Электронный документооборот
Учет и отчетность
Проверка контрагентов
Торговля и ритейл
Автоматизация бизнеса
Управление HR‑процессами
Участие в закупках
Коммуникации
Сделки с недвижимостью
Банковские услуги
Поиск клиентов
Маркировка товаров
Информационная безопасность
Залоговая недвижимость привлекает покупателей более низкой ценой по сравнению с имуществом без обременений. Но не всегда квартира под залогом принесет выгоду новому владельцу. Что нужно знать перед тем, как покупать залоговую недвижимость, разберемся в статье.
Что такое залоговое имущество
Залог — один из способов обеспечить исполнение обязательств. Он стимулирует сторону сделки исполнить договор. Имущество, которое обеспечивает исполнение договора, называют залоговым. Предметом залога может быть как движимое, так и недвижимое имущество: квартиры, дома, нежилые помещения, земельные участки.
Например, человек хочет взять в кредит пять миллионов рублей. Сумма крупная, а кредитная история у заемщика не очень хорошая, поэтому в кредитной организации согласны дать деньги только под залог квартиры. Если человек перестанет платить по кредиту, банк обратит взыскание на залоговое имущество: изымет жилье у заемщика и продаст его, чтобы погасить сумму задолженности. Если после выплаты долга останутся средства, разницу вернут заемщику.
Обеспечить залогом можно любой договор: купли-продажи, поставки, займа. Один из самых популярных видов залога — ипотека. По договору ипотеки залоговым имуществом выступает недвижимость, чаще всего та, которую приобретает покупатель. Объект остается в собственности у заемщика, однако тот не может распоряжаться им без согласия залогодателя (ст.29 102 ФЗ «Об ипотеке»). Подробнее о кредитах под залог недвижимости мы говорили в другой статье.
Проверьте недвижимость на обременения с помощью сервиса Эксперт-проверка
Как у банка появляется залоговое имущество
Рассмотрим, как банк получает залоговую недвижимость, на примере квартиры, купленной в ипотеку.
Этап 1. Нарушение условий договора
У каждого банка свои правила, по которым принимается решение о продаже залоговой недвижимости. Однако в любом случае нарушение сроков выплат должно быть существенным. Так, для реализации имущества нужно выполнить два условия:
- просрочить выплаты больше, чем на три месяца,
- задолжать больше пяти процентов от стоимости имущества (ст. 348 ГК РФ).
Также банк может обратить взыскание на имущество, если заемщик нарушил другие условия договора. Например, не предупредил об аренде, другом залоге или пожизненном пользовании. Тогда кредитор вправе потребовать досрочно исполнить договор. И, если заемщик этого не сделает, обратить взыскание на квартиру в судебном порядке (ст. 50, п. 4 102-ФЗ «Об ипотеке»).
Этап 2. Обращение в суд или соглашение с заемщиком
Банк подает иск об обращении взыскания на предмет залога. В решении суда указывают размер суммы, которую получит кредитор, как будут реализовывать имущество и по какой начальной цене.
Продать объект во внесудебном порядке можно, если такой пункт есть в договоре или в соглашении между банком и заемщиком. А также когда права залогодержателя удостоверены ценной бумагой — закладной. Подробнее о закладных мы писали в другой статье.
Этап 3. Реализация имущества
После решения суда приставы продают квартиру с публичных торгов (ст.56 102-ФЗ «Об ипотеке»). Торги проходят по принципу аукциона: кто предложит большую сумму, тот и выиграл. В течение пяти дней победитель перечисляет деньги и заключает договор купли-продажи. После регистрации в Едином государственной реестре недвижимости право собственности переходит к покупателю. Вырученная от продажи сумма идет на погашение долга, а остаток — заемщику.
Если квартира не продалась с торгов
Не всегда получается продать квартиру с первого раза. Торги признают несостоявшимися, если пришло менее двух покупателей, участники не повышали начальную цену продажи или победитель не перечислил деньги в срок.
В таком случае есть два варианта действий:
- Кредитная организация выкупает недвижимость по начальной цене,
- Торги проводятся повторно в течение месяца. На них цена снижается на 15%.
Если и это не помогло, жилье выкупит сам банк, а разницу между суммой долга и ценой продажи передаст заемщику. В итоге ипотека прекращается, а квартира остается у кредитной организации — так банк становится владельцем залогового имущества.
Как купить залоговое имущество у банка
Сначала нужно найти подходящий объект. Кредитные организации могут выставлять залоговое имущество на привычных площадках объявлений о продаже недвижимости. Также некоторые банки публикуют объявления на собственных сайтах. Недвижимость, которая реализуется на торгах, можно искать на портале ГИС Торги или в специальных агрегаторах.
