Неустойка за просрочку сдачи квартиры в 2026 году

31 декабря 2025 года закончилася срок действия моратория на взыскание неустоек и штрафов с застройщиков. Рассказываем, в каких случаях дольщик вправе потребовать неустойку, как ее рассчитывают, и как выглядит процесс взыскания.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Сервисы Контур.Недвижимости помогают застройщикам ускорить передачу ключей и оформлять сделки онлайн. В одном окне вы сможете взаимодействовать с дольщиками, мастерами, субподрядчиками и Росреестром.

Узнать подробнее

Когда можно требовать неустойку: основания по закону

Согласно ФЗ-214 от 30.12.2004, застройщик обязан соблюдать сроки строительства. В договоре долевого участия (ДДУ) указывают две даты: ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры дольщику по акту приема-передачи. Ввод дома в эксплуатацию означает, что здание достроено, соответствует проекту и безопасно. Несвоевременное строительство может задержать сдачу квартир, но получить компенсацию за нарушение этого срока дольщик не может.

Передача квартир происходит после ввода в эксплуатацию, обычно когда застройщик завершит благоустройство и устранит недочеты. За нарушение этого срока дольщик может потребовать неустойку. Просрочка начинается со следующего дня после даты передачи ключей, указанной в ДДУ.

Например, в ДДУ указано, что квартира должна быть передана 12.01.2026. Просрочка начнется 13.01.2026 и закончится в день передачи объекта.

Если день сдачи квартиры по договору выпадает на нерабочий, то срок истекает в ближайший рабочий день. Тогда просрочку следует считать со следующего после него дня.

Ускорить передачу ключей поможет сервис Приемка объектов. Он поможет выстроить взаимодействие с дольщиками и подрядчиками и следить за каждым этапов онлайн.

Узнать больше

Мораторий на взыскание неустойки в 2026 году

При моратории власти разрешают компаниям временно не выполнять определенные обязательства или действия. 3 апреля 2020 года, застройщиков освободили от выплаты неустоек дольщикам из-за пандемии. Правительство посчитало, что в текущей обстановке девелоперы не смогут достроить здания в срок, а выплаты дольщикам могут привести к банкротствам. Мораторий действовал почти пять лет, несколько раз его продлевали по разным причинам. Официально срок его действия истек 31 декабря 2025 года. Правительство объявило, что продлевать его пока не планирует. Что еще изменилось в законах о недвижимости в 2026 году рассказываем в отдельной статье.

Дольщики могут потребовать неустойку по ДДУ за периоды, не попадающие под мораторий:

• С 01.07.2023 по 21.03.2024;
• С 01.01.2026 по дату передачи квартиры.

Взыскание неустойки по ДДУ зависит от конкретного случая.

Как рассчитать неустойку за просрочку сдачи квартиры

Неустойка по ДДУ зависит от цены квартиры и актуальной ставки Центрального банка России. Она составляет 1/300 ключевой ставки от цены договора за каждый день просрочки. Для физических лиц неустойка считается в двойном размере. Формула расчета выглядит так:

Неустойка = Цена договора × 1/300 × Ключевая ставка ЦБ × Количество дней просрочки × 2

Неустойку рассчитывают по ставке ЦБ, актуальной для периода, когда застройщик нарушил сроки передачи квартиры. Если считаете на калькуляторе, обязательно добавляйте знак процента.

Представим, что застройщик должен был передать квартиру в новостройке гражданину до 10.01.2026. Но нарушил этот срок и передаст ключи 20.01.2026. Так как 10.01.2026 выпадает на субботу, то окончанием срока считается ближайший рабочий день, то есть 12.01.2026. Задержка считается со следующего дня, то есть с 13.01.2026, и составит 8 дней. Стоимость объекта по договору долевого участия — 2 500 000 ₽. На декабрь 2026 года ключевая ставка ЦБ — 16%. Если в январе 2026 года она останется такой же, то неустойка составит:

2 500 000 × 1/300 × 16% × 8 × 2 = 21 333 ₽

Другой пример: гражданин заключил договор на сумму 1 500 000 ₽. Его объект в новостройке должны были передать не позже 05.07.2023. В итоге он получил ключи от квартиры только 20.07.2023. Просрочка считается с 06.07.2023 по 20.07.2023 включительно и составляет 15 дней. Ключевая ставка в тот период была 7,5%. Получается. что неустойка составит:

1 500 000 × 1/300 × 7,5% × 15 × 2 = 11 250 ₽

Как дольщики взыскивают неустойку с застройщика

Рассмотрим весь алгоритм взыскания неустойки по ДДУ. Он включает в себя три шага.

