Как купить недвижимость на торгах по банкротству: этапы, риски и проверка объекта

Разбираем по шагам, как купить квартиру, дом или участок банкрота: где искать лоты, что нужно для участия, как проходят этапы торгов и что проверить до подачи заявки.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Имущество обанкротившихся физических и юридических лиц продают с торгов. Так можно приобрести недвижимость ниже рыночной стоимости. Участвовать в торгах банкротов могут любые незаинтересованные граждане, ИП и организации. Существует несколько видов торгов, но чаще всего проводятся аукционы. На них участники делают ставки, повышая или понижая начальную цену на определенный шаг. Победителем становится тот, чью ставку не перебили в течение определенного времени.

Откуда берется банкротное имущество

Порядок продажи банкротного имущества регулирует 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Банкротами объявляют физических и юридических лиц, которые не могут расплатиться с долгами. Инициировать банкротство может как сам человек или организация, так и один из кредиторов. В большинстве случаев банкротство — право человека или организации. Но иногда оно становится обязанностью. Например, если долг превышает 500 тыс. ₽, а просрочки по обязательным платежам достигли трех месяцев.

В рамках дела о банкротстве суд и финансовый управляющий определяют, какое имущество должника включают в конкурсную массу и выставляют на торги. Как правило, у физлиц не отбирают единственное жилье и землю, на которой оно стоит. Подробнее этот вопрос мы разобрали в отдельной статье. Если банкрот владеет несколькими объектами, ему оставят только один, а остальные уйдут с молотка.

Стартовую цену для начала торгов определяет финансовый управляющий. Обычно он изучает, сколько стоят похожие объекты, и вычисляет рыночную цену, которую должны одобрить кредиторы.

Как купить недвижимость на торгах банкротов

Этап 1. Поиск лотов

Объявлений о продаже имущества банкротов нет на привычных агрегаторах, например, на Авито или Циане. Все арбитражные управляющие публикуют сведения о торгах в ЕФРСБ — Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также в газете «Коммерсант». К тому же, сведения об объекте публикуются на сайте электронной торговой площадки (ЭТП), на которой будут проходить торги.  Таких ЭТП десятки, среди них: Заказ РФ, B2B-Center, Сбербанк АСТ.

Для быстрого поиска можно использовать агрегаторы, которые собирают информацию о торгах из разных официальных источников. На таких площадках можно отсортировать предложения по виду недвижимости, стоимости или другим характеристикам. В ЕФРСБ сделать так не получится.

Этап 2. Подготовка к торгам

Как мы уже сказали, аукционы проходят в электронном виде на специальных торговых площадках. Подготовиться к участию нужно заранее. Новичкам лучше заложить на подготовку 7-10 дней. Сначала нужно получить усиленную квалифицированную подпись (УКЭП).

После этого — зарегистрироваться и получить аккредитацию на ЭТП. Аккредитация — один из самых сложных и долгих этапов. На каждой ЭТП нужно регистрироваться отдельно. Например, если вы уже участвовали в торгах на портале Заказ РФ, для участия в аукционе на Сбербанк АСТ нужна новая аккредитация. При этом, агенты не могут получить аккредитацию и участвовать в торгах под собственным именем. Регистрацию придется проводить для каждого клиента, так как договор заключается только с тем, чье имя указано в карточке участника.

После аккредитации нужно подать заявку на участие и внести задаток. Сумму задатка нужно уточнить в условиях аукциона. Если вы проиграете — задаток вернут. А в случае выигрыша он зачисляется в стоимость объекта.

Этап 3. Торги

Торги имуществом банкротов проходят в формате аукциона: участники предлагают свои цены, при этом каждая новая ставка должна быть больше предыдущей на определенную сумму — шаг, который устанавливает организатор. Если в течение определенного времени никто не подал новое предложение, объект достается тому, кто предложил самую высокую цену. Если два участника сделали одинаковую ставку, побеждает тот, кто внес предложение первым.

