Как оформить в собственность квартиру в новостройке

Разбираем, что нужно, чтобы зарегистрировать право на квартиру от застройщика: кто подает заявление, какие документы собрать, сколько стоит госпошлина, и что меняется при ипотеке.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Право собственности дает возможность законно распоряжаться недвижимостью. Оно не появляется автоматически после покупки или приемки квартиры: его нужно официально зарегистрировать в Росреестре. Сотрудник ведомства проверит документы и, если не найдет проблем или ошибок, внесет имя собственника в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). С этого момента и возникает право собственности на квартиру.

Подтвердить такое право можно только с помощью выписки из ЕГРН. Договор долевого участия или купли-продажи не будет официальным подтверждением.  Подробнее о том, как работает право собственности и каким оно бывает, мы разбирали в отдельной статье.

Кто подает документы на регистрацию права собственности

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно понять, как вы приобрели квартиру: по договору долевого участия (ДДУ) или по договору купли-продажи (ДКП). В первом случае объект приобретается на этапе строительства, дольщик ожидает, когда дом сдадут, проводит приемку и подписывает специальный акт. Тогда подавать заявление на регистрацию в Росреестр должен застройщик.

Регистрируйте право собственности на дольщика или свое юрлицо в сервисе Первичная регистрация от Контур.Недвижимости. Госпошлину можно оплачивать автоматически.

Узнать больше

Во втором случае недвижимость приобретается уже после сдачи объекта. Как правило, застройщики оформляют первичное право на непроданные квартиры на собственное юридическое лицо, а после продают их. Тогда регистрацией должен заниматься покупатель.

Когда можно оформить право собственности на новостройку

Оформить право собственности не получится, если:

• Дом должен не введен в эксплуатацию и не поставлен на кадастровый учет.
• Дольщики не подписали акт приема-передачи.

Если оба условия выполнены, можно оформлять право собственности.

Застройщик должен подать заявление в Росреестр в течение 30 рабочих дней после того, как дольщик подпишет акт приема-передачи жилья.

А вот для покупателей закон не устанавливает точные сроки. Теоретически, это можно сделать даже спустя несколько месяцев и даже лет после подписания акта приемки и заселения. Исключение — покупка жилья с использованием материнского капитала. В этом случае зарегистрировать право собственности и выделить доли членам семьи нужно в течение 6 месяцев с момента подписания акта приемки.

Даже если вы не использовали маткапитал,  лучше зарегистрировать право собственности сразу после получения квартиры от застройщика. Так, без него  нельзя распоряжаться недвижимостью: продавать, дарить, сдавать в аренду или передавать по наследству, а также прописаться в квартире или прописать родственников.

Пошаговая инструкция по оформлению новостройки в собственность

Если квартира куплена по ДДУ

Как мы уже сказали, с 1 марта 2025 года обязанность регистрировать право собственности на объекты легла на застройщика. После подписания акта приема-передачи уточните у представителя застройщика, когда он отправит заявление в Росреестр. По закону на это есть 30 рабочих дней, но, как правило, регистрация проходит быстрее.

Застройщик не может взимать плату за регистрацию. Однако он может попросить дольщика уплатить госпошлину. В 2026 году она составляет 4000 ₽ для физических лиц и 44 000 ₽ для юридических. Если не уплатить пошлину, Росреестр не станет рассматривать заявление и не зарегистрирует право собственности.

После регистрации застройщик должен передать вам выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она подтвердит, что право собственности действительно зарегистрировано. Обычно документ отправляют по электронной почте.

Если срок регистрации вышел, а застройщик так и не подал заявление в Росреестр, дольщик может сделать это самостоятельно. Как это сделать, мы расскажем ниже.

Если квартира куплена по ДКП

Если вы заключили договор-купли продажи, заявление в Росреестр подают обе стороны сделки. Так, застройщик может предложить вам услугу электронной регистрации или выделить сотрудника для посещения МФЦ.

Матвеева Александра
Редактор

 

Обратите внимание, при покупке по ДКП у застройщика нет обязанности подавать заявление в Росреестр за покупателя. Поэтому он может взимать дополнительную плату за эту услугу.