Шаг 1. Досудебная претензия

Претензия — это документ, в которой дольщик требует у застройщика выплатить ему неустойку за задержку. В претензии указывают:

• адреса и контактные данные дольщика и застройщика;
• реквизиты договора долевого участия;
• описание ситуации;
• расчет неустойки;
• требование к застройщику;
• банковские реквизиты для перечисления неустойки;
• срок для выполнения требования.

В ФЗ-214 от 30.12.2004 сроки рассмотрения претензии не указывают. На то, чтобы ответить на претензию, застройщику дают не меньше 10 и не больше 30 дней.

Если застройщик не ответит на претензию или откажет в выплате, дольщик имеет право обратиться в суд.

Шаг 2. Судебный процесс

Дольщик вправе обратиться в районный суд по месту нахождения застройщика или объекта. Сроки рассмотрения варьируются. Минимальный — 3,5 месяца, в это время входят:

• Принятие иска — 5 дней.
• Рассмотрение дела — 2 месяца.
• Изготовление решения — 5 дней.
• Вступление решения в законную силу — 1 месяц.

Если одна из сторон обжалует решение суда, рассмотрение апелляции займет еще 4–6 месяцев.

Если дольщик получает слишком большую выгоду от относительно небольшой просрочки, суд может уменьшить неустойку. Но это делают только по заявлению застройщика и если он докажет несоразмерность суммы компенсации срокам просрочки.

Шаг 3. Выплата неустойки

Сроки получения исполнительного листа не определены законом. Иногда дольщик получает лист через 5 дней, иногда через полгода. Но после того, как он предъявит исполнительный лист к исполнению, у последнего будет 7 дней на выплату неустойки.

Если застройщик банкрот, то с него нельзя взыскать неустойку. Но если дольщик успел получить исполнительный лист до объявления застройщика банкротом, он может обратиться в арбитражный суд. Требование о выплате неустойки включат в четвертую очередь кредиторов.

Регистрируйте ДДУ онлайн с помощью сервиса Электронная сделка

Доступно для застройщиков и агентств недвижимости

Узнать подробнее

Особые ситуации

В спорных ситуациях правила взыскания неустойки с застройщика могут меняться..

Подписание допсоглашения о переносе сроков

Если застройщик понимает, что задержка неизбежна, он может перенести срок передачи ключей. Это нужно сделать не позднее, чем за 2 месяца до даты сдачи. Дольщик не обязан подписывать соглашение, но может — например, если сумма неустойки слишком мала, и он не видит смысла обращаться в суд.

Если стороны подписали допсоглашение, то новым сроком сдачи квартиры считается дата, указанная в соглашении.

Квартира в ипотеке

Покупка квартиры в кредит никак не влияет на право получения неустойки. Застройщик не является участником отношений дольщика с банком. Он нарушил обязательства перед дольщиком, а значит последний имеет право претендовать на неустойку.

Нюансы возникают только если средства, которые дольщик уплатил за квартиру, депонированы на эскроу-счете. В таком случае возврат нужно согласовать с банком.

Расторжение ДДУ вместо взыскания неустойки

Если задержка больше двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть ДДУ и получить полную сумму по договору с процентами за использование денег. Проценты рассчитываются так же, как неустойка, только вместо дней просрочки считаются дни с даты внесения денег до даты возврата.

Дольщик расторгает договор в одностороннем порядке. Он направляет застройщику требование вернуть ему сумму по ДДУ с процентами. У последнего есть 10 рабочих дней, чтобы выплатить деньги.

