Как ИП на АУСН 8% учесть доход от продажи коммерческой недвижимости и перейти с режима при превышении лимита?

Станислав Карпенко, 24 января 2026

Добрый день!

С 1 февраля 2026 перехожу на АУСН-8%. Планирую продать коммерческую недвижимость , которая используется в работе ИП. Деньги от продажи переведут на счет физлица, так как недвижимость оформлена на физлицо.

Вопросы:
1) Как мне технически при АУСН увеличить налогооблагаемую базу, чтобы налоговая в расчетном периоде начислила на ИП налог с продажи коммерческой недвижимости и в дальнейшем мне не пришлось платить НДФЛ за это проданное имущество?

2) Если лимит дохода ИП при АУСН будет превышен 60 млн руб., то с какого времени ИП должно перестать использовать АУСН? С начала месяца, когда превышен лимит, изменив систему налогообложения, или можно доработать по АУСН до конца текущего года, а потом изменить систему налогообложения?

3) Могу ли я при продаже коммерческой недвижимости (земельный участок и два строения на этом участке), оформить двумя отдельными договорами купли-продажи с одним и тем же покупателем (один на два строения и другой на земельный участок под ними)? Даты заключения договоров сделать с интервалом в месяц? Если после оплаты покупателем первого договора купли-продажи лимит прибыли ИП по АУСН не превысит 60 млн в отчетном месяце, то ИП заплатит налог 8%? А после оплаты покупателем второго договора в следующем отчетном месяце, если прибыль ИП уже станет больше 60 млн, то придется платить налог 8% плюс НДС - 5%. Так возможно сделать? Нарушений не будет?

2 343

Решён

Алла Грешкина, эксперт 25 января

Добрый день,

Ответ на вопрос №1

При реализации недвижимого имущества ИП на АУСН не уплачивают, в частности, НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности) и НДС (п. 5, п. 6 ст. 2 Федерального закона от 25.02.2022 N 17-ФЗ).

Доходом от реализации недвижимого имущества признается выручка от его реализации (п. 1, п. 2 ст. 248 НК РФ, п. 1 ст. 6 Федерального закона от 25.02.2022 N 17-ФЗ).

В целях исчисления налога по АУСН датой получения доходов признается дата поступления денежных средств (включая суммы предварительной оплаты) на счета в банках, и (или) на счет цифрового рубля, и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 25.02.2022 N 17-ФЗ).
Все расчеты при АУСН должны производиться только через уполномоченные банки (п. 5 ст. 3 Федерального закона от 25.02.2022 N 17-ФЗ).

В связи с этим, при продаже ИП коммерческой недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, все расчеты должны быть проведены через счет, открытый ИП в уполномоченном банке.
Любое имущество (недвижимость, транспортные средства), требующее государственной регистрации, всегда регистрируется только на физическое лицо, независимо от наличия или отсутствия статуса ИП у этого физического лица.

СК

Станислав Карпенко 25 января

Алла Грешкина,
Добрый вечер. Получается в договоре купли-продажи продавцом по договору нужно ставить ИП, а не физ лицо, и указывать для расчета по договору счет ИП. Это не вступит в противоречие с тем, что недвижимость оформлена на физ.лицо. Такой договор зарегистрируют?

Алла Грешкина, эксперт 25 января

Ответ на вопрос №2

При превышении лимита дохода 60 млн. рублей в год, ИП утрачивает право на применение АУСН с начала того месяца, в котором произошло превышение (п. 6 ст. 4 Федерального закона от 25.02.2022 N 17-ФЗ).

О факте превышения лимита ИП нужно сообщить в налоговую инспекцию до 15-го числа следующего месяца и выбрать режим налогообложения УСН.
В противном случае, налоговые органы переведут ИП на общую систему налогообложения (ОСНО) автоматически.

С уважением, А. Грешкина

Комментарии закрыты

Если не нашли ответа на свой вопрос — воспользуйтесь поиском или задайте новый.