Как проверить земельный участок для строительства перед покупкой

Даже участок в идеальном месте, с подведенным газом и электричеством может не подойти для строительства. Рассказываем, как проверить участок, где искать информацию и на что обратить внимание при проверке и осмотре земли.

Александр Агапов Ведущий эксперт по вопросам законодательства в сфере недвижимости

Работа риелтора — не только найти участок в подходящем месте. Не менее важно изучить все характеристики объекта, чтобы он точно подошел под запросы клиента. Ведь, в зависимости от вида разрешенного использования, обременений и других факторов может оказаться, что на земле нельзя построить дом или заниматься земледелием. В этой статье разбираем такие факторы и рассказываем, на что обратить внимание при подборе участка.

Категория и вид разрешенного использования

Возводить здания можно только на землях сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов. При этом, категорию земель стоит рассматривать вместе с видом разрешенного использования (ВРИ). Если вы хотите строить жилой дом или дачу, подойдут земли для:

• индивидуального жилищного строительства (ИЖС), 
• приусадебных участков личных подсобных хозяйств (ЛПХ),
• ведения садоводства.

На участках с таким ВРИ можно построить здание для круглогодичного проживания, и даже прописаться.

На землях для сельхозназначения и ведения личных подсобных хозяйств без дополнительных разрешений можно возводить только нежилые постройки, например, баню, сарай или гараж.Чтобы построить домна землях сельхозназначения, нужно получить разрешение и официально зарегистрироваться в качестве фермера. Площадь дома на участке с таким ВРИ должна быть меньше 500 кв. м, а сам объект не может занимать больше 0,25% участка. 

Вид разрешенного использования (ВРИ) можно узнать у продавца по телефону. Но, перед тем, как поехать на просмотр, стоит уточнить эту информацию. Это можно сделать бесплатно:

• На Публичной кадастровой карте (ПКК) на портале Национальной системы пространственных данных. На ней можно найти нужный участок по адресу или кадастровому номеру. 

• В сервисе Контур.Панорама. Достаточно указать кадастровый номер или адрес объекта, и сервис покажет открытые данные из ЕГРН, в том числе категорию и вид разрешенного использования земель.

Так выглядит бесплатная справка об объекте в Контур.Панораме.

Если продавец сказал неверный ВРИ, вам не придется тратить время на просмотр участка, который не подходит клиенту.

Информация в ЕГРН

Перед выходом на сделку нужно собрать сведения об объекте из государственных баз данных, в первую очередь из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Для этого можно заказать выписку из ЕГРН на портале Госуслуг или отчет на основе данных из реестра в специальном сервисе, например, в Эксперт-проверке от Контур.Недвижимости. Одно из преимуществ сервиса — простой интерфейс и понятный отчет. Например, Эксперт-проверка не только показывает актуальные сведения, но и предупреждает о рисках, которые могут повлиять на сделку. При этом, сервис показывает не только основные характеристики, но и историю владения. Чтобы получить эти сведения на Госуслугах, нужно заказать сразу две выписки.

Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.

Узнать подробнее

Заказать выписку из ЕГРН или отчет об объекте может не только собственник, но и любой гражданин, например, риелтор или потенциальный покупатель. Если выписку из ЕГРН заказывает третье лицо, в ней не будет персональных данных собственника. Однако вы все равно сможете узнать основные характеристики объекта, а также информацию об обременениях и ограничениях.

В выписке всегда указывают площадь участка, но, если не проведено межевание, ее площадь будет иметь статус «декларирована». Это значит, что участок не имеет спутниковых координат.

Зона с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ)

К ЗОУИТ могут относиться участки рядом с памятниками истории, озерами, линиями электропередачи или газопроводом. Видов ЗОУИТ — 28, полный список есть в Земельном кодексе РФ, глава XIX, статья 105. Зачастую в таких местах запрещено любое строительство. Но даже если строительство дома разрешат, собственнику придется соблюдать множество правил и ограничений.

Многие привыкли, что в ЕГРН можно найти любые сведения об объекте. Но иногда в реестре нет информации о ЗОУИТ, хотя такая зона установлена. Поэтому, кроме выписки из ЕГРН, мы советуем изучить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Заказать его может только собственник, для этого он должен обратиться в МФЦ. Департамент архитектуры и градостроительства бесплатно подготовит план. Обычно это занимает около двух недель.

Также стоит посмотреть Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), например, для Екатеринбурга правила опубликованы на сайте Министерства строительства и развития инфраструктуры.

Больше о зонах с особыми условиями условиями использования территория можно узнать здесь. В статье мы рассказываем, что такое ЗОУИТ, какие виды есть, и как проверить его отсутствие.

Генплан и правила землепользования

Их можно найти на портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования. Разобраться будет непросто, но вы поймете, сможете ли построить на участке, например, жилой дом, и появится ли через несколько лет рядом с ним автомобильная дорога или мусорный полигон. Также на генплане обычно указаны зоны подтоплений и паводков. 