Госпошлину уплачивает покупатель, она составляет 4000 ₽ для физических лиц и 44 000 ₽ для юридических. Но, если объект стоит больше 20 млн ₽, пошлина увеличится до 0,02% от стоимости в договоре, но не больше 500 000 ₽.

Как зарегистрировать право собственности самостоятельно

Через МФЦ

1. Соберите пакет документов. Ниже мы подготовили стандартный список необходимых документов, но, в зависимости от ситуации, он может меняться. Рекомендуем уточнить список на сайте Росреестра.
2. Запишитесь на прием в МФЦ. Сделать это можно на сайте многофункционального центра или по телефону. Обычно ждать очереди приходится до нескольких дней. Но иногда ближайшее окно для записи есть только через несколько недель. Такое случалось, например, во время коронавирусных ограничений.
3. В назначенный день придите в МФЦ, напишите заявление на регистрацию и передайте пакет документов.
4. В течение девяти рабочих дней Росреестр зарегистрирует право собственности. Статус регистрации можно уточнить на бесплатной линии поддержки Росреестра по телефону 8 (800) 100-34-34. А также на сайте ведомства. В обоих случаях нужно указать номер заявки.
5. Когда право зарегистрируют, нужно снова приехать в МФЦ, чтобы забрать документы. Записываться на прием заранее не нужно — в этом случае можно пройти в порядке живой очереди. Вам вернут поданные документы и выдадут выписку из ЕГРН, которая  подтвердит, что право собственности зарегистрировано.

Матвеева Александра
Редактор

 

Раньше Росреестр ставил штамп о регистрации на договорах, в том числе на ДКП. Но с 29 июня 2022 года ведомство перестало это делать. Теперь государственная регистрация подтверждается только выпиской из ЕГРН.

Онлайн на портале Росреестра

1. Получите сертификат электронной подписи (ЭП) — это аналог собственноручной подписи, который используют для работы с электронными документами. Для работы на портале нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Получить такую подпись можно только в аккредитованном удостоверяющем центре (УЦ), например, в УЦ Контура. Или бесплатно в приложении Госключ.
2. Перейдите на портал Росреестра, откройте вкладку «Услуги и сервисы» — «Регистрация недвижимости».
3. Выберите пункт «Подать заявление на государственную регистрацию права» и заполните анкету. Загрузите сканы необходимых документов в специальную форму.
4. Подпишите заявление на регистрацию своей электронной подписью и отправьте его в Росреестр.
5. В течение семи рабочих дней ведомство зарегистрирует право. Вы получите уведомление об этом на электронную почту. В письме вам отправят электронную выписку из ЕГРН — она подтвердит факт регистрации.

Регистрируйте ДДУ онлайн с помощью сервиса Электронная сделка

Доступно для застройщиков и агентств недвижимости

Узнать подробнее

Сроки оформления квартиры в собственность в новостройке

Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

• до девяти рабочих дней придется подождать, если вы подали бумажные документы через МФЦ,
• до семи рабочих дней займет обработка электронного заявления.

Сроки не зависят от того, кто подал заявление: дольщик или застройщик.

Регистрацию могут приостановить. Например, если найдут ошибки в документах или госпошлина не будет уплачена. В этом случае срок будет заморожен до тех пор, пока вы не исправите проблему. Подробнее о причинах приостановки регистрации мы говорили в отдельной статье.

Как оформить квартиру в новостройке, купленную в ипотеке

Алгоритм регистрации права собственности при покупке в ипотеку не отличается от покупки за наличные. Дольщику также нужно дождаться, когда застройщик подаст заявление в Росреестр или сделать это самостоятельно. Пошаговый алгоритм мы расписали выше в статье.

Однако поле регистрации заемщику нужно выполнить несколько дополнительных действий:

• Застраховать недвижимость, иначе банк может увеличить процентную ставку по кредиту. Оформить полис можно только в аккредитованной банком компании. Найти список таких организаций можно на сайте банка.
• Оценить недвижимость. Не все банки требуют отчет об оценке, но он может понадобиться для определения рыночной стоимости.

