Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту

Рассказываем, на что обратить внимание при проверке юридической чистоты недвижимости.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

В этой статье:

Где найти сведения о квартире
Где найти сведения о собственнике
Банк данных Федеральной службы судебных приставов
Какие документы запросить у собственника квартиры
Чек-лист для проверки юридической чистоты сделки

Где найти сведения о квартире

Единый государственный реестр недвижимости

Большую часть информации об объекте недвижимости можно найти в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Чтобы ее получить нужно заказать специальный документ — выписку или отчет об объекте. И выписка, и отчет готовятся на основе сведений в ЕГРН, но первый вид документа готовит сам Росреестр, а второй — частные сервисы, например, Контур.Панорама или Эксперт-проверка.

Реклама 16+

Получите сведения о недвижимости из официальных источников

Закажите отчет о квартире, доме или земельном участке на основе сведений из ЕГРН

Заказать отчет

Получить выписку из ЕГРН можно онлайн на портале Госуслуг или через МФЦ. Существует несколько видов выписок. В предыдущих статьях мы уже рассказывали, какие выписки могут пригодиться продавцу или покупателю недвижимости. Так, вы можете почитать о расширенной выписке, а также о выписке о переходе прав на объект.

В выписке о переходе прав важно изучить срок владения квартиры. Хорошо если он больше трех, а лучше пяти лет. В этом случае окончены основные сроки исковой давности по оспариванию сделки. А продавцу не придется платить налог при продаже.

Часть отчета Контур.Панорамы об истории перехода прав собственности

В выписке об основных характеристиках можно не только посмотреть площадь и кадастровую стоимость, но и выявить обременения и аресты, которые могут повлиять на сделку. Подробнее все виды обременений мы разобрали в этой статье, а про аресты говорим здесь.

Также важно изучить технический план квартиры. В большинстве случаев он есть в выписке об основных характеристиках. Если же его нет, можно запросить план в отделении БТИ или МФЦ. Посмотрите, чтобы планировка соответствовала реальности. Если есть изменения, например, некоторые стены снесены, значит, собственник не узаконил перепланировку. Такую квартиру не получится приобрести в ипотеку. А после покупки новый собственник может столкнуться с тем, что перепланировка проведена с нарушениями, и его заставят вернуть квартире исходное состояние.

Реестр объектов жилищного фонда

В Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ) есть Реестр объектов жилищного фонда. В нем хранятся сведения о многоквартирных домах. Реестр доступен всем лицам без авторизации. Чтобы найти сведения о выбранном объекте, нужно указать его адрес.

В карточке многоквартирного дома покажут его тип, год постройки и ввода в эксплуатацию, общий износ, год проведения реконструкции и другие важные сведения. Они помогут оценить состояние жилого дома.

Также в ГИС ЖКХ покажут управляющую компанию (УК) и способ управления домом. Мы рекомендуем найти отзывы об УК в интернете, а также изучить ее финансовое состояние. Возможно, компания не выполняет свои обязательства перед жильцами или близка к банкротству.

Где найти сведения о собственнике

Чтобы получить полную информацию о хозяине квартиры, нужно изучить:

сведения из баз данных,
справки из госорганов.

Сведения из баз данных можно собирать самостоятельно. Порталы, которые мы перечислили в этой статье, открыты всем гражданам. Однако поиск информации может занять до нескольких дней. Особенно сложно придется новичкам. У многих порталов запутанный интерфейс, периодически они зависают, а иногда оказываются недоступны в течение нескольких дней.

Упростить и ускорить этот процесс поможет сервис Эксперт-проверка от Контур.Недвижимости. Он автоматически собирает сведения об объектах или участниках сделки из официальных источников. В результате вы получите сводный отчет с подсказками о рисках.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. До 50 отчетов можно купить онлайн.

Узнать больше

Банк данных Федеральной службы судебных приставов

В базе данных можно посмотреть, есть ли у собственника неоплаченные долги и на какую сумму. Крупная задолженность может привести к тому, что продавца объявят банкротом. В этом случае все сделки за предшествующий год могут признать недействительными. Этот срок могут увеличить и до трех лет, если докажут, что сделку провели, чтобы умышленно навредить кредиторам. Риски сделки с банкротами мы подробно разобрали в другой статье.

Картотека судебных дел

Дела разных судов хранятся на разных порталах. Так, арбитражные дела можно найти в картотеке портала «Мой арбитр». А дела судов общей юрисдикции, мировых судей, а также Верховного суда хранятся в ГАС «Правосудие». Инструкцию по работе на этих порталах мы опубликовали в отдельной статье.