Как ускорить передачу квартир дольщикам

Чтобы защитить компанию от неустоек, важно оперативно передать ключи дольщикам и уложиться в сроки, указанные в ДДУ. Замедлить этот процесс могут несколько факторов. Например, некоторые дольщики могут не отвечать на звонки или им сложно выбрать дату осмотра. Также, если клиент выявит недостатки на объекте, на их устранение может уйти долгое время. А иногда выявленные дефекты теряются: мастер может забыть их указать или субподрядчики пропустят их в заказ-наряде.

Защититься от этих и других рисков поможет сервис Электронная приемка от Контур.Недвижимости. В нем есть два модуля:

• Внутренняя приемка помогает выявить и устранить дефекты до начала передачи ключей.
• Клиентская приемка помогает организовать передачу ключей дольщикам.

В одном пространстве получится координировать работу мастеров и субподрядчиков, а также взаимодействовать с клиентами и следить за статистикой. Рассмотрим, как все работает на примере модуля Клиентская приемка.

Сначала сервис оповещает дольщиков о старте приемки: он отправляет письма на электронную почту и смс с уведомлением и приглашением на осмотр. В уведомлении будет ссылка на запись на осмотр: клиент может выбрать подходящее время и забронировать встречу.

Также на этом этапе он может сверить свои персональные данные и предупредить, если они изменились. Все эти процессы происходят онлайн, без звонков менеджера.

Мастера проводят осмотры со смартфоном. С помощью удобного бота они могут указать выявленные дефекты и приложить фотографию. Если дефектов не выявят, сервис автоматически создаст акт приемки.

Если же дольщик найдет недостатки, они попадут в единый реестр.

Заказ-наряд на исправление дефекта можно отправить ответственному субподрядчику или собственным сотрудникам. При этом можно настроить сферы ответственности, тогда дефекты определенного вида будут автоматически назначаться ответственному исполнителю.

Когда подрядчик исправит дефект, он укажет это в сервисе. Тогда можно пригласить дольщика на повторную приемку. Процесс происходит так же, как и при первом осмотре: дольщик записывается онлайн, мастер проводит осмотр с помощью чат-бота и по итогам формируется акт приемки или осмотра.

Ускорить передачу ключей поможет сервис Приемка объектов. Он поможет выстроить взаимодействие с дольщиками и подрядчиками и следить за каждым этапов онлайн.

Узнать больше

Коротко: главное о взыскании неустойки

Дольщик может взыскать компенсацию, если застройщик задержал сдачу квартир. Сроки указаны в договоре долевого участия (ДДУ). Просрочка считается со дня, следующего после даты в договоре, и до дня сдачи квартиры включительно.

С 2020 года власти периодически вводили мораторий, не позволяющий взыскание неустоек. Это была антикризисная мера, чтобы избежать банкротства застройщиков. Но 31.12.2025 мораторий заканчивает свое действие.

Срок давности дела по компенсации за просрочку сдачи квартиры составляет 3 года. Поэтому в 2026 году дольщики могут взыскать неустойку за периоды:

• С 01.07.2023 по 21.03.2024;
• С 01.01.2026 по дату передачи квартиры.

Компенсация рассчитывается по формуле:

Цена объекта × 0,0033 × Ключевая ставка ЦБ × Количество дней просрочки × 2

Взыскание с застройщика компенсации начинается с досудебной претензии. В ней указывают адреса и контактные данные дольщика и застройщика, реквизиты договора долевого участия, описание ситуации, расчет неустойки, требование к застройщику, банковские реквизиты для перечисления неустойки, и сроки выполнения требования.

Если застройщик не ответит на претензию или откажет в выплате, дольщик может обратиться в суд. Процесс рассмотрения занимает от 3 до 6 месяцев. Если застройщик считает размер компенсации слишком высоким, он может попросить суд пересмотреть сумму.

После предъявления исполнительного листа у застройщика будет 7 дней на выплату компенсации.

Похожие статьи

• Обязанности застройщика по 214-ФЗ
• Как провести переуступку по ДДУ
• Эскроу-счета для застройщика