования
Генплан населенного пункта имеет больший вес, чем правила землепользования и застройки. Его тоже публикуют на официальном сайте администрации. В нем можно посмотреть план развития магистралей и инженерных сетей, объекты, которые предполагается ввести в эксплуатацию, а также участки, строительство на которых запрещено или ограничено.
Познакомиться с муниципальными картами
На региональных картах и картах муниципальных образований тоже может быть информация о ЗОУИТ. Например, в Москве действует автоматизированная информационная система обеспечения градостроительной деятельности, или «ИАИС ОГД». А в Московской области работает специальный «Геопортал». Там отображаются все карты города. Увидеть на них ЗОУИТ можно, включив соответствующий слой на панели управления.
Заказать градостроительный план земельного участка
Это один самых достоверных способов определения территориальных зон. Однако получить актуальный градостроительный план участка может только его собственник. На плане покажут полный свод ограничений и правил использования земли в конкретной местности. Документ формируют на базе сведений из разных органов государственной власти, которые могут быть нигде не опубликованы. Заказать такой план можно на портале Госуслуг.
Что делать, если участок входит в ЗОУИТ
В первую очередь важно внимательно изучить накладываемые ограничения. Прочитайте нормативный акт, который регулирует указанный вид ЗОУИТ, и сопоставьте его с собственными планами на участок. При необходимости проконсультируйтесь со специалистами. После этого стоит действовать по ситуации. Если вы еще не приобрели участок, вы можете просто отказаться от сделки. А в случае, когда об ограничениях стало известно после покупки, есть несколько путей.
Можно попробовать получить разрешение на строительство или другие работы. Или изменить проект, чтобы соблюсти все требования.
В случае, если вы не можете использовать участок с целью приобретения, можно оспорить сделку или потребовать возместить убытки у органа власти, который установил ЗОУИТ. Оговоримся, что сделать это будет сложно. Например, чтобы оспорить сделку нужно доказать, что продавец знал о ЗОУИТ и намеренно скрыл его наличие. А покупатель проявил должную осмотрительность и проверил участок, однако не обнаружил ЗОУИТ в открытых источниках.
Также 31 декабря 2025 года вступили в силу изменения в ст. 103 ЗК РФ. С этого момента правительство может установить мероприятия для уменьшения ЗОУИТ. Например, собственник сможет установить дополнительную инженерную защиту, и его участок больше не будет входить в зону с особыми условиями.
Что делать, если пришло уведомление об установлении ЗОУИТ
Как правило, уведомление о том, что земельный участок попал в ЗОУИТ, приходят через портал Госуслуг. Важно понимать, что участок никто не отберет, он останется в собственности. Его по-прежнему можно будет продать, подарить или сдать в аренду. Однако на него могут действовать ограничения.
Внимательно изучите, какие правила теперь действуют на использование участка. Скорее всего, ЗОУИТ никак не повлияет на вашу жизнь.
Но, если новые правила противоречат виду разрешенного использования (ВРИ) участка, можно потребовать выкупить участок. Например, если вы не можете построить дом на землях для индивидуального жилищного строительства. Выкупить объект должен орган власти или организация, которые установили ограничения.
Краткие выводы
Определение зоны с особыми условиями использования — непростая задача. Информация из кадастровой карты и правил землепользования и застройки поможет определить, установлены ли на участке запреты и ограничения. Но перед покупкой и строительством дома лучше дополнительно изучить карты местности и попросить собственника заказать градостроительный план.
Чтобы полностью убедиться в том, будет ли строительство и проживание на участке законным и безопасным, необходимо провести комплексную проверку. Только совмещенные данные из нескольких источников предоставят вам достоверную картину. Пока единой базы о всех видах ЗОУИТ не существует и отсутствует интеграция этих сведений с ЕГРН, собственникам приходится собирать информацию самостоятельно и быть максимально бдительными.
Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.