Участвовать в аукционе на ЭТП удобно: система сама рассчитывает ценовое предложение с учетом шага аукциона и следит за таймингом. Поэтому самый большой риск участия в аукционе — заиграться и сделать слишком большую ставку.

Если на аукцион никто не пришел, торги признают несостоявшимися. Тогда финансовый управляющий проводит повторные торги. Правила в них такие же, но начальная стоимость недвижимости снижают на 10%.

Если и в этом случае покупатель не нашелся, организатор проводит публичное предложение (п. 4 ст. 139 127-ФЗ). В этом случае цена недвижимости такая же, какой была при повторных торгах. Однако с каждым этапом она постепенно снижается, пока не найдется покупатель или не закончится срок проведения торгов.

Публичное предложение — один из самых выгодных способов приобрести недвижимость. Некоторые лоты продаются со скидкой до 50% от первоначальной стоимости и значительно дешевле рыночной цены. Однако на этом этапе оказываются «сложные» объекты. Как правило, они требуют больших вложений.

Этап 4. Оформление сделки и расчеты

Сроки всех этапов оформления сделки строго регламентированы:

• Два рабочих дня есть у управляющего, чтобы сформировать протокол о результатах торгов. Еще в течение пяти дней после этого он должен отправить победителю проект договора купли-продажи.
• У победителя есть пять рабочих дней, чтобы подписать договор, и 30 рабочих дней, чтобы перевести оплату. (п.16 ст. 110 127-ФЗ). Залог, который он внес при подаче заявки, засчитывается в стоимость объекта. Иногда победитель несет дополнительные расходы, например, ЭТП может установить комиссию — 1-10% от итоговой или начальной стоимости.

Если победитель отказывается подписывать договор, финансовый управляющий может предложить заключить сделку участнику, который стал вторым.

Когда договор заключен, нужно зарегистрировать переход прав собственности в Росреестре. Общие правила такой регистрации установлены 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Подать заявление в Росреестр можно в электронном виде. Для агентств недвижимости, риелторов и других профессиональных участников рынка это самый удобный формат. Подробнее о том, как проходит регистрация в Росреестре, мы рассказали в отдельной статье.

Иногда регистрации может помещать обременение, наложенное на объект. Как его снять, расскажем ниже.

Что проверить до подачи заявки

Внимательно изучите описание лота. Как правило, в нем указывают основные характеристики, а также публикуют фотографии объекта — так вы можете визуально оценить его состояние. По закону арбитражный управляющий должен также предоставить доступ к объекту: чтобы потенциальные участники могли его осмотреть. Но на практике управляющие могут назначать определенные даты и время осмотров, которые не всегда могут быть удобны.

Осмотреть земельный участок можно даже без арбитражного управляющего. Так, в описании лота публикуют его кадастровый номер, по которому можно узнать адрес. Сделать это можно бесплатно с помощью сервиса Контур.Панорама. Укажите кадастровый номер в поисковой строке и нажмите кнопку «Найти объект». Сервис покажет открытые данные о недвижимости из ЕГРН. После этого можно самостоятельно приехать на объект, осмотреть его и, например, поговорить с соседями.

Кроме визуального осмотра важно изучить документы на недвижимость и сведения об объекте в открытых источниках: Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), в Национальной системе пространственных данных (НСПД), ГИС ЖКХ и других государственных порталах.

Обратите внимание на площадь и кадастровую стоимость, сведения об обременениях и арестах, а также на историю перехода прав собственности. В зависимости от вида недвижимости нужно обращать внимание на разные детали. Например, при покупке квартиры нужно проверить состояние многоквартирного дома. Подробнее об особенностях проверки квартир говорим в этой статье. А про проверку земельных участков — тут.

