Электронный документооборот
Учет и отчетность
Проверка контрагентов
Торговля и ритейл
Автоматизация бизнеса
Участие в закупках
Управление HR‑процессами
Коммуникации
Сделки с недвижимостью
Банковские услуги
Поиск клиентов
Маркировка товаров
Информационная безопасность
Рассказываем, чем опасна покупка недвижимости у человека с крупными долгами. И почему объекта можно лишиться даже через несколько лет после сделки.
Перед сделкой важно проверять не только недвижимость, но и собственника. Один из важных рисков — банкротство правообладателя. Если пренебречь такой проверкой, покупатель рискует остаться без жилья даже через три года после покупки.
Сложность в том, что продавец может начать процедуру банкротства уже после продажи недвижимости, и даже в таком случае сделку могут аннулировать. Расскажем, почему такое может случиться.
Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.
Риски покупки квартиры у банкротов
Риски зависят от того, на какой стадии банкротства находится продавец:
Если собственник проходит процедуру банкротства
Он не может распоряжаться недвижимостью. Чтобы продать любое имущество дороже 50 тыс. ₽, ему нужно получить разрешение арбитражного управляющего. Это гарантирует, что после заключения сделки ее не посчитают подозрительной и не аннулируют.
Но покупка жилья в этом случае может нести дополнительные риски. Главное, что нужно проверить — задолженности за капремонт. После сделки они переходят новому собственнику. Подробнее об этом мы писали в другой статье.
Также стоит внимательно осмотреть состояние объекта и поговорить с соседями. Люди, которые сталкиваются с финансовыми трудностями, могут «запустить» жилье, и после покупки потребуются большие вложения на ремонт.
Если собственник недавно стал банкротом
Иногда недобросовестные граждане могут скрывать имущество, чтобы его не продали для оплаты долгов. Известны случаи, когда во время рассмотрения дела будущие банкроты получали в наследство квартиру или дом, но не сообщали об этом управляющему. Если они продадут такую недвижимость после банкротства, и об этом узнают кредиторы, они могут оспорить сделку. Это редкая ситуация, но и она может произойти.
О недавнем банкротстве можно узнать на сайте Федресурса: ведомство ведет реестр физических и юридических лиц, которые уже прошли или еще проходят такую процедуру. Если вы нашли продавца в реестре, посмотрите, когда продавец получил право собственности. Если это произошло во время банкротства или сразу после — лучше отказаться от сделки.
Если у собственника просто крупные долги, но он не начал банкротство
Со стороны может показаться, что все безопасно: арестов и обременений на квартире нет, продавец — обычный человек, не участвовал в судах и в целом приятный человек. Но, если у него многомиллионные долги, а квартира продается по цене ниже рынка, продавец очень рискует.
Сделка может пройти без проблем: Росреестр зарегистрирует переход права собственности, покупатель въедет в новое жилье. А через какое-то время продавец решит, что не может расплатиться с долгами, и объявит себя банкротом.
В этом случае арбитражный управляющий и кредиторы проанализируют все его сделки за последние несколько лет. Если будут подозрения, что продажа квартиры нарушила права кредиторов, например, стоимость объекта была занижена, они могут обратиться в суд.
Могут ли забрать купленную квартиру: как и в какой срок
Суды действительно могут аннулировать сделку, если посчитают, что она нанесла вред кредиторам. Как мы сказали выше, инициировать судебное разбирательства может как арбитражный управляющий, так и кто-то из кредиторов. Если судья согласится с доводами, недвижимость вернут в собственность продавца-банкрота. Конечно, его обяжут выплатить покупателю всю сумму по договору, но случится это не сразу. Все зависит от того, сколькими объектами владеет покупатель.
Если квартира или дом — его единственное жилье, суд будет считать его добросовестным приобретателем. В этом случае ему предложат выкупить спорную недвижимость — внести разницу между суммой по договору и рыночной стоимостью объекта, которую установит суд. Если покупатель откажется это сделать, объект продадут на торгах. Однако вырученную сумму не станут добавлять в конкурсную массу, а сразу выплатят покупателю.
В случае, если покупатель владеет несколькими объектами, у него не будет права приоритетного выкупа — объект сразу попадет на торги. А стоимость жилья разделят между всеми кредиторами, и, возможно, ему вернется только часть суммы, которую он потратил по договору.
Обычно срок исковой давности составляет три года с момента заключения договора купли-продажи.
Как проверить продавца на банкротство при покупке квартиры
Существует несколько способов узнать о возможном банкротстве собственника:
- Запросить справку о его кредитной истории. Такой документ проще заказать самому продавцу, например, через Госуслуги. Портал покажет, в каких бюро кредитных историй (БКИ) хранятся сведения о гражданине. Нужно заказать выписку из каждого из них, чтобы увидеть полную картину.
- Посмотреть открытые исполнительные производства на сайте Федеральной службы судебных приставов (ФССП). Для проверки не нужно знать паспортные данные — достаточно указать ФИО, регион проживания и дату рождения.
Подозрительными стоит считать задолженности выше 500 тыс. ₽. Но стоит понимать, что не все задолженности можно отследить. Так, если собственник взял взаймы у кого-то из родственников — это не попадет ни в одну базу данных. Все расчеты будут проходить между физлицами, а расписка будет храниться у того, кто дал деньги.
Как обезопасить покупателя в сделке с продавцом-должником
Если вы обнаружили крупные долги, а недвижимость стоит дешевле, чем аналогичное жилье в выбранном городе или районе — лучше отказаться от сделки. Решение во многом зависит от размера скидки. Так, если квартира за несколько миллионов продается на 100-200 тыс. рублей дешевле аналогов, скорее всего это не посчитают подозрительным.
Если стоимость квартиры рыночная — не соглашайтесь на занижение цены по договору. Продавец может указать в документах меньшую сумму, например, чтобы не платить налог или скрыть доход. Если сделку решат оспорить, суд примет во внимание только сумму в договоре, и может решить, что стоимость квартиры была занижена. Если сделку аннулируют, покупатель не сможет вернуть всю оплаченную сумму
Перед сделкой важно проверять финансовое состояние не только продавца, но и покупателя. Если вы решили купить недвижимость у человека с большими задолженностями — уделите больше времени составлению договора. Мы рекомендуем обратиться за помощью к профессионалу: юристу или риелтору.