Сроки, в которые нужно передать эти документы, не прописаны в законодательстве. Их можно найти в кредитном договоре или уточнить у сотрудников клиентской поддержки банка.

Необходимые документы для регистрации квартиры в новостройке

В стандартный пакет документов на регистрацию входят:

• Договор долевого участия (ДДУ), уступки прав требования или купли-продажи (ДКП). Этот документ подтвердит, что тот, кто подает документы на регистрацию, имеет на это право.
• Акт приема-передачи объекта. Количество актов зависит от того, сколько человек прописано в договоре — ведомство запрашивает оригинал от каждого дольщика и еще один дополнительно. Поэтому, даже если в ДДУ указан только один дольщик, актов должно быть два.
• Паспорт дольщика. Если их несколько — понадобится документ каждого.
• Квитанция об оплате пошлины. Если дольщиков несколько, сумму нужно разделить на равные части. Каждый дольщик платит свою часть, поэтому и квитанций должно быть несколько.

Дождитесь, когда Росреестр передаст УИН. Если оплатить пошлину без этого идентификатора, документы могут вернуть без рассмотрения. Если по какой-то причине вы не получили УИН, обратитесь с запросом напрямую в Росреестр. В общаении укажите номер запроса в Росреестре и КУВД сделки.

В некоторых случаях Росреестр может запросить дополнительные документы. Это зависит от особенностей сделки:

• Если дольщик получал ипотеку, ему нужно предоставить кредитный договор. А также закладную — если банк выпускал этот документ. Уточните в службе поддержки банка, выпускалась ли закладная при оформлении кредита. Если да — заберите ее в банке и передайте в Росреестр. Некоторые банки отправляют закладные самостоятельно, без участия заемщика. Вместе с закладной банк может передать справку о смене предмета залога — это необязательный документ, но его можно приложить к заявлению на регистрацию.
• Если оформляется совместная собственность на супругов, нужно приложить свидетельство о браке.
• Если документы подает представитель — понадобится нотариально заверенная доверенность. Это правило не действует, если документы за дольщика подает застройщик.

Как оформить долевую собственность, если в ДДУ указан один человек

Если вы купили недвижимость в браке, не важно, на кого она оформлена. У супругов будет совместная собственность на объект, даже если в договоре стояло имя только одного из них. Исключение — брачный договор или соглашение о разделе имущества, которые оговаривают другой раздел собственности. В других случаях выделить доли можно несколькими способами.

Если вы еще не подписали акт приемки, заключите дополнительное соглашение к ДДУ или соглашение об уступке части требований. Такой документ можно составить только при участии застройщика и его согласии. Иногда застройщики берут комиссию за разрешение на переуступку — фиксированную сумму или процент от стоимости жилья. Уточните, есть ли такой пункт в вашем договоре.

Если вы уже подписали акт приемки, придется сначала зарегистрировать право на одного собственника, а потом передать долю второму владельцу.

Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, зарегистрируйте право собственности на того, кто указан в ДДУ. После этого заключите соглашение о выделении долей по маткапиталу и передайте его в МФЦ. Вместе с соглашением нужно передать и пакет документов:

• паспорта родителей,
• свидетельство о рождении ребенка,
• свидетельство о регистрации брака или о разводе,
• выписку из ЕГРН,
• квитанцию об оплате госпошлины.

В течение 10 рабочих дней Росреестр зарегистрирует долевую собственность на всех членов семьи, указанных в сертификате.

У семьи есть шесть календарных месяцев на выделение долей. Срок отсчитывают со дня подписания акта приема-передачи. Если не выполнить это условие, Социальный фонд может потребовать вернуть маткапитал или принудительно выделить доли через суд.

Что ещё почитать​

• Приемка квартиры в новостройке у застройщика
• Квартира в новостройке в ипотеку: требования банков
• Дом сдан в эксплуатацию: что делать дольщикам
• Неустойка за просрочку сдачи квартиры в 2026 году