Как компании зарегистрировать договор аренды

Отвечаем на самые частые вопросы: как и зачем оформлять арендные сделки в Росреестре, каков срок регистрации и размер пошлины. А также что делать, если одна из сторон хочет изменить условия договора.

Александра Матвеева Редактор, автор блога Контур.Недвижимости

Материал подготовлен для специалистов, которые сопровождают сделки с коммерческой недвижимостью: риелторов, юристов, и сотрудников компаний. Мы опираемся на практику электронной регистрации в Контур.Недвижимости — цифровой платформе для эффективного и безопасного проведения сделок.

Государственная регистрация договора аренды: зачем и как правильно оформить

В большинстве случаев, чтобы сделка состоялась, сторонам достаточно поставить подписи в договоре. Но в сделках с недвижимостью действуют особые правила. Так, договоры аренды сроком от 12 месяцев и договора аренды предприятий нужно зарегистрировать в Росреестре (ст. 51 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды — это внесение сведений об аренде объекта недвижимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Для долгосрочной аренды такая запись подтверждает обременение и делает его видимым для третьих лиц (ст. 617 ГК РФ). Также нужно регистрировать любые изменения в уже заключенные и зарегистрированные договоры.

Зачастую, чтобы сэкономить, участники сделки заключают договор на 11 месяцев, а затем просто продлевают его по истечении этого срока. Формально, они заключают краткосрочный договор и не нарушают требования закона. Некоторые не делают и этого: заключают долгосрочные договоры, не регистрируя их. А арендаторы переезжают на объект по акту приема-передачи.

В обоих случаях арендатор очень рискует. Ведь в случае конфликта ему будет сложно доказать свою правоту. Да, суды могут встать на сторону арендатора, даже если договор не был оформлен в Росреестре. Судебная практика может учитывать фактические отношения сторон, но это не отменяет базовый риск: незарегистрированный долгосрочный договор сложнее защищать в споре с новым собственником или иным третьим лицом. Например, если у объекта сменится собственник, он сможет выселить арендатора, ссылаясь на то, что не знал о договоре и не видел отметки о нем в ЕГРН.

Если договор оформлен на неопределенный срок или стороны регулярно продлевают краткосрочную аренду, порядок регистрации лучше оценивать отдельно по условиям сделки и ее правовой конструкции.

Кто может сдавать и арендовать нежилые помещения

В этой статье мы говорим об аренде нежилых помещений. Для договоров найма квартир и домов действуют отдельные правила. О них мы рассказали в другой статье.

Арендовать коммерческое помещение  могут как физические, так и юридические лица, индивидуальные предприниматели, органы госвласти или местного самоуправления.

Самозанятые вправе арендовать коммерческую недвижимость, но вот сдавать ее в аренду закон им запрещает. Так, запрет действует на аренду или субаренду кабинетов, рабочих мест в салонах красоты, офисов, складов, залов, апартаментов или земельных участков.

Подать заявление на регистрацию договора аренды в Росреестр может сам арендатор или арендодатель, а также их представители по нотариальной доверенности.

Регистрируйте переход права собственности, аренду и другие операции с недвижимостью в сервисе Электронная сделка. Интеграция с Росреестром, отслеживание статусов сделки и контроль за сотрудниками в личном кабинете.

Узнать больше

Кто должен обращаться за регистрацией договора аренды

Это могут сделать и арендодатель, и съемщик, и обе стороны вместе. Если договор заключают со структурами власти или местного самоуправления, подавать заявление на регистрацию должны именно они. Причем исключительно в электронном виде.

Документы для регистрации договора аренды

В Росреестр в обязательном порядке направляют:

• оригинал договора, а также заявление о его госрегистрации;
• паспорт заявителя;
• подтверждение об уплате пошлины;
• согласие банка на использование объекта под аренду — в случаях, когда недвижимость покупается в ипотеку.

Кадастровый номер объекта — это уникальный идентификатор объекта в ЕГРН и неотъемлемый атрибут договора. Если арендуется часть помещения, незарегистрированная в кадастре, нужно составить ее технический план. Это может сделать только кадастровый инженер с членством в саморегулируемой организации (СРО).

Дополнительные документы для особых обстоятельств

Юрлицам к пакету документов нужно приложить:

• Протокол о полномочиях директора, если руководитель организации сам подает заявление.
• Доверенность от лица гендиректора, если обращается его представитель.
• Протокол собрания учредителей об одобрении крупной сделки, если организация сдает помещение в аренду, и эта сделка принесет больше 25% дохода за весь срок действия соглашения.

Если объект приобретен во время супружества, к пакету документов нужно приложить нотариально заверенное согласие мужа или жены.

Если документы подает представитель руководителя, ему нужна нотариальная доверенность. Юридическим лицам в отдельных случаях также могут понадобиться документы об одобрении сделки.

Если объект находится в ипотеке или другом залоге, скорее всего вам понадобится согласие залогодержателя: заранее проверьте условия договора с ним.

Сотрудники Росреестра проверяют документы перед регистрацией, но не гарантируют полную безопасность сделки. Поэтому перед подписанием договора важно проверить объект и его собственников: изучить предоставленные документы и собрать открытые сведения из официальных источников. Это снизит риск приостановки регистрации, а также появления проблем после сделки. Автоматизировать сбор данных поможет сервис Эксперт-проверка от Контур.Недвижимости. Он соберет сведения о недвижимости, физических и юридических лицах из нескольких источников и подготовит отчет о безопасности сделки с подсказками о потенциальных рисках.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Где можно зарегистрировать договор аренды нежилого помещения

Договоры аренды нежилых помещений регистрируют также, как и для жилых. Для этого нужно передать в Росреестр заявление на регистрацию и пакет необходимых документов. Но важно помнить, что с 1 марта сделки между юридическими лицами могут оформлять только в электронном виде. У этого правила только два исключения:

• Если вторая сторона сделки — физлицо.
• Если на портале Росреестра произошел технический сбой, и нет возможности подать документы онлайн.

