Договор купли-продажи коммерческой недвижимости

В статье расскажем, что важно знать о сделках с коммерческой недвижимостью, и как правильно составить договор.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Что такое коммерческая недвижимость

Основная функция коммерческой недвижимости — приносить прибыль. Есть три основных вида такой недвижимости: офисная, торговая и индустриальная. Выделяют также нишевые виды, например, отельную недвижимость, спортивную, социальную, земельную и другие.

Виды сделок с коммерческой недвижимостью

С коммерческой недвижимостью можно совершать те же действия, что и с любой другой: покупать, продавать, сдавать в аренду или арендовать. Можно также взять объект в аренду с последующим правом выкупа — обычно так делают, когда недвижимость принадлежит государству или муниципалитету. Такие сделки регулируются Законом №159-ФЗ «Об отчуждении имущества в государственной или муниципальной собственности».

Также существуют безвозмездные сделки, при которых собственник не получает выгоды. К ним относят, например:

Дарение. Недвижимость можно подарить кому угодно, но с осторожностью — такую сделку не должны посчитать за взятку. Принимать подарки дороже трех тысяч ₽ запрещено банковским служащим, государственным чиновникам и мэру города (гл. 32 ГК РФ).

Передача в безвозмездное пользование. Допустим, у вас есть склад. Вы можете на время отдать его другу, а он откроет там магазин. Тогда вы станете ссудодателем, а ваш друг — ссудополучателем (ст. 36 ГК РФ).

Регистрируйте переход права собственности, аренду и другие операции с недвижимостью в сервисе Электронная сделка. Интеграция с Росреестром, отслеживание статусов сделки и контроль за сотрудниками в личном кабинете.

Узнать больше

Особенности сделки купли-продажи коммерческой недвижимости

Обратите на то, кому принадлежит право собственности на участок, на котором находится объект. По закону купить или продать коммерческую недвижимость можно и без переоформления документов на землю. Тем не менее, этот момент лучше учесть при составлении договора.

Что может пойти не так

Один из главных рисков для покупателя — признание сделки недействительной. Это может произойти по нескольким причинам.

Как проходит сделка купли-продажи

От решения купить или продать недвижимость до самой сделки проходит несколько стадий.

Предварительное соглашение. На этом этапе стороны фиксируют основные условия сделки, в том числе стоимость объекта, порядок расчетов, а также сроки передачи объекта. Если сделка крупная, стороны могут заключить соглашение о порядке переговоров.

Подготовка к сделке. Может занимать от нескольких дней до нескольких недель. В это время продавец завершает подготовку объекта и решает все вопросы с документами. А покупатель проверяет безопасность сделки: самостоятельно или с привлечением профессионалов.

Подписание договора. Стороны могут подписать договор самостоятельно, в присутствии риелтора или нотариуса. Кто будет участвовать в подписании выбирают сами участники. Нотариальное заверение сделки, как и помощь риелтора или юриста — не обязательны по закону, но могут служить дополнительной защитой.

Регистрация в Росреестре. Только подписания договора недостаточно. После этого стороны должны официально оформить сделку — зарегистрировать в Росреестре переход права собственности. С 1 марта 2025 года сделки между юридическими лицами должны оформляться только в электронном виде (п.1.6 ст.18 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Отправить заявление в Росреестр можно на портале ведомства, через нотариуса или в специальных сервисах, например в Электронной сделке от Контур.Недвижимости.

Регистрируйте переход права собственности, аренду и другие операции с недвижимостью в сервисе Электронная сделка. Интеграция с Росреестром, отслеживание статусов сделки и контроль за сотрудниками в личном кабинете.

Узнать больше

Расчеты. Передать деньги продавцу или арендатору можно разными способами. Лучше не действовать по-старинке, а выбирать безопасные виды расчетов, например, аккредитив, банковскую ячейку или номинальный счет.

Передача помещения. Этот этап лучше задокументировать — подписать акт приема-передачи. Так у продавца будет доказательство, что на момент передачи объект соответствовал условиям договора и у покупателя нет претензий.

Документы, необходимые для сделки

Документы для покупателя

• паспорт и СНИЛС;
• кредитный договор с банком, если покупатель приобретает объект в кредит;
• учредительные документы организации, если сделку совершает юрлицо;
• оригинал нотариальной доверенности на представителя, если покупатель не может лично присутствовать на сделке.