Интерфейс базы решений арбитражных судов

В некоторых субъектах страны могут быть собственные базы судебных решений. Такая база есть, например, у Московского городского суда. Информацию о судебных делах из региональных баз не дублируют в общероссийскую. Если в вашем субъекте есть собственная база, нужно изучить и ее.

Проверьте, участвует ли собственник в судах в качестве ответчика. Также обратите внимание, не был ли он осужден за мошенничество раньше.

Единый федеральный реестр сведений о банкротстве

На Федресурсе публикуют сведения о компаниях и физических лицах, которые проходят процедуру банкротства. Банкроты не могут распоряжаться своим имуществом самостоятельно — за них это делает арбитражный управляющий. Если вы нашли продавца или его компанию в списке банкротов — откажитесь от сделки или дождитесь, когда объект выставят на торги. О том, как проходят торги имуществом банкротов, мы рассказали в отдельной статье.

Перечень физлиц и организаций, причастных к экстремизму или терроризму

Росфинмониторинг постоянно обновляет списки террористов и экстремистов. В перечне стоит поискать и продавца, и покупателя. Если агентство недвижимости поможет человеку или компании из списка купить недвижимость, оно должно будет заплатить штраф. А покупателю может грозить уголовная ответственность за финансирование терроризма.

Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты

В этой базе можно проверить действительность доверенности представителя продавца. Для проверки нужно указать номер документа, дату выдачи, а также данные нотариуса, сотрудника консульства или должностного лица органа самоуправления.

Бюро кредитных историй

Справка из бюро позволит оценить количество кредитных задолженностей продавца. Возможно, из-за долгов с ним проведут процедуру банкротства и аннулируют сделку.

Закажите отчет о кредитном рейтинге физлица в сервисе Эксперт-проверка. Покажем агрегированный показатель на основе нескольких источников данных.

Купить онлайн

Какие документы запросить у собственника квартиры

Паспорт

Проверить действительность паспорта можно в специальном сервисе МВД. Посмотрите, чтобы данные паспорта совпадали с данными в правоустанавливающих документах. Недавно мы рассказали, как риелтору удалось выявить недействительный паспорт продавца и защитить клиента.

Также изучите страницу «Семейное положение». Сравните дату покупки квартиры с датами брака. Если имущество куплено в браке, запросите у собственника нотариальное согласие супруга. Это стоит сделать, только если собственник купил квартиру. Если недвижимость ему подарили, он ее приватизировал или получил в наследство — супруг не может на нее претендовать. Подробнее о покупке квартиры у супругов мы рассказали в отдельной статье.

Отсутствие отметки о браке в паспорте — не гарантия, что продавец не женат или не замужем. Лучше дополнительно попросить у собственника справку об отсутствии факта государственной регистрации брака на период перехода прав на недвижимость. Получить такой документ можно в ЗАГСе, в МФЦ или на портале Госуслуг.

Правоустанавливающие документы

Правоустанавливающие или документы-основания — это договоры или свидетельства, на основе которых возникает право собственности, например:

договор купли-продажи (ДКП)
договор передачи квартиры в собственность граждан или договор приватизации,
договор дарения,
свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию,
договор долевого участия (ДДУ),
Договор уступки прав требования (ДУПТ).

Документ-основание не подтверждает, что на момент сделки квартира принадлежит продавцу — для этого нужна выписка из ЕГРН. Однако он поможет понять как собственник получил недвижимость и оценить риски. Например, если квартира недавно перешла по наследству, могут объявиться неучтенные наследники. А при приватизации — люди, отказавшиеся от приватизации и получившие взамен право пожизненного проживания.

Квитанции об оплате коммунальных услуг

Квитанции за последние 6-12 месяцев помогут оценить сумму коммунальных платежей, а также выявить задолженности. Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не запрещена законом. Однако важно помнить, что взносы на капремонт закрепляются за объектом, а не за собственником. И, даже если долг накопил предыдущий владелец, оплатить его придется новому. Подробнее об этом мы рассказали в отдельной статье.

Справку из нарко- и психдиспансера

Такую справку стоит заказать если:

собственник пожилой человек,
вы подозреваете, что у собственника могут быть психические проблемы,
вы подозреваете, что у собственника могут быть алкогольная или наркотическая зависимость.

Справка из наркодиспансера подтвердит, что на момент ее выдачи собственник не состоял на учете у нарколога. А справка из психдиспансера — что собственник не состоял на учете в психиатра. Такие документы — дополнительная защита, но они не дадут гарантии в дееспособности собственника. Если у вас есть сомнения, лучше попросить его пройти медицинское освидетельствование. Оно платное, но зато в справке укажут, что у человека отсутствуют противопоказания для сделок с недвижимостью.

