Вычет НДС за аренду

Необходимое для работы имущество бизнес может взять в аренду у другого юрлица или предпринимателя. При этом арендодатель должен знать, как рассчитать и уплатить НДС в бюджета, а арендатор — как законно принять «входящий» налог к вычету. Особый порядок учета НДС действует при перевыставлении коммунальных расходов.

НДС у арендодателя

Сдача имущества в аренду — это услуга, облагаемая НДС в общем порядке (п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Следовательно, арендодатель обязан исчислять и уплачивать налог, а также выставлять счета-фактуры арендаторам.

Важно! Арендодатели, применяющие специальные налоговые режимы, при сдаче имущества в аренду НДС не исчисляют и не платят.

Субарендодатели исчисляют и уплачивают налог в том же порядке, что и собственники, сдающие имущество в аренду.

Момент определения налоговой базы по НДС у арендодателя

Налоговую базу при сдаче в аренду определяйте на наиболее раннюю из дат (Письмо Минфина РФ от 23.01.2019 № 03-07-11/3435):

• на день получения предоплаты в счет предстоящего оказания услуг;
• на последний день налогового периода, независимо от последующих сроков поступления арендных платежей по периодам, установленным договором.

Важно! В момент передачи имущества обязанность по исчислению НДС не возникает, так как это еще не оказание услуг.

Договор аренды может истечь до окончания налогового квартала. В таком случае рассчитать налог нужно на последний день договора.

Проверьте декларацию по НДС

Сверяйтесь с контрагентами и подавайте корректные декларации. Устраняйте расхождения и ошибки

Оставить заявку

Ставка НДС при аренде

При сдаче имущества в аренду в общем случае используйте стандартную ставку НДС 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ). При получении аванса налог рассчитывайте по расчетной ставке 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

В некоторых случаях аренда облагается НДС по «нулевой» ставке. Например, при сдаче в аренду объектов туристской индустрии, введенных в эксплуатацию после 1 января 2022 года и включенных в реестр объектов туриндустрии (пп. 18 п. 1 ст. 164 НК РФ). Все операции, облагаемые НДС 0%, перечислены в ст. 164 НК РФ.

Кроме того, передача в аренду жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности налогом на добавленную стоимость не облагается (п. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). Операции, необлагаемые НДС, перечислены в ст. 149 НК РФ.

Документы при сдаче имущества в аренду

При сдаче имущества в аренду арендодатель и арендатор оформляют следующие первичные документы:

• договор аренды — подтверждает факт наличия арендных отношений, фиксирует срок аренды, график платежей, права и обязанности сторон;
• акт приема-передачи арендованного имущества — подтверждает факт передачи объекта в пользование арендатору.

На практике стороны ежемесячно составляют и подписывают акт оказанных услуг. Однако для целей учета НДС и расходов это не требуется (Письмо Минфина РФ от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75483, от 25.03.2019 № 03-03-06/1/20067).

После исчисления налога арендодатель должен выставить арендатору счет-фактуру. Сделайте это в течение пяти календарных дней (п. 3 ст. 168 НК РФ).

Важно! По письменному согласию сторон счет-фактуру можно не выставлять, если арендатор не является плательщиком НДС (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ).

НДС с коммунальных услуг у арендодателя

Арендодатель в отношении принадлежащего ему имущества ежемесячно уплачивает коммунальные платежи, а затем перевыставляет их на арендатора. Порядок учета «входного» налога со стоимости коммуналки зависит того, как прописан порядок оплаты коммунальных услуг в арендном договоре.

Коммунальные платежи включены в арендную плату

Это самый простой вариант для арендодателя в плане вычета «входного» НДС от коммунальщиков. Договором должно быть предусмотрено, что арендная плата состоит из двух частей:

• постоянной — фиксированный платеж за услугу;
• переменной — платеж за коммуналку.

В таком случае исчисляйте и уплачивайте НДС с полной стоимости аренды. На эту же сумму нужно выставить счет-фактуру арендодателю (Письмо Минфина РФ от 18.01.2024 № 03-07-11/3227, Письмо ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Постоянный и переменный платежи в счете-фактуре можно выделить отдельной строкой, а можно одной общей (Письмо ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

В таком варианте арендодатель вправе принять «входящий» НДС со стоимости коммунальных услуг к вычету на основании счетов-фактур от коммунальных организаций (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

Коммунальные услуги сверх аренды

В таком варианте коммуналка не является частью арендной платы, а перевыставляется сверх суммы договора.