Документы для продавца

Как и покупателю, продавцу потребуется паспорт, СНИЛС и нотариально заверенное согласие от супруга или супруги — если он он состоит в браке.

Если продавец — юридическое лицо, также понадобятся:

• Приказ о назначении на должность — сделку могут заключать директор и глава компании, документ подтверждает их полномочия.

• Доверенность, если сделку заключает не директор, а другой представитель компании.

• Выписка из ЕГРЮЛ — она подтверждает, что юрлицо существует и действует на законных основаниях.

• Учредительные документы организации.

• Справка о стоимости сделки — если недвижимость, которую планируется продать, оценивается выше 25% от стоимости всех активов компании, понадобится разрешение учредителей.

Помимо этого списка нужны документы и на саму недвижимость:

• выписка из ЕГРН,

• кадастровый и технический паспорт,

• акт оценки.

Это необязательные документы, Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без них. Но они пригодятся покупателю объекта.

Оформление договора купли-продажи и его преамбула

Договор заключают как единый документ в простой письменной форме, подписанный сторонами (ст. 550 ГК РФ). В противном случае договор признают недействительным. У каждого участника сделки должен быть свой экземпляр договора. Так, если у объекта два собственника, нужно подписать три документа: для продавцов и покупателя. Раньше Росреестр требовал предоставить еще один экземпляр, который будет храниться в ведомстве, но теперь это не нужно. В архиве сохранят электронную версию документа.

В преамбуле договора укажите вид соглашения, дату и место заключения документа, имена и роли участников сделки, их адреса и паспортные данные.

В начальных пунктах также указывается предмет соглашения — объект недвижимости, с которым совершается сделки. Важно описать его как можно подробнее и указать:

• наименование объекта,
• адрес,
• номер этажа на поэтажном плане,
• кадастровые номера объекта,
• категорию земли,
• площадь,
• назначение помещения,
• данные об имуществе, которое передается вместе с объектом — сети коммуникация, оборудование, парковочные места.

Предварительное соглашение между сторонами

Покупатель и продавец могут составить предварительное соглашение. В нем фиксируют намерения сторон продать и купить недвижимость, основные условия сделки и срок заключения договора купли-продажи. Можно указать и другие нюансы. Например, стоимость объекта, размер задатка или период рассрочки. Предварительное соглашение дает продавцу и покупателю уверенность, что сделка состоится.

Права и обязанности сторон

Участники сделки могут договориться о том, какие обязательства прописать в договоре. Важно, чтобы они не противоречили законам. Обычно в договор включают стандартные пункты.

Цена договора и условия оплаты

Без указания цены договор не считается заключенным. Цена может зависеть от многих факторов, например от района, состояния объекта, окружающей инфраструктуры, транспортной доступности, наличия парковки.

Условия оплаты бывают разными: деньги можно положить в банковскую ячейку, открыть аккредитив или эскроу-счет или провести через сервис безопасных расчетов. Менее безопасные способы — наличный и безналичный расчет. Подробно о методах расчета читайте в нашей статье.

Ответственность сторон

Если одна из сторон нарушает условия договора, то вторая может потребовать возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Но обозначить это в договоре тоже важно.

Так, продавец может потребовать компенсацию за нарушение сроков оплаты. А покупатель — за нарушение сроков передачи объекта, недостоверную информацию или сокрытие важных сведений, в том числе информации об обременениях.

Можно учесть в договоре и форс-мажорные обстоятельства, при которых неустойка не выплачивается. Форс-мажор — это чрезвычайные события, которые стороны не могут предотвратить. К ним относят теракты, забастовки, природные явления такие, как землетрясение или извержение вулкана. Сложная финансовая ситуация участников договора форс-мажором не считается.

Регистрация в Росреестре

Для регистрации понадобятся:

• договор купли-продажи;

• паспорта участников сделки;

• кадастровый и технический паспорта объекта;

• квитанция об уплате госпошлины.

Росреестр приостановит регистрацию, если:

• Участники предоставили не все документы.

• Предоставлены копии, а не подлинники документов.

• В документах указаны неверные или неполные данные.

Эти и другие причины приостановки мы подробно разобрали в отдельной статье.

Как правило Росреестр дает время на исправление ошибок, но если этого не сделать, в регистрации могут отказать.

Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.

Узнать подробнее