Где заказать: в государственном псих- и наркодиспансере

Кто может получить: собственник.

Справка о лицах, зарегистрированных в жилом помещении

Существует обычная и архивная справки — при подготовке к сделке лучше запросить обе. Обычная справка фиксирует, кто прописан в квартире в данный момент. А в архивной укажут кто, когда и по каким причинам прописывался и выписывался из квартиры с момента сдачи дома в эксплуатацию. Проверьте, выписывался ли кто-то из бывших жильцов по закону, например, когда уходил в армию или перед отправкой тюрьму. Так, после возвращения они имеют право прописаться обратно, даже если у жилья сменился собственник.

Где заказать: на портале Госуслуг.

Кто может получить: собственник или любой зарегистрированный в квартире.

Справка об остатке материнского капитала

Материнский капитал начали выдавать с 1 января 2007 года. Если у собственника есть дети, которые родились позже этой даты, проверьте, когда была куплена квартира. Если сделка прошла после рождения ребенка уточните, использовался ли материнский капитал. Чтобы подтвердить свои слова владелец жилья может заказать специальную справку. В ней напишут размер выплаты и ее остаток.

При использовании маткапитала ребенку нужно выделить долю в купленной недвижимости. А продать квартиру один из собственников которой ребенок сложнее — для этого понадобится разрешение опеки. Также такую сделку должен удостоверить нотариус.

Где заказать: в Социальном фонде или на портале Госуслуг.

Кто может получить: владелец материнского капитала.

Чек-лист для проверки юридической чистоты сделки

Проверка собственника

Что проверить	Как проверить	Что делать, в случае риска
Действителен ли паспорт	В сервисе МВД	Отказаться от сделки
Участвует ли в процедуре банкротства	На Федресурсе	Отказаться от сделки или купить квартиру после того, как ее выставят на торги
Есть ли неоплаченные задолженности	В базе данных ФССП	При крупной задолженности лучше отказаться от сделки
Участвует ли в судах и был ли осужден за мошенничество	В картотеке портала «Мой арбитр» и ГАС «Правосудие»	Если собственник или его компания участвуют в денежном споре, посмотрите сумму, которую требует истец. Если она слишком большая — лучше отказаться от сделки. Также стоит поступить, если ранее собственника осудили за мошенничество
Входит ли в списки экстремистов и террористов	В перечне Росфинмониторига	Отказаться от сделки
Покупалось ли жилье в браке	В паспорте на странице «Семейное положение» и правоустанавливающих документах	Оформить нотариальное согласие супруга на сделку. Если супруги развелись, попросить решение суда или согласие о разделе имущества, по которому квартира досталась продавцу. Также право на продажу можно доказать с помощью брачного договора
Есть ли несовершеннолетние собственники	В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости	Попросить собственников получить разрешение на продажу от органов опеки
Использовался ли маткапитал при покупке	В справке об остатке маткапитала	Если выплату использовали, проверить, выделена ли доля ребенку. Если ребенок один из собственников — получить разрешение на продажу от органов опеки
Есть ли наркотическая зависимость	Справка из наркодиспансера	Отказаться от сделки
Есть ли психические заболевания	Справка из психдиспансера	Отказаться от сделки
Действительна ли доверенность	В реестре доверенностей Нотариальной палаты	Отказаться от сделки

Проверка квартиры

Что проверить	Как проверить	Что делать, в случае риска
Кто продает: собственник или доверенное лицо	В выписке из ЕГРН об основных характеристиках и правах или об объекте недвижимости	Попросить предоставить доверенность от собственника
Есть ли обременения или ограничения	В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости	Зависит от вида обременения. Например, ипотечную квартиру можно купить
Есть ли аресты	В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости	Отказаться от сделки
Как часто менялись собственники за последние несколько лет	В выписке из ЕГРН о переходе прав на объект	Отказаться от сделки, если за последний год квартиру перепродавали чаще трех раз
Есть ли лица, отказавшиеся от приватизации, если она проводилась	В договоре приватизации	Отказаться от сделки
Есть ли жильцы, выписанные по закону	В справке о регистрации	Попросить собственника показать новую прописку этих жильцов или отказаться от сделки
Соответствует ли реальная планировка техническому плану	В выписке и ЕГРН или отчете об объекте недвижимости	Проконсультироваться со специалистом, получится ли узаконить перепланировку. Отказаться от сделки, если перепланировка выполнена с нарушениями.
Есть ли задолженности за капитальный ремонт	В квитанции об оплате коммунальных платежей	Отказаться от сделки или попросить у продавца скидку в размере долга.