По мнению Минфина РФ, арендодатель не может быть поставщиком коммунальных услуг, так как сам является их потребителем (Письмо Минфина РФ от 21.08.2020 № 02-08-10/73721).

Следовательно, перевыставление коммунальных расходов — это не реализация, а компенсация арендодателю понесенных расходов. НДС с коммуналки не исчисляйте и счет-фактуру арендатору не выставляйте (Письмо Минфина РФ от 18.01.2024 № 03-07-11/3227, Письмо ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Принять «входящий» НДС к вычету нельзя. Его нужно включить в стоимость коммунальных услуг, которые перевыставляете арендатору (Письмо Минфина РФ от 03.03.2006 № 03-04-15/52).

Коммунальные услуги через посреднический договор

Арендодатель может быть агентом арендатора и перевыставлять ему коммунальные расходы. В таком случае между сторонами должен быть заключен посреднический договор, например, агентский (ст. 1005 ГК РФ). Или отдельные положения о посредничестве должны быть прописаны в договоре аренды.

Агент всегда работает за плату (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Следовательно, при перевыставлении расходов нужно будет предусмотреть хотя бы небольшое вознаграждение.

Особенности работы через агентский договор разобраны в статье «Перевыставление расходов контрагенту».

Вычет НДС у арендатора

Арендатор вправе принять «входящий» НДС со стоимости аренды к вычету в общем порядке, как при покупке товаров, работ и услуг.

Налогоплательщик, использующий вычеты по НДС, должен быть плательщиком данного налога. В 2024 году это предприниматели и организации, работающие на ОСНО или ЕСХН при условии, что они не применяют освобождение. Компании и предприниматели на спецрежимах — УСН, ПСН или «самозанятости» — плательщиками НДС не являются, следовательно, использовать вычет не могут.

Важно! Арендатор также вправе принять к вычету НДС с суммы авансового платежа, перечисленного арендодателю (п. 12 ст. 171 НК РФ).

Арендатор с согласия собственника имущества вправе сдавать его в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК РФ). При этом субарендатор принимает «входящий» НДС к вычету в том же порядке, что и арендатор.

Условия для вычета НДС у арендатора

Для правомерности использования налогового вычета необходимо соблюсти следующие условия:

• имеется правильно заполненный оригинал счета-фактуры от арендодателя с выделенной суммой налога (п. 2 ст. 169, п. 1 ст. 172 НК РФ);
• есть первичные документы — арендный договор, акт приема-передачи арендованного имущества и платежки (п. 1 ст. 172 НК РФ);
• аренда принята к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ);
• арендованное имущество используется в деятельности, облагаемой НДС (пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ).

Важно! С отчетности за 2022 год бухгалтерский учет аренды ведется в соответствии с ФСБУ 25/2018.

Подтверждающие документы

Факт аренды подтверждает договор между арендодателем и арендатором. Однако одного договора будет недостаточно. Между сторонами должен быть подписан акт приема-передачи арендованного имущества, подтверждающий, что арендатор принял имущество в свое пользование.

Минфин РФ неоднократно указывал, что для оформления налогового вычета по НДС, а также для признания расходов по налогу на прибыль, акт оказанных услуг не требуется (Письмо Минфина РФ от 15.11.2017 № 03-03-06/1/75483, от 25.03.2019 № 03-03-06/1/20067).

Договор аренды, заключенный на срок не менее года, должен быть зарегистрирован в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако НК РФ для принятия «входного» НДС по аренде к вычету такого требования не содержит.

Вычет НДС с коммунальных услуг

Если коммунальные расходы включены в стоимость аренды, принимайте НДС к вычету на основании полученного счета-фактуры в общем порядке.

Если коммуналка выставлена «сверх» договора в виде компенсации, НДС к вычету принять нельзя. Так как для арендодателя это не реализация, и он не сможет выставить счет-фактуру (Письмо Минфина РФ от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51).

При перевыставлении коммуналки через посредничество НДС учитывайте и принимайте к вычету в порядке, установленном НК РФ при работе с агентами и комиссионерами.

Сумма заявленного к вычету «входящего» НДС должна быть отражена в налоговой декларации. Сервис Контур.НДС+ поможет не только сверить контрольные соотношения, но и найти «налоговые разрывы» — счета-фактуры, которые арендодатель не зарегистрировал у себя. Это поможет уменьшить количество вопросов и требований со стороны ФНС.

Взгляните на свою отчетность глазами ФНС. Сервис сверяет и проверяет данные по принципам системы ФНС «АСК НДС-3»

Попробовать бесплатно