Как риелтору проверить собственника недвижимости

Проверка юридической чистоты — важный этап сделки с недвижимостью. Всю информацию об объекте можно найти в одном документе — выписке из ЕГРН. А вот с участниками сделки сложнее. В статье разберем, какие источники изучить и на что обратить внимание при проверке собственника.

Даже если вы помогаете продать недвижимость и собственник ваш клиент, перед сделкой нужно тщательно его проверить.

Проверить действительность паспорта

Паспорт — документ, который удостоверяет личность человека. Риелтору не обязательно уметь отличать поддельные документы: зачастую это сложная задача даже для профессионалов. Но стоит проверить действительность документа в специальном сервисе Министерства внутренних дел. Если паспорт был потерян, или больше не действует, сервис об этом предупредит.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Посмотреть выписку из ЕГРН

Выписку заказывают, чтобы узнать сведения об объекте. Но она пригодится и для проверки собственника. Чтобы убедиться, действительно ли недвижимость принадлежит продавцу.

Важно учитывать, что с 1 марта 2023 года Росреестр не публикует ФИО правообладателей-физлиц, если выписку заказывает человек, который никак не связан с собственником или объектом. Поэтому риелтор не может самостоятельно проверить, кому принадлежит недвижимость.

Самый лучший вариант — попросить владельца открыть свои данные в ЕГРН. Это не несет для него рисков: в выписке будет только ФИО, посторонние не увидят паспортных данных, ИНН или других важных сведений. А если собственник владеет несколькими объектами, открыть свои данные можно только по одному из них.

Скачать инструкцию по открытию персональных данных в ЕГРН от экспертов Контур.Недвижимости.

Если же продавец отказывается открывать свои данные, ему придется самому заказывать выписки: в МФЦ или на портале Госуслуг.

Узнать сумму задолженностей

Задолженности больше 500 тыс ₽ могут сигнализировать о скором банкротстве. Если собственник обанкротится в течение трех лет после продажи недвижимости, сделку будет изучать арбитражный управляющий. Если он заподозрит, что она нанесла ущерб кредиторам, он может ее оспорить ее в суде. Обычно это случается, если стоимость квартиры или дома в договоре ниже рыночной. Суд может аннулировать такую сделку. Тогда право собственности вернется продавцу, а покупателю постановят вернуть стоимость жилья по договору.

Чтобы узнать задолженности по кредитам, попросите собственника показать кредитную историю. Дважды в год ее можно заказать бесплатно на портале Госуслуг.

Но что если собственник не платит алименты или занял деньги у соседа и не отдает их? Узнать о такой задолженности можно, только если дело дошло до суда. Когда суд назначает выплату, приставы открывают исполнительное производство. Информация обо всех производствах в стране открыта: ее можно посмотреть в базе данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Проверить на банкротство

Люди, которые проходят процедуру банкротства, лишаются права управлять имуществом: купить у них недвижимость не получится. Проверить собственника на банкротство можно на сайте Федресурса, в разделе «Поиск по должникам. Для этого укажите имя или ИНН в строке поиска.

Если нашли имя в списке, обратите внимание на статус дела: его показывают карточке банкротства.

Если производство еще не завершено — собственник не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Лучше отказаться от сделки и искать другой объект. Можно также попробовать выкупить недвижимость на торгах — так продают имущество банкротов. Мы писали об этой процедуре в отдельной статье. 

Если же производство завершено, бывшее банкротство не помешает сделке. Однако будьте осторожны и внимательно проверьте задолженности собственника. Остается риск, что он снова попадет в финансовые трудности и пройдет повторное банкротство. В этом случае покупатель может потерять недвижимость даже через несколько лет после сделки.

Изучить историю судебных разбирательств

Продать квартиру можно независимо от того, участвовал ли собственник в суде. Но такая информация поможет составить его портрет. Так, если он ранее был осужден за мошенничество — это повод насторожиться. Особенно если дело было связано с недвижимостью или подделкой документов.

Также насторожить должно множество споров с другими людьми или компаниями, например, соседями или контрагентами.

Сложность проверки по судам в том, что единой базы решений не существует. Так, арбитражные дела попадают в картотеку на портале «Мой арбитр». Дела общей юрисдикции и Верховного суда — в ГАС «Правосудие». Отдельные базы могут вести и региональные суды. Поэтому собственника приходится проверять в нескольких источниках.

При этом в судебном решении публикуют только имена участников процесса, без данных, которые помогли бы точно установить их личность, например, ИНН. Поэтому риелтор может найти дело однофамильца. Есть несколько способов проверить, участвовал ли в найденном деле ваш клиент:

• Уточнить прописку собственника. Если разбирательство проходило в регионе, в котором он никогда не жил и не работал, скорее всего это дело однофамильца. Но этот способ работает только для гражданских дел.
• Посмотреть исполнительное производство, открытое по делу. Этот способ можно использовать, если по результатам суда ответчику должен был выплатить компенсацию.
• Изучить текст решения. Возможно, вы заметите детали, которые помогут понять, что истец или ответчик — ваш клиент. Например, свидетелями были члены его семьи, или в деле фигурирует его машина или другое имущество.

Подробнее о проверке участников сделки по судам мы рассказали в отдельной статье.

Проверить на причастность к экстремизму и терроризму

Риелторам запрещено работать с компаниями и физлицами, которые находятся в перечне экстремистов и террористов. За проведение сделки с такими клиентами организации грозит штраф. Посмотреть актуальный список террористов и экстремистов можно на сайте Росфинмониторинга.

Запросить справки из психо- и наркодиспансера

Одна из причин, по которым могут оспорить сделку — продавец не давал отчет своим действиям, когда продавал жилье. Чаще всего такое бывает, если собственник — пожилой человек.

Чтобы защитить покупателя:

• Запросите справку из психдиспансера. Она докажет, что на момент подписания договора собственник не состоял на учете у психиатра.
• Запросите справку из наркодиспансера. Она подтвердит, что у собственника нет алкогольной и наркотической зависимостей.
• Пригласите на сделку психиатра. Врач сможет подтвердить, что продавец был на сделке в здравом уме и понимал, что делает.

Подробнее о проверке психического состояния собственника мы писали в отдельной статье. 

Как ускорить проверку собственников

Для полной проверки риелтору приходится изучить десятки источников и документов. Часть этой работы — рутинный сбор данных из документов и открытых источников. Это не сложная, но монотонная работа. Которая, к тому же, может растянуться на несколько суток из-за недоступности некоторых порталов. 

Автоматизировать этот процесс поможет сервис Эксперт-проверка от Контур.Недвижимости. Он собирает информацию из нескольких источников в один отчет, а также анализирует ее и предупреждает о потенциальных рисках. В сервисе можно изучить как физическое, так и юридическое лицо.

Конечно, сервис не сможет полностью заменить человека: риелтору все равно нужно будет оценить безопасность сделки самостоятельно. Однако он сможет освободиться от рутинной работы и избежать ошибок из-за человеческого фактора.

Также сервис автоматически готовит отчет о безопасности сделки, который можно отредактировать и передать клиенту. Например, в отчет можно добавить свой логотип и рекомендации для покупателя, а также удалить нерелевантные судебные дела. Посмотреть пример отчета можно по ссылке.

Проверка собственника — важный этап подготовки к сделке, пренебрежение которым может привести к проблемам после покупки жилья. Задача риелтора — тщательно изучить физическое или юридическое лицо и исключить потенциальные риски. Как именно проводить проверку — автоматически или вручную — каждый решает сам. Главное: позаботиться о безопасности своих клиентов.