Апартаменты и квартира: чем отличаются, плюсы и минусы

Что купить: квартиру или апартаменты? На первый взгляд это одно и то же, но отличия есть. В статье разбираемся в определениях и в чем разница между этими видами недвижимости.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Что такое апартаменты

Юридически апартаменты определяются как жилье, предназначенное для временного пребывания. Законодательство определяет их как нежилые помещения. Это могут быть пространства среди офисов в бизнес-центрах, оформленные как квартиры. Иногда апартаменты — это отдельно построенное здание или целый комплекс с закрытой территорией, парковкой и детской площадкой.

Апартаменты оборудуют в реконструированных промышленных помещениях, административных постройках или строят с нуля. Обычно это территория, где по закону нельзя возводить жилую недвижимость.

Виды апартаментов

В российском законодательстве упоминаются два вида апартаментов — апарт-отель и комплекс апартаментов. В обоих случаях речь идет о номерном гостиничном фонде. Но апартаменты не считаются гостиницами по умолчанию — только если в них предоставляются гостиничные услуги.

Фактически апартаменты можно купить или построить самостоятельно — например, переделать нежилое помещение в цокольном этаже в комфортную квартиру или переоборудовать здание в мини-отель.

Юридически четкого определения сейчас нет, так что сложившиеся на рынке недвижимости обозначения скорее маркетинговые. Они помогают понять, о какой именно недвижимости и ее особенностях идет речь. Современные застройщики предлагают 4 вида апартаментов.

Апартаменты существуют и без оказания гостиничных услуг.

Апарт-отель

Из постановления: Апарт-отель — вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров категорий «студия» до 25 кв.м и «апартамент» — от 40 кв.м.

Проще говоря, это жилой комплекс с гостиничным сервисом — полным или частичным. Это может быть отдельное строение или этаж с несколькими квартирами, принадлежащими одному владельцу. Помещения внутри аналогичны полностью оборудованной квартире. Тут есть все, что может понадобиться дома — место для приготовления еды, спальное место, туалет и ванная комната. Если хозяйничать нет времени, отель предоставит комплекс услуг: уборку, стирку или питание. 

Собственники могут жить в апартаментах сами и сдавать свободные номера. Обычно апарт-отели выбирают гости города для кратковременных посещений или семьи для длительного проживания. Некоторые отели устанавливают минимальный срок для брони, для максимума границ нет. 

Как и в отдельном жилье, здесь есть все для комфортного домашнего проживания. Но в отличие от обычных апартаментов жильцам предлагается гостиничный сервис.

Кондо-отель

Кондо-отель — гибрид отеля и кондоминиума (лат. con «вместе» + dominium «владение»). Это совместное владение гостиничным комплексом, в том числе земельными участками, на которых стоит недвижимость.

В случае кондо-отеля здание, подсобные помещения, инфраструктура и прилегающая территория принадлежат не одному, а нескольким владельцам. Инвесторы выкупают юниты — отдельные жилые единицы в гостиничном комплексе. 

Управлением и благоустройством занимается оператор — топ-менеджер или управляющая компания. Оператор руководит всеми составляющими гостиничного комплекса: домами, ресторанами, фитнес-клубами. Он же организует поиск клиентов/арендаторов, видеонаблюдение, охрану, ресепшн. В свою очередь собственник апартаментов оплачивает налог на недвижимость, страховые взносы и ремонт. 

Юниты в основном покупают с целью инвестирования: апартаменты сдаются и приносят доход. Еще один вариант получения прибыли — покупка апартаментов на стадии застройки и перепродажа после завершения строительства, когда цена станет выше. Собственникам не нужно управлять жильем, только оплачивать услуги ЖКХ и оператора. Условия оговариваются в договоре, там же фиксируется, какую часть прибыли получает каждая сторона.

Многофункциональный комплекс

Многофункциональный комплекс включает в себя одно или несколько зданий с помещениями разного назначения. Все они обязательно объединены общим коммуникационным пространством — холлом, вестибюлями, лестницами и переходами.

Здесь наравне с жилыми помещениями соседствуют магазины, офисы, развлекательные центры, фитнес-клубы и торговые помещения. Иногда даже не нужно выходить из здания, чтобы сходить за продуктами, в химчистку или отвести ребенка в детский сад. 

МФК не то же самое, что и ЖК — они отличаются соотношением коммерческой и жилой площади. В жилом комплексе с многоквартирными домами доля ритейла составляет не более 15%. К тому же по торговым площадям есть ограничения — например, внутри нельзя размещать кинотеатры или залы вместимостью более 50 человек.

А еще ст. 17 Жилищного кодекса РФ запрещает предоставлять в жилых помещениях услуги гостиничного типа. В МФК сдавать, арендовать и перепродавать временное жилье разрешено.

В многофункциональном комплексе процент коммерческой недвижимости по отношению к жилой гораздо выше. Точный метраж и назначение будущих помещений закладывается на стадии проектирования с учетом приоритетов потенциальных арендаторов и местных жителей.