Упростить и ускорить проверку недвижимости поможет сервис Эксперт-проверка от Контур.Недвижимости. Он автоматически собирает сведения из нескольких официальных источников в сводный отчет и предупредит о потенциальных рисках. Сервис подойдет юристам, частным риелторам и агентствам недвижимости.

Чем рискует покупатель и как снизить риск

Как мы уже говорили, недвижимость на торгах банкротов зачастую продается по цене ниже рыночной. Но важно помнить, что большая скидка — плата за дополнительные риски. Например, такое жилье обычно нуждается в ремонте. И не обо всех проблемах можно узнать по фотографиям или даже при личном осмотре. Черная плесень, незаконные перепланировки, устаревшая электроника могут быть скрыты от глаз. Защититься от такого риска сложно, поэтому лучше оставить часть средств на ремонт, и не тратить все деньги на покупку объекта.

Также можно столкнуться с задолженностью за капитальный ремонт, которая перейдет на нового собственника. О том, почему так происходит, мы рассказали в отдельной статье. Лучше заранее уточнить у арбитражного управляющего сумму задолженности и заложить ее в общий бюджет.

Еще один риск — отказ прошлых жильцов съезжать. После смены собственника прописанные не выписываются автоматически. А некоторых, например, несовершеннолетних и отказавшихся от приватизации, не получится выселить даже по суду. Решать эту проблему предстоит покупателю: ни банкрот, ни арбитражный управляющий не обязаны ему помогать. Защититься от такого риска полностью невозможно. Иногда люди с правом пожизненного проживания могут появиться даже через несколько лет после покупки. Подробнее об этом мы рассказали в отдельной статье. Там же, способы выявить таких жильцов до сделки.

Некоторые участники во время аукциона слишком увлекаются и не замечают, как превышают свою бюджет и платят завышенную цену. Отказаться от подписания договора в таком случае можно. Но вы потратите время на подготовку к торгам, не получив ничего взамен. Чтобы защитить себя, можно доверить участие специалисту. Также на некоторых ЭТП можно подключить автоматическое участие: настроить шаг аукциона и максимальную стоимость. Площадка сама будет подавать предложения и остановится, когда тогри превысят бюджет.

Мы не рекомендуем приобретать на торгах единственную недвижимость. А при покупке для аренды или перепродажи — тщательно оценивать возможности и закладывать дополнительный бюджет. Лучше заручиться помощью специалистов: доверить проверку юристу или риелтору. А участие — профессионалам в сопровождении торгов.

Как снять обременение с купленного на торгах имущества

Обременение — это зарегистрированное ограничение прав на недвижимость. Существует несколько видов обременений, но только часть из них может повлиять на оформление сделки. Например, если квартира была куплена в кредит, на ней будет обременение в виде ипотеки. И Росреестр не зарегистрирует переход прав собственности без согласия банка.

Задолженности по коммунальным услугам — это не обременение, они не повлияют на регистрацию в Росреестре. Обязан ли покупатель рассчитываться по долгам за ЖКХ, которые накопились до него и что делать, если о задолженности узнали после покупки, рассказываем в нашем материале.

Как правило, покупатель не участвует в снятии обременений, которые мешают провести регистрацию в Росреестре — этим занимается финансовый управляющий. Если он не сделает это самостоятельно, нужно направить официальное письмо с вопросом о том, какие действия уже предприняты. Если управляющий проигнорировал запрос или ничего не сделал, можно самостоятельно обратиться в суд с иском о снятии обременения.

Участвовать в торгах стоит, если вы готовы потратить время на тщательную проверку объекта и подготовку к аукциону. Или готовы к дополнительным затратам на помощь профессионалов. Однако стоит отказаться от объекта при ограниченном бюджете или если недвижимость нужна срочно.

Для риелтора это может быть источником дополнительного заработка или новой специализацией. Так, агенты с опытом участия в торгах ценятся на рынке, покупатели готовы платить повышенную комиссию за юридическую проверку и решение всех формальностей.