При электронной регистрации документы подаются в Росреестр в цифровом виде. А стороны подписывают заявление квалифицированными электронными подписями (КЭП). Требования к такой подписи установлены Федеральным законом № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Подробнее о том, какие подписи нужны для сделок с недвижимостью и как их получить, мы разобрали в отдельной статье.

При «бумажной» регистрации стороны передают документы через МФЦ. Но для профессиональных участников рынка недвижимости электронная подача обычно удобнее: так вы сможете контролировать статус регистрации и быстро реагировать на запросы ведомства.

Подать документы в Росреестр в электронном виде можно несколькими способами: на портале Росреестра, в специальном сервисе или через нотариуса. Разберем каждый способ подробнее.

Способ 1. Через портал Росреестра

У ведомства есть собственный сервис электронной регистрации. Участникам сделки  нужно указать сведения о сделке и приложить сканы необходимых документов. Сервис сформирует заявление на регистрацию, которое нужно будет подписать КЭП всех участников. После этого пакет документов отправляется на регистрацию.

Пользоваться сервисом Росреестра можно бесплатно, участники оплачивают только госпошлину за регистрацию. Однако новичкам может быть сложно разобраться в интерфейсе. К тому же, портал периодически закрывается на технические работы.

Способ 2. Через специальные сервисы

Расскажем, как все работает, на примере сервиса Электронная сделка от Контур.Недвижимости. Участники заполняют сведения о сделке и прикладывают сканы документов, а затем подписывают заявление на регистрацию и отправляют его в Росреестре. Суть работы схожа с порталом ведомства, отличия — в интерфейсе и технической поддержке. Так, в работе сервиса разберется даже человек, который никогда не проводил регистрации. А при необходимости специалисты внедрения проведут обучения и проконтролируют работу пользователя на каждом этапе сделки.

Регистрируйте договоры аренды и оплачивайте госпошлины онлайн в сервисе Электронная сделка

Узнать больше

Способ 3. С помощью нотариуса

Если вы заверяете сделку у нотариуса, можно попросить его отправить документы в Росреестр. Это бесплатная услуга, которую оказывают все специалисты. В этом случае участникам сделки ничего не нужно делать, нотариус сам все подготовит и отправит.

Срок регистрации договора аренды

Срок регистрации зависит от способа подачи документов:

• до 7 рабочих дней при электронной регистрации;
• до 9 рабочих дней при регистрации через МФЦ.

Отслеживать статус регистрации можно онлайн: на портале Росреестра или в личном кабинете сервиса. Проверить факт регистрации можно в выписке из ЕГРН — в ней появится запись об обременении в виде аренды.

Иногда Росреестр может приостановить регистрацию из-за неполного комплекта документов или ошибок в них. Полный список причин и способы их устранения мы разбирали в отдельной статье.

Какие есть госпошлины за регистрацию договора аренды нежилого помещения

Госпошлина — обязательный платеж за регистрационные действия в Росреестре. В 2026 году плата за регистрацию договора аренды составит:

• 44 000 ₽ для компаний;
• 4 000 ₽ для ИП и граждан.

Сумма не зависит от площади, кадастровой стоимости или количества участников в сделке.

Регистрация дополнительного соглашения или досрочного расторжения договора меньше:

•  для бизнеса — 2 000 ₽;
• для физлиц — 700 ₽.

Оплачивать пошлину должна сторона, которая подает заявление. Если его подавали все участники, размер пошлины делят по их количеству. Если участника два, каждый платит по 50%. А если, например, в сделке участвует три собственника и арендатор, то и сумма делится на четыре части.

Если в сделке участвуют госорганы или структуры местного самоуправления, пошлину платить не нужно.

Когда договор аренды заключается между организацией и гражданином, в том числе ИП, организации не нужно платить пошлину, если заявление подает физлицо.

Допустим, ИП Лавочкин Иван Иванович хочет на год снять у ООО «Печки» помещение под мастерскую. Если именно Лавочкин подаст в Росреестр заявление на регистрацию, то он заплатит пошлину в 4000 ₽, а ООО «Печки» ничего платить не придется.

Если арендодатель и арендатор подают заявление на регистрацию одновременно, размер пошлины делится по числу участников сделки и становится меньше. Например, если ИП Лавочкин Иван Иванович  и ООО Печки одновременно подадут заявления на регистрацию договора, то Лавочкин заплатит половину от суммы пошлины для физлиц — 2000 ₽. А ООО «Печки» — 22 000 ₽ — половину от суммы пошлины для юрлица.

Что делать, если одна из сторон хочет изменить договор

Регистрация в Росреестре не означает, что условия договора нельзя будет изменить. Если все стороны согласны на новые условия, можно заключить дополнительное соглашение.Такой документ также нужно зарегистрировать в ведомстве.

Как расторгнуть и завершить договор аренды

Если срок договора закончился и стороны не хотят его продлевать — лучше подать заявление и снять обременение. Так, согласно п. 2 ст. 621 ГК, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Если же стороны хотят разорвать отношения досрочно, нужно составить соглашение о расторжении договора и отправить его в Росреестр вместе с заявлением о снятии обременения.