Как провести переуступку по ДДУ

На этапе котлована квартиру покупать выгодно — чем ближе стройка к финалу, тем выше цена за квадратный метр. Сделать это можно не только напрямую у застройщика, но и у дольщиков. Как правильно оформить сделку с квартирой в строящемся доме — читайте в нашем материале.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Что такое договор уступки прав требования

Покупатели будущего жилья и строительная компания заключают друг с другом сделку — дольщики вкладывают деньги, застройщик строит дом. Такое соглашение называется договором долевого участия — ДДУ. По нему до сдачи недвижимости в эксплуатацию компания-застройщик считается владельцем будущего дома, а дольщики имеют право получить квартиру после окончания строительства.

Если дольщик продает квартиру в новостройке до регистрации права собственности в Росреестре — он продает не недвижимость, а право получить ее в будущем. Такая сделка называется цессией или переуступкой. Покупатель прав требований по ДДУ — цессионарий, а продавец — цедент.

В ДДУ нет объекта купли-продажи, поэтому при переуступке прав предметом сделки становится право требовать от застройщика выполнения обязательств в соответствии с первичным договором ДДУ — вовремя достроить дом и передать недвижимость в собственность.

Например, Николай купил у ООО Теремок квартиру в новостройке, но в процессе строительства передумал жить в этом районе и выставил объявление о продаже. Покупатель Мария в этом случае покупает не физический объект, а право получить эту квартиру в собственность, когда дом достроят. По соглашению об уступке прав денежные взносы застройщику оплачивает Мария — в том числе долги, неустойки и пени от предыдущего владельца. В свою очередь Теремок обязан передать Марии право собственности на квартиру.

Как и все операции с недвижимостью, переуступка прав по ДДУ регистрируется в Росреестре. Долевое строительство и уступку прав требований регулирует 214-ФЗ, Гражданский кодекс РФ  и другими нормативно-правовыми актами (НПА). 

Как оформить договор продажи по переуступке: пошаговая инструкция

Итак, продавец и покупатель договорились на подходящие условия — сделке быть. Вот что нужно сделать дальше.

Шаг 1. Соберите пакет документов

• Заявление о государственной регистрации договора цессии от имени покупателя и продавца;
• Паспорт для физлица или выписку из ЕГРЮЛ для юрлица;
• ДДУ, зарегистрированный в Росреестре, со всеми приложениями и допсоглашениями;
• Договор уступки права требования;
• Документ об уплате госпошлины (по желанию);
• Справку о полной оплате или о переводе долга по ДДУ на цессионария;
• Разрешение банка, если цедент брал кредит на покупку квартиры по ДДУ;
• Согласие застройщика.

Получать разрешение на уступку прав у застройщика не нужно, если это условие не прописано в договоре долевого участия. Но если цессия проходит по объекту, который оплачен не полностью, согласие застройщика обязательно.

Шаг 2. Заключите договор уступки прав

Цессию можно составить самостоятельно или доверить оформление договора юристу. Обязательные пункты договора:

• Дата и адрес места проведения сделки;
• Паспортные данные сторон;
• Номер и дата ДДУ, первичные участники сделки;
• Стоимость переуступки;
• Порядок расчетов и реквизиты;
• Список документов, которые цедент передает цессионарию, и сроки их передачи;
• Права и обязанности сторон;
• Сведения об объекте недвижимости — адрес, параметры, технические характеристики.

Шаг 3. Зарегистрируйте сделку

После того, как документы собраны и подписаны, договор по переуступке нужно зарегистрировать в Росреестре. Сделать это можно в МФЦ или регистрирующем органе. 

Если цедентов несколько, например, в сделке участвуют супруги, необходимо их личное присутствие или нотариально заверенное согласие.

За внесение изменений в ЕГРН нужно заплатить пошлину — 350 рублей. Информация о платеже появится в ГИС ГМП, поэтому по закону платежный документ предоставлять необязательно.

Плюсы и минусы сделок с квартирами по договору уступки прав требования

Как и в сделках с куплей-продажей недвижимости, у переуступки есть свои достоинства и недостатки.

Плюсы

• Можно купить квартиру, даже если у застройщика закончились свободные помещения.
• Можно купить жилье с полностью законченной отделкой — останется только дождаться сдачи дома.
• Чем ближе финал строительства, тем меньше риск банкротства застройщика или переноса сроков сдачи дома.
• Нет минусов вторички — например, старые коммуникации или несовершеннолетние собственники.
• Квартиру по переуступке ждать меньше, чем при покупке доли на стадии котлована.
• Цена на квартиру до передачи объекта долевого строительства ниже, чем после.

Минусы

• Застройщик может обанкротиться.
• Срок ввода дома может сдвинуться на неопределенное время.
• Застройщик может запретить переуступку без своего согласия или на определенный этап строительства.
• Не все банки согласовывают льготную ипотеку на покупку квартиры по переуступке.
• Суд может признать сделку недействительной и отменить, если продавец нарушил условия договора с застройщиком.
• Комиссия застройщику за сделку переуступки.
• Если цессионарий решит расторгнуть сделку с застройщиком, то сможет вернуть только ту сумму, которая прописана в ДДУ, а не ту, которую он заплатит цеденту.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Процесс переуступки может показаться запутанным и сложным, но если разделить его на несколько этапов, все окажется не так страшно. 

1. Перед сделкой поищите информацию об объекте недвижимости и репутации застройщика: как долго идет стройка, нет ли у компании финансовых трудностей, посмотреть документы — разрешительные, проектные и правоустанавливающие. 
2. Изучите договор долевого участия на предмет запретов и ограничений на переуступку прав требования. Узнайте, есть ли у продавца законное право на совершение цессии.
3. Заранее обсудите денежный вопрос: сумму, способ и сроки расчета, а также кто из сторон оплачивает госпошлину и переоформление договора. Обычно стороны рассчитываются друг с другом после внесения цессии в ЕГРН. Сделать это можно теми же способами, что и при купле-продаже недвижимости. Как безопасно передать деньги при расчете с продавцом — читайте в нашей статье. 
   

   Если цедент — юрлицо, то по 214-ФЗ рассчитываться с ним нужно только после регистрации соглашения об уступке прав требований в Росреестре. Физические лица могут проводить платежи за цессию на любом этапе сделки.

4. Подайте заявление на регистрацию переуступки в Росреестр. Сделать это можно через МФЦ, портал ведомства или в специальных сервисах. По срокам процесс займет до 9 рабочих дней. О смене дольщика нужно сообщить застройщику.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Цена за уступку права требования складывается из первичной стоимости квартиры, прописанной в ДДУ, и наценки продавца. При заключении соглашения о переуступке нужно будет заплатить госпошлину — 350 рублей. После сдачи дома в эксплуатацию за оформление новой квартиры в собственность владельцу придется заплатить государству еще 2 000 рублей. 

Иногда застройщики берут на себя оплату пошлины и регистрацию — информация об этом прописывается в ДДУ.

За продажу права продавец должен заплатить 13% от суммы прибыли — это разница между ценой ДДУ и стоимостью соглашения о передаче права. Покупатель может получить налоговый вычет на сумму цессии.

Покупка по переуступке права требования похожа на обычную куплю-продажу жилья. Чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов, внимательно изучите информацию — ДДУ, допсоглашения, почитайте отзывы о строительной компании, подрядчиках и жилом районе. А когда застройщик сдаст дом в эксплуатацию, правильно оформите квартиру в новостройке в собственность. Как это сделать — читайте в нашей статье.