Придется ли бывшему ИП снова открывать ИП, чтобы продать коммерческую недвижимость?

Question

Добрый день!

В 2014 г. открыл ИП по ОКВЭД "Торговля розничная текстильными изделиями в специализированных магазинах (47.51)", деятельность велась в одной розничной точке. В 2021 г. приобрел магазин в другом городе, в точке велись продажи, был установлен кассовый аппарат (применялась УСН).

С 2023 г. деятельность во второй точке не велась. В 2025 г. ИП закрыл.
Сейчас планирую данный магазин сдать в аренду или продать.

Соответственно, хочу открывать ИП на УСН с ОКВЭД 68.10.22 и 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом» (есть на примете арендаторы).

Вопрос заключается в следующем: если я быстро продам данную недвижимость, то смогу ли платить УСН 6% со всей сделки за счет того, что магазин ранее использовался в бизнесе?

И если вдруг я продам магазин в короткие сроки (например, за месяц), не будет ли доначисление НДФЛ с продажи данной недвижимости ?

Алла Грешкина · Accepted Answer

Добрый день.

Если ИП на УСН использовал нежилую недвижимость в своей предпринимательской деятельности и в ЕГРИП у ИП заявлен такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного недвижимого имущества, то доходы от продажи нежилого помещения учитываются в рамках УСН (Письма МФ РФ от 20.01.2025 N 03-04-05/3826, от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262).

В иных случаях, доходы от продажи нежилой недвижимости подлежат налогообложению НДФЛ. Данные разъяснения приведены в Письме МФ РФ от 09.12.2024 N 03-07-11/123886.

В пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ прямо установлено, что доходы от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности не освобождаются от НДФЛ. Исключение составляют доходы только от продажи жилой недвижимости и транспортных средств, которые находились в собственности ИП в течение минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, Письма МФ РФ от 15.10.2018 N 03-04-05/73674, от 17.02.2017 N 03-04-05/9044, от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365, от 07.09.2011 N 03-04-05/3-637).

В рассматриваемом случае, независимо от скорости продажи нежилого помещения, доходы учитываются в рамках УСН, если:
- указанная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности ИП
- в ЕГРИП у ИП заявлен такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного недвижимого имущества
Для покупки и продажи собственного недвижимого имущества в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД 2) используется код 68.10.

Если данные условия не выполняются, то доходы от продажи облагаются НДФЛ. При этом, данные доходы не уменьшаются на расходы, связанные с приобретением этой недвижимости, либо на имущественный налоговый вычет в размере 250 тыс. рублей.

С уважением, А. Грешкина

Придется ли бывшему ИП снова открывать ИП, чтобы продать коммерческую недвижимость?

Вопросы по теме