Наемный (доходный) дом

Наемный дом — это многоквартирная постройка, помещения которой сдаются на длительный срок. Аренда может длиться от полугода до нескольких десятков лет. Съемщики могут жить здесь постоянно, но выкупить помещение не получится — это запрещено законом.

У здания один собственник, как и в апарт-отеле, но здесь не предоставляются гостиничные услуги.

Обслуживанием доходного дома собственник может заниматься сам. Но чаще зданием управляет менеджер, директор или УК. Цены на доходные дома зависят от места, качества объекта и его потенциальной доходности.

Апартаменты и квартира: в чем разница

По закону квартира — это жилое помещение, а апартаменты — нежилое. Правовой статус и есть главное отличие этих видов недвижимости. И уже из-за этого появляются другие — разница в налогообложении, разрешение на строительство и условия регистрации.

Законодательство установило четкие требования, которым должны соответствовать жилые помещения. Апартаменты — коммерческая недвижимость, поэтому условия строительства и содержания к ним мягче. В основном это соблюдение пожарной безопасности и соответствие требованиям Ростехнадзора.

Назначение помещений

Апартаменты могут  выглядеть в разы благоустроеннее классической квартиры, однако ЖК РФ признает жилыми помещениями только:

• жилой дом или его часть,
• квартиру, часть квартиры,
• комнату.

В нормативных документах квартира называется «жилье» или «жилое помещение» и должна отвечать требованиям жилищного законодательства. Апартаменты предполагают только временное размещение, а законы про жилые помещения на них не распространяются.

Если в проектной документации здание обозначено как «нежилое помещение гостиничного типа», апартаменты можно перевести в статус жилья. Для этого оно должно соответствовать требованиям Жилищного кодекса. В апреле 2024 года вступают в силу поправки в жилищном законодательстве, которые упростят процесс.

Регистрация

По закону у каждого жителя России должен быть адрес, по которому его можно найти. Регистрация бывает двух видов — постоянная и временная. Один вид прописки не аннулирует другой, то есть можно жить с постоянной и временной одновременно.

Максимальный срок временной регистрации может быть любым — он устанавливается по соглашению сторон. 

Временная прописка возможна не только в жилых помещениях, но и в коммерческих — гостиницах, пансионатах, общежитиях и апартаментах.

Содержание общего имущества

Согласно ст. 259.1 ГК РФ каждый владелец недвижимости имеет право на долю общего имущества. То есть покупая квартиру, апартаменты или таунхаус, собственник частично владеем тем, что относится к зданию. Общедомовым имуществом считается лестничная клетка, подвалы, детская площадка, хозпостройки и т.д. 

Это значит, что ответственность содержание дома и прилегающей территории частично лежит на каждом владельце собственности — жилой и нежилой. Следить за тем, как работают коммуникации, фонари во дворе и проводится уборка может владелец здания, управляющая компания или менеджер.

В случае с многоквартирным домом вопросов не возникает. С апартаментами сложнее: все зависит от вида собственности. Например, владелец наемного дома или апарт-отеля не обязан советоваться с жильцами по поводу ремонта или благоустройства. В других случаях все нюансы прописываются в договоре — условия зависят от УК.

Налог на имущество

Налог на имущество нужно платить каждый год. Для апартаментов и квартиры он разный. Налог на нежилые объекты — от 0,5% до 2%. Это зависит от типа помещений — торговые, офисные или административные.

Сумма зависит от кадастровой стоимости объекта — это оценка, которую устанавливает государство. Она пересчитывается раз в несколько лет: в Москве и Санкт-Петербурге каждые в 2 года, в остальных городах на период 3-5 лет.

На кадастровую стоимость не влияют индивидуальные особенности объекта — например, дизайнерский ремонт. Поэтому она может быть больше или меньше рыночной цены. При оценке учитывается площадь помещений и придомовой территории, год постройки, степень износа и статус недвижимости. 

Кадастровая стоимость недвижимости записана в ЕГРН. Заказать выписку из реестра можно в МФЦ, на Госуслугах, Росреестре и Федеральной кадастровой палате,  а также в специальных сервисах.

Коммунальные платежи

Для апартаментов платежи ЖКУ считаются по тарифам на содержание нежилых помещений — они на 15–20% выше. Их рассчитывает управляющая компания самостоятельно. Еще условия содержания может диктовать мажоритарий — лицо или группа лиц, которым принадлежит больше 50% недвижимости.

С января 2024 началась переиндексация тарифов за ЖКХ. В среднем цены за коммуналку выросли на 9,8%, поэтому риск попасть на должников становится выше. Эксперт-проверка от Контур.Недвижимости автоматически соберет данные о собственниках и объекте и предупредит о потенциальных рисках, в том числе о крупных задолженностях владельца.

Налоговые вычеты

Апартаменты — нежилая недвижимость, поэтому на них имущественный вычет на жилье не действует. Немного сэкономить на налогах получится при продаже помещения. По закону сумму, полученную от сделки, можно уменьшить на 250 тысяч рублей, и оплатить налог с остатка. 

