Электронный документооборот
Учет и отчетность
Проверка контрагентов
Торговля и ритейл
Автоматизация бизнеса
Управление HR‑процессами
Участие в закупках
Коммуникации
Сделки с недвижимостью
Банковские услуги
Поиск клиентов
Маркировка товаров
Информационная безопасность
Сделка со вторичной недвижимостью может нести риски и для покупателя, и для продавца. Задача риелтора — защитить всех участников. Расскажем, как действовать в самых распространенных случаях.
Эта статья подойдет не только риелторам, но и участникам сделки. Но мы рекомендуем все же обращаться за помощью к профессионалам: некоторые риски может выявить только опытный агент, к тому же он может дать рекомендации, как эти риски минимизировать. Наш сервис поможет быстро проверить квартиру на явные проблемы и риски.
Вторичной называют недвижимость у которой есть собственник — физическое или юридическое лицо. Так, вторичкой может оказаться даже квартира в новостройке, которую сдали несколько месяцев назад. Это произойдет, если дольщик примет объект у застройщика, зарегистрирует на себя право собственности, а затем решит его продать.
В сделках со вторичной недвижимостью встречается больше рисков. Так, возрастает вероятность столкнуться с недобросовестным собственником или покупателем. В этой статье разберем пять ситуаций, с которыми можно столкнуться. А в конце расскажем, как риелтору защитить клиента от таких проблем.
Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка
Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.
Какие риски несет продавец при продаже квартиры
Покупатель не переведет деньги
Некоторые до сих пор выбирают небезопасные способы расчета: приносят наличные на сделку или переводят их со счета на счет. В этом случае покупатель может попросить провести расчет после того, как Росреестр зарегистрирует переход прав собственности. Но это риск для продавца: недобросовестный участник сделки может откладывать перевод до нескольких недель и даже месяцев, или вовсе не передать деньги.
Чтобы обезопасить и продавца, и покупателя, проведите безопасный расчет: через аккредитив, банковскую ячейку, или в специальном сервисе. В этом случае покупатель передает деньги после подписания договора, но продавец не получает их до перехода прав собственности. На время регистрации средства хранятся в банке. Подробнее о безопасных способах расчета мы рассказывали в недавней статье.
Росреестр приостановит регистрацию
Ведомство внимательно изучает все документы по сделке, а также проверяет сверяет их с информацией в ЕГРН и других официальных базах данных. Если он найдет ошибки или неточности, то приостановит регистрацию или даже откажется ее проводить. В первом случае сделка может затянуться: собственнику придется оперативно исправлять неточность. Чем больше времени это займет, тем выше вероятность, что покупатель откажется от покупки.
Например, Наталья была единственной собственницей, заранее выписалась из квартиры и даже вывезла мебель. Сделка прошла гладко, стороны подписали договор и отправили заявление в Росреестр. Но через несколько дней из ведомство приостановило регистрацию. Оказалось, на объект наложен арест. Это случилось по ошибке: приставы спутали ее с однофамилицей. Но на то, чтобы это доказать, ушло несколько недель. Покупатель не стал ждать и нашел другую квартиру.
Чтобы этого не случилось, важно тщательно проверять все сведения в договоре. А также заказать выписку или отчет об объекте накануне сделки.
Покупатель попросит завысить стоимость в договоре
Обычно такое случается в ипотечных сделках. Покупатель просит увеличить стоимость недвижимости в договоре, чтобы не вносить первоначальный взнос или сделать его ниже. Но соглашаться на такую схему не выгодно и может привести к проблемам в будущем.
Если продавец владеет объектом меньше трех лет, с продажи нужно заплатить налог. Чем выше стоимость жилья — тем больше сумма налога. Налоговая примет во внимание только стоимость по договору, даже если на счет продавца эти деньги так и не поступили.
Если по каким-то причинам сделку признают недействительной, продавец обязан вернуть покупателю сумму по договору. Если она была завышена, он заплатит больше, чем заработал во время сделки.
Самый большой риск — что банк узнает о схеме и обратится в суд с обвинением в мошенничестве. На практике такое происходит очень редко. Но, если суд признает вину, продавцу может грозить штраф до 300 тыс. ₽ или даже лишение свободы на срок до пяти лет.