Межевание участка

При межевании кадастровый инженер определяет координаты участка и описывает его местоположение. Если участок не размежеван, приобрести его не получится. В этом случае Росреестр не зарегистрирует переход прав собственности. 

Чтобы проверить, проведено ли межевание, вы можете задать вопрос собственнику. Но лучше заказать выписку из ЕГРН или отчет о недвижимости в специальном сервисе. Если в разделе «Особые отметки» указано, что границы не установлены, не определены линейными промерами или в условной системе — межевание не проводилось.

Конечно, можно дождаться, когда собственник проведет межевание, и потом купить объект. Но в этом случае нужно быть готовым к тому, что сделка затянется на несколько недель или даже на месяц. Также при межевании границы могут измениться, и участок станет больше или меньше. 

Обременения

При обременении собственник не может полностью распоряжаться своим участком. Так, обременение могут наложить, если участок:

• передали в залог банку,

• сдали в аренду,

• передали в доверительное управление,

• находится в концессии,

• арестован по решению суда,

• установили сервитут.

Проверить, действуют и на участке обременения, можно в выписке из ЕГРН. Обязательно обратите внимание на наличие обременений и их описание. Некоторые из них не повлияют на сделку, другие помешают ей. Подробнее о видах обременения мы рассказали в отдельной статье. 

Проверьте недвижимость на обременения с помощью сервиса Эксперт-проверка

Узнать подробнее

Сервитут

Его накладывают, если пользоваться участком может не только собственник. Например, сервитут установят, если сосед может пройти или проехать к своему участку только через ваш или по вашему участку проложены коммуникации: газо- или водопроводные трубы, кабели.

Купить землю с сервитутом можно, но такое обременение вряд ли получится снять. Вам придется подстроиться под уже установленные правила и следовать им.

Больше о сервитуте читайте здесь. Из статьи вы узнаете, чем частный сервитут отличается от публичного, как узаконить его и обязать соседей платить за пользование вашим участком.

Арест

Он может быть наложен, если собственник не может расплатиться с долгами. Например, он уклоняется от уплаты налогов или алиментов. 

Приобрести арестованный участок можно, информация о проводимых торгах есть на сайте ГИС Торги в разделе «Реализация имущества должника». Такие участки продают с хорошим дисконтом, но иногда увидеть землю до покупки нельзя, а сделку могут признать недействительной, если бывший владелец сможет доказать это в суде.

В редких случаях арест могут наложить после подписания договора, но до регистрации в Росреестре. В этом случае покупатель рискует остаться и без участка, и без денег. А иногда покупатель может потерять объект даже через несколько лет после сделки — из-за банкротства продавца. Подробнее об этом мы рассказали в статье. Чтобы снизить такой риск, лучше проверить финансовое состояние собственников, например, изучить задолженности в ФССП и действующие судебные споры. Это можно сделать, например, в сервисе Эксперт-проверка. 

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Залог

Банки защищают себя от заемщиков, которые не выполняют обязательства по кредитам. Например, человек взял ипотеку, купил земельный участок и построил на нем жилой дом. Если заемщик перестанет платить по счетам, кредитор обратится в суд с иском об обращении взыскания, заберет объект недвижимости и продаст его на публичных торгах. Вырученные деньги пойдут на погашения ипотеки, а всё, что останется после оплаты задолженности, вернется бывшему собственнику.

Стоимость залоговой недвижимости ниже рыночной, однако есть определенные риски. Например, купив землю на торгах, ее тоже нельзя осмотреть до покупки — есть только фотографии, а еще бывшие собственники могут не согласиться с решением банка. Если покупать залоговую недвижимость с согласия бывшего владельца и банка, оформление сделки и права собственности может растянуться на несколько месяцев. Это зависит от расторопности сотрудников кредитной организации. Что такое залоговое имущество, как оно появляется у банка, как купить его и где искать, мы рассказываем в статье.

Попадание в границы территорий общего пользования

Территориями общего пользования — улицами, дорогами и проездами, лесами, лесопарками, пляжами и береговыми полосами водных объектов общего пользования — могут пользоваться все без исключения граждане. Купить или продать такие земли нельзя, однако их самовольный захват часто случается. За это положен штраф, минимум 5000 рублей.

Чтобы узнать, относится ли земельный участок к территориям общего пользования, нужно изучить проект планировки территорий и проект межевания территорий планы. На них есть границы участка, который вы хотите приобрести, и соседних, а территории общего пользования выделены красными линиями. 

Если при поиске участка вы обнаружили один или несколько рисков, проще всего отказаться от покупки. Но это не единственное решение. Так, многие риски можно устранить до сделки. Например, провести межевание, выплатить ипотеку и снять обременение. В сложных ситуациях лучше обратиться к юристу, который занимается сделками с недвижимостью. Он проверит безопасность сделки и расскажет про особенности использования земель.