Покупка и продажа залоговой недвижимости

Залоговая недвижимость привлекает покупателей более низкой ценой по сравнению с имуществом без обременений. Но не всегда квартира под залогом принесет выгоду новому владельцу. Что нужно знать перед тем, как покупать залоговую недвижимость, разберемся в статье.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Что такое залоговое имущество

Залог — один из способов обеспечить исполнение обязательства. Он стимулирует сторону сделки исполнить договор: в случае нарушения обязательств она рискует потерять свое имущество.

Например, человек хочет взять кредит на пять млн рублей. Сумма крупная, а кредитная история у заемщика не очень хорошая, поэтому в кредитной организации согласны дать деньги только под залог квартиры. Если человек перестанет платить по кредиту, банк заберет жилье у заемщика и продаст его, а за счет вырученных с продажи денег погасит сумму задолженности. Если после выплаты долга остались деньги, разница вернется бывшему собственнику. В интересах заемщика оставить квартиру за собой, поэтому, чтобы не лишиться недвижимости, ему нужно вовремя платить по кредиту.

Имущество, которое обеспечивает исполнение договора, называют залоговым. Предметом залога может быть как движимое, так и недвижимое имущество:

квартиры;
частные дома;
хозяйственные постройки и другие нежилые помещения;
земельные участки;
автомобили;
драгоценности;
сырье и продукция;
акции и другие ценные бумаги;
право требования по договору и другое.

Обеспечить залогом можно любой договор: купли-продажи, поставки, займа и другие. Один из наиболее популярных видов залога — ипотека. По договору ипотеки залоговым имуществом выступает недвижимость, чаще всего та, которую приобретает покупатель. В такой сделке новый собственник является залогодателем, а кредитная организация — залогодержателем.

Как у банка появляется залоговое имущество

Рассмотрим на примере ипотеки квартиры, как банк получает залоговую недвижимость. Если заемщик задолжал деньги, пропуская ежемесячные платежи, кредитная организация может погасить долг за счет продажи жилья. Но нарушение должно быть существенным, иначе суд не разрешит продавать квартиру. Точно откажут, если заемщик просрочил выплаты меньше чем на три месяца, а сумма долга оказалась меньше пяти процентов стоимости имущества.

В законе есть и другие случаи, когда кредитная организация может обратить взыскание на имущество. Например, заемщик не предупредил о правах третьих лиц на жилье — об аренде, залоге или пожизненном пользовании. Тогда кредитор вправе потребовать досрочно исполнить договор, но если заемщик этого не сделает, обратить взыскание на квартиру в судебном порядке.

Залоговая недвижимость переходит к кредитной организации не сразу. Все начинается с заявления в суд: банк подает иск об обращении взыскания на предмет залога. В решении суда указывается размер суммы, которую получит кредитор, как будут реализовывать имущество и по какой начальной цене. Она составит 80% рыночной стоимости, если определяется по отчету оценщика.

Иногда можно обойтись без суда и перейти сразу к следующему шагу — реализации квартиры. Продать ее во внесудебном порядке можно, если такой пункт есть в договоре или в соглашении между банком и заемщиком, а также когда права залогодержателя удостоверены ценной бумагой — закладной.

Далее приставы продают квартиру с публичных торгов. Те, кто хотят в них поучаствовать, вносят задаток — он не может превышать пяти процентов от начальной цены недвижимости. Торги проходят по принципу аукциона: кто предложит большую сумму, тот и выиграл. В течение пяти дней победитель перечисляет деньги и заключает договор купли-продажи. После процедуры регистрации в Едином государственной реестре недвижимости право собственности переходит к нему. Вырученная от продажи сумма идет на погашение долга, а остаток — заемщику.

Но не всегда получается продать квартиру с первого раза. Торги признают несостоявшимися, если:

пришло менее двух покупателей;
участники не повышали начальную цену продажи;
победитель не перечислил деньги в срок.

Если торги не состоялись, есть два варианта: кредитная организация выкупает недвижимость по начальной цене, или торги проводятся повторно в течение месяца. На них цена снижается на 15%. Если и это не помогло, жилье выкупит сам банк, а разницу между суммой долга и ценой продажи передает заемщику. В итоге ипотека прекращается, а квартира остается у кредитной организации — так банк становится владельцем залогового имущества. После неудачных торгов продать недвижимость — забота банка. Жилье, нежилые здания и помещения для кредитной организации — ненужный актив, который лучше поскорее реализовать и конвертировать в деньги.

Как купить залоговое имущество у банка

Кредитные организации могут выставлять залоговое имущество или квартиры в собственности на обычных площадках для продажи недвижимости: Циан, Авито, Домофонд и другие. Если квартира уже принадлежит кредитной организации, это будет указано в объявлении.

Некоторые банки продают имущество через свои сайты. Например, онлайн-объявления на собственных ресурсах размещают:

Купля-продажа с участием банка-собственника происходит по стандартной схеме и отчасти даже проще обычного, поскольку у кредитной организации уже есть все документы на квартиру.

Если выкуп происходит на стадии торгов, информацию о недвижимости можно искать не следующих ресурсах:

Чтобы купить квартиру на аукционе, нужно:

получить квалифицированную электронную подпись и зарегистрироваться на портале ГИС Торги;
перечислить задаток;
заполнить заявку на участие;
предложить на торгах наибольшую цену.

Имейте в виду, что продают залоговую недвижимость не только на торгах и не только банки. Предлагать имущество под залогом могут и его собственники. Причины могут быть разные: невозможность платить по ипотеке, срочная продажа из-за переезда, необходимость в другом жилье.

Плюсы и минусы покупки залоговой недвижимости у банка

У покупки залоговой недвижимости есть свои преимущества и недостатки. К плюсам относят:

минимум юридических рисков, поскольку документы на квартиру уже проверял банк;
более низкая стоимость — кредитные организации хотят как можно быстрее расстаться с имуществом, поэтому на аукционах цена, как правило, меньше.

Среди минусов:

не всегда получается посмотреть объект, выставленный на торгах, до сделки;
есть риск, что прошлые собственники оставили после себя долги по ЖКХ и капремонту;
сложности с выселением прежних жильцов — если они не съедут сами, этим придется заниматься новому собственнику через суд и приставов;
могут возникнуть трудности с изучением документов на имущество — кредитные организации не всегда готовы их показывать;
если купля-продажа нарушит права предыдущего собственника, он может оспорить сделку в суде.

За счет более низкой цены покупка залоговой недвижимости дает шанс сэкономить. Однако не стоит забывать о рисках. Из-за недостатка информации можно купить кота в мешке и потратить больше на погашение долгов и судебные тяжбы.