Риски покупателя при покупке квартиры
Собственник не узаконил перепланировку
С такой проблемой чаще всего сталкиваются те, кто покупает недвижимость без ипотеки. Дело в том, что банки тщательно следят, чтобы реальная планировка квартиры не отличалась от схемы в техническом плане. А при обычной сделке на это могут просто не обратить внимание.
Если продавец согласовал перепланировку с муниципалитетом, это придется делать новому собственнику. Прохождение всех этапов может занять несколько месяцев и будет стоить десятки тысяч рублей. При этом нет гарантий, что изменения в квартире согласуют. Так, если бывший владелец снес несущую стену или перенес мокрую зону — нового собственника могут обязать вернуть все назад. А также выпишут штраф — от 2 000 до 2 500 ₽ для физлиц, и от 40 000 до 50 000 ₽ для юрлиц.
Бывший собственник отказался погашать долги за коммунальные услуги
Расчетный счет, по которому начисляется оплата за коммунальные услуги, привязан не только к объекту, но и к собственнику. Поэтому многие не считают проблемой долги за коммуналку — ведь их не должны взыскать с нового владельца квартиры.
Но иногда из-за задолженности сделка может не состояться. Если продавец — злостный неплательщик, на него могут подать в суд. Если суд наложит арест на недвижимость, Росреестр откажется регистрировать переход права собственности.
Даже если сделка состоится, покупатель может столкнуться с другой проблемой. Нередко управляющая компания (УК) отказывается открыть новый расчетный счет до погашения долга. В этом случае у нового собственника есть несколько путей:
- выплатить чужой долг,
- договориться с продавцом о скорой оплате,
- жаловаться на УК и доказывать свою правоту.
Подробнее о покупке жилья с долгами за коммуналку можно прочитать в нашей статье.
Что проверить, чтобы не потерять деньги при покупке и продаже квартиры
В этой статье мы рассказали о рисках, связанных с недобросовестностью участников сделки. Конечно, оценить порядочность продавца и покупателя сложно. На первый взгляд мошенники могут внушать доверие, поэтому риелтору стоит ориентироваться не только на свои впечатления, но и на объективные данные. Так, хорошими маркерами могут служить судебные разбирательства и задолженности участников сделки.
Как проверить продавца и покупателя по судам
Если один из участников сделки часто обращается в суд, высока вероятность, что он сделает это и после сделки. Он может сделать это даже без веских причин или доказательств. В этом случае покупатель не лишится недвижимости, но потратит время и нервы на участие в заседаниях.
А если собственник или покупатель часто выступают ответчиками и проигрывают дела — это может говорить об их недобросовестности. Так, риелтору точно стоит отказаться от сделки, если владелец ранее был осужден за махинации с недвижимостью.
Судебные решения можно найти в картотеке портала «Мой арбитр» и ГАС «Правосудие», а также на сайтах региональных судов.
Как проверить финансовое состояние участников сделки
Задолженности собственника могут привести к аресту, а долги за капитальный ремонт и вовсе перейдут на покупателя. Если у продавца несколько кредитов и есть просрочки или он проиграл судебное дело и должен выплатить крупную сумму — это может привести к банкротству.
Банкротство опасно даже после продажи недвижимости. Так, сделку могут аннулировать даже спустя несколько лет после заключения договора. Как и почему это может произойти, мы разбирали в этом материале.
Узнать обо всех задолженностях невозможно. Например, собственник мог не брать кредит, а занять у родственников. Реестра расписок не существует и, даже если продавец должен несколько миллионов, узнать об этом можно только от него самого.
Однако риелтор может изучить сведения в базе данных Федеральной службы судебных приставов (ФССП). В ней хранятся сведения об исполнительных производствах граждан и организаций.
Также стоит изучить кредитную историю участников сделки, даже если недвижимость не приобретается в ипотеку. Для этого нужно заказать справку из Бюро кредитных историй. Существует несколько БКИ, и разные банки отправляют информацию о кредитах в разные бюро. Поэтому сначала нужно получить список БКИ, в которых есть сведения о проверяемом — сделать это можно на портале Госуслуг. А затем запросить кредитную историю во всех бюро из списка.
Чтобы обезопасить клиента, этих двух проверок недостаточно. Но они помогут оценить благонадежность продавца и покупателя. О том, какие еще сведения изучить перед сделкой, мы писали в статье «Как проверить квартиру перед покупкой». А на бесплатном вебинаре эксперты Контур.Недвижимости рассказывают, как подготовиться к сделкам со вторичной недвижимостью.