Как проверить собственника недвижимости перед сделкой

Как узнать, кто собственник квартиры или дома, и проверить продавца перед сделкой. Разбираем источники данных и порядок действий для покупателя или риелтора.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Как узнать имя собственника недвижимости

Перед подписанием документов важно убедиться в том, что продавец — собственник объекта. В этом поможет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Важно учитывать, что с 1 марта 2023 года Росреестр не публикует ФИО правообладателей-физлиц, если выписку заказывает человек, который никак не связан с собственником или объектом. Поэтому риелтору или покупателю недвижимости будет сложно узнать, кто же владеет объектом, зная только адрес или кадастровый номер. Подробнее об этом мы писали в отдельной статье.

Самый лучший вариант — попросить собственника открыть свои данные в ЕГРН. Это не несет для него рисков: в выписке будет только ФИО, посторонние не увидят паспортных данных, ИНН или других важных сведений. А если собственник владеет несколькими объектами, открыть свои данные можно только по одному из них.

Скачать инструкцию по открытию персональных данных в ЕГРН

Если же продавец отказывается открывать свои данные, ему придется самому заказывать выписки: в МФЦ или на портале Госуслуг.

Также покупатель может запросить выписку с именем собственника у нотариуса. Однако в этом случае ему нужно доказать, что запрос таких сведений оправдан. Например, можно показать предварительный договор купли-продажи.

После того, как вы узнали имя собственника, его нужно проверить так же тщательно, как и покупаемый объект.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. До 50 отчетов можно купить онлайн.

Узнать больше

Проверить действительность паспорта

Паспорт — документ, который удостоверяет личность человека. Риелтору не обязательно уметь отличать поддельные документы: зачастую это сложная задача даже для профессионалов. Но стоит проверить действительность документа на портале Госуслуг. Если паспорт был потерян, или больше не действует, сервис об этом предупредит.

Посмотреть выписку из ЕГРН

Выписку заказывают, чтобы узнать сведения об объекте. Но она пригодится и для проверки собственника. Чтобы убедиться, действительно ли недвижимость принадлежит продавцу.

Узнать сумму задолженностей

Задолженности больше 500 тыс ₽ могут сигнализировать о скором банкротстве. Если собственник обанкротится в течение трех лет после продажи недвижимости, сделку будет изучать арбитражный управляющий. Если он заподозрит, что она нанесла ущерб кредиторам, он может её оспорить ее в суде. Обычно это случается, если стоимость квартиры или дома в договоре ниже рыночной. Суд может аннулировать такую сделку. Тогда право собственности вернется продавцу, а покупателю постановят вернуть стоимость жилья по договору. Подробнее об этом мы рассказывали в отдельной статье.

Чтобы узнать задолженности по кредитам, попросите собственника показать кредитную историю. Необходимые сведения хранятся в Бюро кредитных

историй (БКИ). Таких бюро несколько, и разные банки могут отправлять данные по кредитам в разные БКИ. Поэтому сначала клиенту нужно узнать, в каких БКИ хранятся сведения о нем. Для этого нужно сделать запрос на портале Госуслуг. После этого покажут список БКИ, в которых хранятся сведения о гражданине. Заказать отчет нужно в каждом из них — это можно сделать бесплатно дважды в год.

Также можно заказать отчет о кредитном рейтинге физлица в сервисе Эксперт-проверка. Такая проверка не повлияет на кредитную историю проверяемого.

Закажите отчет о кредитном рейтинге физлица в сервисе Эксперт-проверка. Покажем агрегированный показатель на основе нескольких источников данных.

Купить онлайн

Но что если собственник не платит алименты или занял деньги у соседа и не отдает их? Узнать о такой задолженности можно, только если дело дошло до суда. Когда суд назначает выплату, приставы открывают исполнительное производство. Информация обо всех производствах в стране открыта: её можно посмотреть в базе данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП).

Проверить на банкротство

Люди, которые проходят процедуру банкротства, лишаются права управлять имуществом: купить у них недвижимость не получится. Проверить собственника на банкротство можно на сайте Федресурса, в разделе «Поиск по должникам. Для этого укажите имя или ИНН в строке поиска.

Если нашли имя в списке, обратите внимание на статус дела: его показывают карточке банкротства.

Если производство еще не завершено — собственник не может самостоятельно распоряжаться имуществом. Лучше отказаться от сделки и искать другой объект. Можно также попробовать выкупить недвижимость на торгах — так продают имущество банкротов. Мы писали об этой процедуре в отдельной статье.

Если же производство завершено, бывшее банкротство не помешает сделке. Однако будьте осторожны и внимательно проверьте задолженности собственника. Остается риск, что он снова попадет в финансовые трудности и пройдет повторное банкротство. В этом случае покупатель может потерять недвижимость даже через несколько лет после сделки.

Изучить историю судебных разбирательств

Продать квартиру можно независимо от того, участвовал ли собственник в суде. Но такая информация поможет составить его портрет. Так, если он ранее был осужден за мошенничество — это повод насторожиться. Особенно если дело было связано с недвижимостью или подделкой документов. Также насторожить должно множество споров с другими людьми или компаниями, например, соседями или контрагентами.