Например, Вася продал апартаменты за 1 млн рублей. Налог на эту сумму — 130 тысяч рублей. Вместо этого он заплатит 97,5 тысяч рублей — с 750 тысяч рублей.

Господдержка и маткапитал

Для апартаментов льготного кредитования от государства пока нет. Некоторые банки выделяют коммерческую ипотеку в отдельные кредитные программы, но субсидии по ним получить нельзя.

Капитальный ремонт

Капитальный ремонт — запланированный комплекс масштабных работ по улучшению состояния недвижимости. Это может быть замена труб по всем стоякам, ремонт крыши и фасада, замена проводки, лифта или покраска подъездов.

Закон не обязывает собственников апартаментов делать взносы на капремонт. Вопрос о платежах в фонд капитального ремонта решается на собрании собственников недвижимости — они могут откладывать понемногу каждый месяц или заплатить  всю сумму разом, когда начнется капремонт. В случае нежилой недвижимости государственные льготы на капремонт не распространяются.

Изъятие за долги

Нельзя изъять за долги единственное жилье, в котором живет собственник-должник и члены его семьи — оно защищено исполнительским иммунитетом. Исключение — если квартира или дом уже находятся в залоге по кредиту или должник обанкротился.

Апартаменты в глазах закона не приравниваются к жилью, поэтому их могут забрать как коммерческую недвижимость. Исполнительский иммунитет не подействует, даже если в помещении живет семья с детьми.

Соседи

Если соседи шумят, мусорят или курят в общем холле, их можно привлечь к административной ответственности по КоАП. Штрафы за хулиганство и беспорядки — от 500 рублей до 300 тысяч рублей. Закон одинаково распространяется на всех, в том числе на жителей квартир и апартаментов.

Отношения с соседями многоквартирных домов регулируются правилами пользования жилыми помещениями и Жилищным кодексом РФ. Общего закона о тишине для многоквартирных домов и таунхаусов в России пока нет — проект находится на рассмотрении. 

Сейчас уровень шума в регулируют санитарно-эпидемиологические нормы и региональные нормативы. Например, в в Москве нельзя проводить ремонт с 19 до 9, с 13 до 15, а также в воскресенье и нерабочие праздничные дни. Закон города Москвы не разделяет права жителей многоквартирных домов и апартаментов. 

Инфраструктура

К апартаментам, как к нежилой недвижимости, требования ниже. Здесь закон не обязывает соблюдать стандарты квартирных комплексов. Инфраструктура разрабатывается на усмотрение застройщика, а он в свою очередь ориентируется на потенциальных покупателей. Если строительство разворачивается в деловом районе — помимо апартаментов в проекте будут большие удобные парковки, зоны отдыха, конференц-залы и ресторанные островки. В спальном районе в комплекс могут войти детские сады, игровые и спортивные площадки, семейные кафе. 

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. До 50 отчетов можно купить онлайн.

Узнать больше

Плюсы и минусы апартаментов

Шкала «хорошо-плохо» очень субъективна — у каждого свои критерии и отношение к ним, поэтому привести мнения к общему знаменателю сложно. Например, в апартаментах часто меняются соседи. Тем, кто предпочитает дружить домами, будет дискомфортно. А кому–то нравятся новые знакомства — их перемены будут бодрить.

Попробуем оценить достоинства и недостатки апартаментов по нейтральным параметрам.

Плюсы

• Цена ниже — в среднем рыночная стоимость квартир выше на 15–25%.
• Легче сделать перепланировку — в жилых помещениях для этого нужно собрать пакет документов и получить разрешение управляющей компании.
• Удобный район — можно выбрать апартаменты рядом с работой, в центре города или живописном месте.
• Гибкий статус — можно переделать в салон красоты или офис без уймы — согласований.

Минусы

• Нельзя получить постоянную регистрацию — для некоторых льготных региональных и федеральных программ нужна именно она. Например, путевка в санаторий.
• Высокие ставки по ипотечному кредиту.
• Управляющая компания или мажоритарий могут сами повышать квартплату и решать жилищные вопросы без согласия собственников.
• Нет жестких требований по санитарным нормам и техническим характеристикам.

Чтобы понять разницу между квартирой и апартаментами было проще, вынесли основное в таблицу.

Чтобы окончательно определиться с вопросом: «апартаменты или квартира?», нужно понять цель покупки — для семьи, работы, вложения денег или чего-то еще. Апартаменты в любой момент легко переделать в магазин или перепродать. А без квартиры не получить постоянную прописку и некоторые льготы.

После сделки с недвижимостью могут всплыть подводные камни. Например, застройщик пообещал возможность перевода апартаментов в жилье, а у здания для этого неподходящий статус. 

Что ещё почитать

• Как проверить квартиру перед покупкой
• Хрущевки: плюсы и минусы
• Какие бывают классы жилья и чем они отличаются
• Как риелтору начать продавать элитную недвижимость