Как купить недвижимость на торгах банкротов

Когда физлицо или организация проходят процедуру банкротства, их имущество попадает в распоряжение финансового управляющего и продается с торгов. Разберем, как это работает и безопасно ли покупать такие объекты.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

В этой статье:

Что такое торги
Откуда берется банкротное имущество
Как проходят торги недвижимости по банкротству
Как снять обременение с купленного на торгах имущества

Что такое торги

Торги — это специальная процедура, которая позволяет найти покупателя или поставщика с самым выгодным предложением. Существует несколько видов торгов, но чаще всего проводятся аукционы. На них участники делаются ставки, повышая или понижая начальную цену на определенный шаг. Победителем становится тот, чью ставку не перебили в течение определенного времени.

На торгах продают не только ценные и коллекционные вещи, но и имущество банкротов, в том числе недвижимость. В этой статье расскажем, как купить дом, квартиру или участок обанкротившегося человека или компании.

Откуда берется банкротное имущество

Банкротами объявляют физические и юридические лица, которые не могут расплатиться с долгами. Гражданам для этого нужно задолжать больше 500 тыс. ₽ и иметь просрочки по обязательствам больше трех месяцев. Иногда сумма долгов может быть меньше — от 50 тыс. ₽: в этом случае гражданин инициирует внесудебное банкротство. Компании должны иметь от 300 тыс. ₽ долгов и просрочки платежей от трех месяцев. Инициировать банкротство может как сам человек или организация, так и один из кредиторов.

Чтобы выплатить долги банкрота, его движимое и недвижимое имущество продают на торгах.

Как проходят торги недвижимости по банкротству

Этап 1. Выбор и оценка недвижимости

Сначала суд решает, какое именно имущество банкрота будет продано. Так, у физлица не могут отобрать единственное жилье и землю, на которой оно стоит. Но если банкрот владеет несколькими объектами, ему оставят только один, а остальные уйдут с молотка.

Стартовую цену для начала торгов определяет финансовый управляющий. Обычно он изучает, сколько стоят похожие объекты, и вычисляет среднее арифметическое. После этого кредиторы должны одобрить цену.

Этап 2. Публикация объявления

Объявлений о продаже имущества банкротов не найти на Авито или Циане. Финансовый управляющий публикует их в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ) и газете «Коммерсант».

Также объявления публикуются на сайте электронной торговой площадки (ЭТП), на которой проходит аукцион.

Проверяйте юридическую чистоту сделки автоматически. Сервис Эксперт-проверка соберет сведения о недвижимости, продавце и покупателе из официальных источников и предупредит о потенциальных рисках. Подходит для риелторов и юристов.

Этап 3. Торги

В 2023 году покупателю не нужно никуда ехать и подавать ценовые предложения в конверте: все торги проходят в электронном виде на специальных торговых площадках. Таких ЭТП десятки, среди них: Заказ РФ, B2B-Center, Сбербанк АСТ.

Чтобы принять принять участие, нужно подать заявку и внести задаток. Точную сумму устанавливает организатор, обычно она составляет до 10% от начальной стоимости квартиры.

Сначала торги проходят в формате аукциона: участники предлагают свои цены, при этом каждая новая ставка должна быть больше предыдущей на определенную сумму — шаг аукциона. Шаг устанавливает организатор торгов. Если в течение определенного времени никто не подал новое предложение, объект достается тому, кто предложил самую высокую цену. Если два участника сделали одинаковую ставку, побеждает тот, кто внес предложение первым.

Участвовать в аукционе на ЭТП удобно: система сама рассчитывает ценовое предложение с учетом шага аукциона и следит за таймингом. Поэтому самый большой риск участия в аукционе — заиграться и сделать слишком большую ставку.

Если на аукцион никто не пришел, торги признают несостоявшимися. Тогда финансовый управляющий проводит повторные торги. Правила в них такие же, но начальная стоимость недвижимости ниже на 10%.

Если и в этом случае покупатель не нашелся, процесс повторяется снова: организатор проводит еще один аукцион и снова снижает цену на 10%.

Этап 4. Оформление сделки и расчеты

В течение пяти дней после торгов победитель получит проект договора купли-продажи. У него будет пять рабочих дней, чтобы подписать договор и перевести деньги организатору. Залог, который он внес при подаче заявки, засчитывается в стоимость объекта. Другим участникам залог возвращают.

Иногда победитель отказывается подписывать договор. В этом случае финансовый управляющий может предложить заключить сделку участнику, который стал вторым.

Кроме стоимости жилья победитель должен заплатить комиссию ЭТП. Каждая площадка устанавливает свой размер комиссии: обычно не больше 10% от итоговой стоимости объекта.

Когда договор заключен, можно регистрировать переход прав собственности в Росреестре. Ведомство изменит имя собственника в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и сделка официально будет считаться оформленной.

Иногда регистрации может помещать обременение, наложенное на объект. Как его снять, расскажем ниже.

Как снять обременение с купленного на торгах имущества

Снятием обременения обычно занимается покупатель жилья. Для этого нужно обратиться в Федеральную службу судебных приставов (ФССП). Можно лично прийти в отделение службы, но удобнее подать обращение онлайн. На сайте ведомства в разделе «Обращения» нужно выбрать пункт «Интернет-приемная». Сначала откроются правила оформления обращений, чтобы перейти к заявке нажмите кнопку «Ознакомлен».

В форме заявки нужно указать ваши данные и сведения об объекте, а также выбрать тип обращения и регион, в котором его должны рассматривать. В тексте обращения нужно своими словами описать ситуацию. А в самом конце — прикрепить необходимые документы. Вам понадобятся сканы:

главной страницы и страницы с пропиской в паспорте,
протокола с итогами проведения торгов,
договор купли-продажи.

Приставы снимут обременение в течение 30 рабочих дней и отправят уведомление об этом на электронную почту.

Купить недвижимость банкрота сложнее, чем обычный объект, ведь сначала нужно поучаствовать в аукционе. Однако такая недвижимость может стоить дешевле, чем в среднем по рынку. Перед тем, как принять решение о покупке важно оценить преимущества и недостатки такого способа покупки, и взвесить риски. О том, как проверять имущество банкротов, мы расскажем в следующей статье.