Сложность проверки по судам в том, что единой базы решений не существует. Так, арбитражные дела попадают в картотеку на портале «Мой арбитр». Дела общей юрисдикции и Верховного суда — в ГАС «Правосудие». Отдельные базы могут вести и региональные суды. Поэтому собственника приходится проверять в нескольких источниках.

При этом в судебном решении публикуют только имена участников процесса, без данных, которые помогли бы точно установить их личность, например, ИНН. Поэтому риелтор может найти дело однофамильца. Есть несколько способов проверить, участвовал ли в найденном деле ваш клиент:

• Уточнить прописку собственника. Если разбирательство проходило в регионе, в котором он никогда не жил и не работал, скорее всего это дело однофамильца. Но этот способ работает только для гражданских дел.

• Посмотреть исполнительное производство, открытое по делу. Этот способ можно использовать, если по результатам суда ответчику должен был выплатить компенсацию.

• Изучить текст решения. Возможно, вы заметите детали, которые помогут понять, что истец или ответчик — ваш клиент. Например, свидетелями были члены его семьи, или в деле фигурирует его машина или другое имущество.

Подробнее о проверке участников сделки по судам мы рассказали в отдельной статье.

Проверить на причастность к экстремизму и терроризму

Риелторам запрещено работать с компаниями и физлицами, которые находятся в перечне экстремистов и террористов. За проведение сделки с такими клиентами организации грозит штраф. Посмотреть актуальный список террористов и экстремистов можно на сайте Росфинмониторинга.

Проверить на статус иноагента

Проводить сделки с иностранными агентами не запрещено, но важно помнить некоторые особенности. Например, продавец должен переводить деньги не на личны, а на специальный брокерский счет, который еще называют СБС.

Также с 1 января 2026 года иноагенты должны уплачивать налог на доход независимо от срока владения объектом. Даже если квартира или дом были в собственности больше пяти лет, НДФЛ платить придется.

Реестр иностранных агентов ведет Минюст. Посмотреть актуальный список можно на сайте ведомства.

Запросить справки из психо- и наркодиспансера

Одна из причин, по которым могут оспорить сделку — продавец не давал отчет своим действиям, когда продавал жилье. Чаще всего такое бывает, если собственник — пожилой человек.

Поэтому перед сделкой запросите у продавца справку из психдиспансера и наркодиспансера. Они покажут, что на момент подписания договора собственник не состоял на учете у психиатра, и у него нет алкогольной и наркотической зависимостей. Однако будьте внимательны: такие справки не гарантируют дееспособность человека. Они только подтверждают, что он не обращался за медицинской помощью.

Для дополнительных гарантий можно пригласить на сделку психиатра. Врач сможет подтвердить, что продавец был на сделке в здравом уме и понимал, что делает. Подробнее о проверке психического состояния собственника мы писали в отдельной статье.

Что должно насторожить при проверке собственника

Как ускорить проверку собственника

Для полной проверки приходится изучить десятки источников и документов. Часть этой работы — рутинный сбор данных из документов и открытых источников. Это не сложная, но монотонная работа. Которая, к тому же, может растянуться на несколько суток из-за недоступности некоторых порталов.

Проверку собственника условно можно разделить на две части: сбор информации и её обработку. Вторая часть самая важная: обработать нужно изучить большой объем информации, выявить риски и дать оценку безопасности сделки. Это задача для профессионального риелтора с большим опытом или даже юриста.

А вот поиск сведений о собственнике — рутинная и несложная работа. Для этого необязательно быть экспертом в сфере недвижимости. Поэтому многие делегируют эту задачу помощнику или стажеру.

Автоматизировать этот процесс поможет сервис Эксперт-проверка от Контур.Недвижимости. Он собирает информацию из нескольких источников в один отчет, а также анализирует её и предупреждает о потенциальных рисках. В сервисе можно изучить как физическое, так и юридическое лицо.

Эксперт-проверка поможет сэкономить время: активная работа в сервисе займет около 6 минут — столько времени нужно на заполнение анкеты для проверки.

Конечно, сервис не сможет полностью заменить человека: риелтору все равно нужно будет оценить безопасность сделки самостоятельно. Однако он сможет освободиться от рутинной работы и избежать ошибок из-за человеческого фактора.

Также сервис автоматически готовит отчет о безопасности сделки, который можно отредактировать и передать клиенту. Например, в отчет можно добавить свой логотип и рекомендации для покупателя, а также удалить нерелевантные судебные дела. Посмотреть пример отчета можно по ссылке.

Проверяйте сделки с недвижимостью быстрее. Эксперт-проверка соберет данные об объекте и участниках из 13+ источников и подскажет о рисках. Отчет можно использовать в суде.

Попробовать

Проверка собственника — важный этап подготовки к сделке, пренебрежение которым может привести к проблемам после покупки жилья. Как именно проводить проверку — автоматически или вручную — каждый решает сам. Главное: позаботиться о безопасности.