Как правило, в объявлениях очень мало информации об объекте: номер лота, основные характеристики и особенности сделки. Чтобы узнать подробности, можно связаться с продавцом, контакты которого указаны в объявлении. Также стоит провести собственную проверку по открытым источникам. Например, в сервисе Эксперт-проверка. Как это сделать, мы рассказали в отдельной статье.
Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка
Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. До 50 отчетов можно купить онлайн.
Купля-продажа с участием банка-собственника происходит по стандартной схеме и отчасти проще: у кредитной организации уже есть все документы на квартиру, а сделки проходят по отработанному алгоритму.
Участие в торгах сложнее. Для этого нужно получить квалифицированную электронную подпись, зарегистрироваться на электронной торговой площадке и подключиться к аукциону в нужное время. Подробнее о том, как проходят торги, мы писали в другой статье.
Как купить залоговое имущества у собственника
Продают залоговую недвижимость не только на торгах и не только банки. Предлагать такие объекты могут и сами собственники. Причины могут быть разные: невозможность платить по ипотеке, срочная продажа из-за переезда, необходимость в другом жилье. Иногда продавцы не указывают информацию о залоге в объявлениях. Но его легко выявить при проверке объекта: обременение в виде ипотеки обязательно регистрируется в Росреестре.
Проверьте недвижимость на обременения с помощью сервиса Эксперт-проверка
Владелец недвижимости обязательно должен получить согласие на сделку у залогодержателя. Как правило, банки охотно разрешают продажу и помогают с оформлением документов. В зависимости от ситуации, банк может предложить несколько решений:
- Если у покупателя есть полная сумма и банк может сопровождает сделку, оплата по договору переводится на аккредитив. После регистрации в Росреестре аккредитив открывается, остаток по кредиту автоматически переводится банку, а продавец — оставшуюся сумму.
- Если у покупателя есть полная сумма, но банк не участвует в сделке, покупатель может внести аванс в размере задолженности. И провести сделку после погашения кредита и снятия обременения.
- Если у покупателя недостаточно средств, он берет кредит в том же банке на новых условиях или переоформляет на себя действующую ипотеку. Недвижимость остается в залоге у банка.
Как продать квартиру в залоге у банка
Собственнику не запрещено продавать недвижимость, даже если она находится в залоге. Однако нужно получить согласие у банка на сделку. В разных банках могут действовать разные правила, но обычно собственника просят написать специальное заявление и указать причину продажи. Это можно сделать в отделении банка или онлайн: в личном кабинете в приложении или на сайте. В согласии банки обычно указывают минимальную стоимость объекта, порядок расчетов и срок действия. Если не удастся найти покупателей в указанный срок, согласие можно продлить.
Сделку можно провести несколькими способами. Самый простой — когда у покупателя есть полная сумма, и банк готов сопровождать сделку. В этом случае после подписания документов покупатель переводит средства на аккредитив. После регистрации перехода прав собственности сумма задолженности по кредиту переводится банку, а продавцу — оставшаяся часть. Однако банки обычно взимают комиссию за такое сопровождение.
Сложнее, когда ипотека погашается в ходе сделки. В таком случае сначала покупатель вносит задатка в размере суммы задолженности. Продавец погашает кредит и снимает обременение. И уже после этого стороны заключают договор купли-продажи, и покупатель передает продавцу остаток суммы.
Если же покупатель сам планирует взять кредит, можно попробовать переоформить на него ипотеку. Для этого он должен пройти стандартную процедуру одобрения кредита. В случае успеха сделка проходит в сопровождении специалиста банка.
Подробнее о том, как продать ипотечную недвижимость, мы разобрали в отдельной статье.
Плюсы и минусы покупки залоговой недвижимости у банка
Одно из основных преимуществ — низкая стоимость объектов. Кредитные организации хотят как можно быстрее расстаться с имуществом, поэтому на аукционах цена, как правило, меньше рыночной. К тому же, у банка уже готовы документы для сделки, а сроки этапов торгов четко регламентированы. Покупателю не придется ждать, когда продавец будет готов к подписанию документов.
А главный минус — сложности в оценке потенциала объекта. Так, не всегда получается посмотреть объект, до сделки. При этом банки часто отказываются предоставлять документы на имущество. А все трудности, которые возникнут после сделки, продавцу придется решать самостоятельно. Например, погашать задолженности по капремонту, согласовывать перепланировки или выселять прежних жильцов. Поэтому стоит уделить особое внимание независимой проверке недвижимости. Лучше доверить это профессионалу: юристу или риелтору с опытом в покупке имущества на торгах.