Как продать ипотечную квартиру: продажа за наличный расчет, продажа при встречной ипотеке

Продажа квартиры в ипотеке может показаться сложным и запутанным процессом. Однако сделать это реально. Такие сделки имеют свои особенности и разные подходы, но итог всегда один — заемщик продает недвижимость и гасит ипотечный кредит.

Ограничения при продаже ипотечной квартиры

Ипотека один из самых распространенных видов обременения. До полной выплаты задолженностей квартира находится в залоге у банка.

Федеральный закон № 102-ФЗ разрешает продать ипотечное жилье только с согласия банка-кредитора, если другие условия не прописаны в договоре. Продавец должен быть готов к тому, чтобы оплатить оставшуюся сумму по ипотечному кредиту, либо переоформить его на покупателя.

Решение банка от способа продажи недвижимости, задолженностей, а также состояния и рентабельности самого жилья.

Также продавец может столкнуться еще с несколькими ограничениями:

Поиск покупателя. Немногие хотят приобретать недвижимость с обременением. Обычно такие объекты покупают риелторы, которые затем перепродают квартиру.

Снижение цены за квартиру. Из-за малого количества покупателей придется в несколько раз снижать стоимость жилья.

Не на каждого можно переоформить ипотеку. Покупатель должен соответствовать требованиям финансовой организации. Банк должен быть уверен в платежеспособности нового заемщика и его способности погасить кредит. Перед сделкой продавцу необходимо уточнить в банке, будет ли одобрен кредит для покупателя.

Способы продажи квартиры в ипотеку

Продажа с погашением остатка кредита

Покупатель перечисляет нужную сумму продавцу или кредитору, после чего ипотека закрывается. Затем можно снять обременение и продать квартиру по обычному договору купли-продажи. Такой вариант подойдет, если покупатель готов предоставить всю сумму для единовременной покупки жилья. При такой продаже согласие банка не потребуется, нужно лишь уведомить его о полном и досрочном погашении кредита.

Перевод долга по ипотечному договору

Покупатель становится новым собственником квартиры и берет на себя обязательства по текущей ипотеке. Стоимость квартиры за вычетом остатка долга по ипотечному кредиту покупатель выплачивает продавцу. Этот способ требует согласия от банка.

Продажа через аккредитив

Покупатель заключает с банком письменное соглашение, по которому банк получает задаток, равный задолженности по ипотечному кредиту продавца. Эти средства замораживаются на специальном счете.Аккредитив обычно действует в течение 30-60 дней. Если продавец не предоставит документы, подтверждающие переход права собственности покупателю в этот период, банк закроет аккредитив и вернет деньги покупателю. После разморозки деньги автоматически попадут на счет банка и продавца.

Продажа через банк при обращении взыскания на объект залога

Если у заемщика появляются регулярные просрочки, единственный вариант, чтобы удовлетворить требование кредитора — обращение взыскания на квартиру. Это происходит через суд, после чего залогодержатель получает исполнительный лист и передает его в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Приставы имеют право арестовать объект недвижимости. Если должник не сможет погасить задолженности, приставы передадут дело в Росимущество. Жилье выставят на торгах.

Из вырученной суммы вычтут судебные расходы и услуги организаторов торгов, а оставшаяся часть уйдет на погашение задолженности банку. Если денег от продажи не хватает для полного погашения долга, заемщик остается должен банку.

Как продать ипотечную квартиру: пошаговая инструкция

Существуют разные способы продажи жилья в залоге, их мы перечислили выше. Здесь расскажем о продаже за наличный расчет и продаже при встречной ипотеке.

Продажа за наличный расчет

Когда квартиру, дом или участок покупают за наличные, оставшийся долг «сгорает» по ходу сделки. Обычно оплата делится на две части. Первая часть идет на погашение ипотечного долга. Покупатель переводит эту сумму на счет банка, после чего обременение снимают. Вторую часть выплатят продавцу после регистрации сделки в Росреестре.

Продажа при встречной ипотеке

Часто покупатели готовы приобрести недвижимость, находящуюся в ипотеке, но для этого им самим требуется оформить кредит. Важно договориться с покупателем, чтобы он взял ипотеку в том же банке, где уже оформлен кредит на покупаемую недвижимость. Для этого необходимо выполнить несколько шагов:

Шаг 1. Получите согласие банка на продажу

Сначала нужно написать заявление. Сделать это можно через менеджера банка или в мобильном приложении.

Банк примет решение в течение 3-5 дней.

Шаг 2. Получите справку об остатке основного долга

Справку о текущей или просроченной задолженности можно получить двумя способами: в офисе банка или в мобильном приложении.

Шаг 3. Дождитесь, пока покупатель подаст документы на ипотеку в вашем банке

Покупатель подает документы на одобрение в качестве заемщика в банк собственника. Банк оценивает:

• доход;
• первоначальный взнос;
• возраст;
• рабочий стаж;
• сумму кредита.

Банк может одобрить кредит на запрашиваемых условиях, а может увеличить или уменьшить сумму кредита. Это зависит от результатов оценки заемщика.

Шаг 4. Подайте документы на одобрение недвижимости

После того, как банк одобрил покупателя, ему необходимо одобрить сам объект недвижимости. Для этого нужно подготовить отчет об оценке для продаваемого объекта, даже если он уже есть в банке. Это связано с тем, что состояние квартиры могло ухудшиться с момента выдачи кредита или собственник мог сделать незаконную перепланировку, влияющую на условия проживания.

Обычно банки одобряют недвижимость в течение 3-5 дней.

Шаг 5. Снимите обременение

Чаще всего его удается снять в течение одного месяца. О том как это сделать рассказываем ниже.

Как снять обременение с квартиры

Шаг 1. Проверьте задолженности

Все задолженности по ипотеке нужно полностью погасить. Также необходимо связаться с банком для заказа справок о полном погашении кредита и о состоянии кредитного счета.

Кроме того следует попросить банк вернуть закладную на квартиру. В ней должна быть отметка о том, что ипотечные обязательства выполнены в полном объеме.

Шаг 2. Подайте заявление о погашении регистрационной записи

Это можно сделать через:

МФЦ — в течение 5-10 рабочих дней. В этом случае придется посетить многофункциональный центр дважды — чтобы подать документы, а затем, чтобы получить их обратно после погашения.

Портал Росреестра — в течение пяти рабочих дней. В этом случае заявление подается онлайн, но собственнику понадобится усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП).

Специальные сервисы, например, Контур.Реестро — в течение 1-3 дней. Через сервис можно отправить документы удаленно, а УКЭП для работы выпустить прямо во время подготовки заявления.

Спустя 20-30 дней после подачи заявления в Росреестр нужно проверить, было ли снято обременение. Если все в порядке, к этому времени информация об объекте должна быть обновлена в ЕГРН.

Какие нужны документы для продажи

Основной список документов:

• паспорт, ИНН и СНИЛС;
• согласие супруга на продажу, если недвижимость считается совместно нажитой;
• свидетельство о рождении детей, у которых есть доля в квартире и разрешение на продажу детской доли;
• согласие банка.

Продажа ипотечной квартиры, несмотря на все сложности и нюансы, вполне осуществимая задача. Важно понимать ограничения и особенности таких сделок. Помните, что грамотное планирование и внимание к деталям помогут вам избежать возможных подводных камней и провести сделку максимально гладко и выгодно.