Всё что нужно знать о покупке земельного участка

В статье расскажем, как выбрать земельный участок, что влияет на цену и на какие документы и факторы нужно обратить внимание, чтобы не получить штраф.

С чего начать при покупке земельного участка

Перед покупкой земли нужно сделать следующее:

1. Определиться, для чего вам участок. Планируете ли вы заниматься садоводством, нужен ли на участке дом или земля нужна для бизнеса.
2. Определиться с бюджетом. Он зависит от способа использования земли, размера участка и места его расположения.
3. Выбрать участок. Сделать это можно с помощью специальных сайтов для поиска недвижимости.
4. Проверить землю. Для этого нужно запросить документы у продавца и лично осмотреть участок.

Ниже расскажем, как пройти все эти этапы без потерь.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Определяемся с бюджетом

На стоимость участка влияют следующие факторы:

Местоположение и инфраструктура. Чем дальше от города и дорог и чем меньше удобств — тем дешевле. Самые дорогие участки расположены недалеко от крупных городов и федеральных трасс, к ним удобно проехать и можно подвести или уже подвели электричество, воду и газ.

Размер и форма участка. Чем больше участок, тем больше он стоит. Кроме того, дороже обойдутся прямоугольные и квадратные участки, потому что они удобнее для строительства. Участки нестандартной формы стоят дешевле, но и обустраивать их сложнее и часто дороже.

Вид разрешенного использования (ВРИ). Для каждого участка власти определяют, что можно и нельзя на нем делать. Если использовать землю не в соответствии с ВРИ, собственника могут оштрафовать. Вид разрешенного использования можно изменить после покупки, о том, как это сделать, рассказали в отдельной статье.

Дополнительные затраты. Дополнительных затрат может потребовать строительство коммуникаций, снос существующих построек или изменение ландшафта. Учитывайте, сколько вы готовы потратить на обустройство.

Выбор земельного участка

Выбор участка зависит от финансовых возможностей и индивидуальных предпочтений покупателя. Обращайте внимание на следующие критерии:

• Расстояние до города. Чем дальше участок, тем он дешевле, но тем сложнее до него добираться и проводить коммуникации.
• Геометрия. Прямоугольная или квадратная форма участка удобнее в застройке.
• Доступность инфраструктуры. Проверьте, есть ли рядом магазины, аптеки, фельдшерский пункт.
• Транспортная доступность. Обращайте внимание на качество дорог и близость общественного транспорта.
• ВРИ и категория земли. Категория земли особенно важна, если вы планируете строить дом, так как не все участки подходят для строительства.
• Наличие коммуникаций. На некоторые участки невозможно провести газ или электричество, учитывайте это при выборе.
• Тип почвы. Песчаные, глинистые и другие типы грунта влияют на выбор фундамента и особенности земледелия.
• Рельеф. Если на участке торчат камни или земля ощутимо уходит вверх или вниз, это может создать трудности при строительстве или земледелии.
• Экологическая чистота. Проверьте, чтобы рядом с участком не было свалки или промышленной зоны.

Типы участков для строительства

Не на всех участках можно строить. Такая возможность зависит от территориальной зоны, категории земли и ВРИ. Так, если у участка неподходящий ВРИ, собственника могут оштрафовать. Штраф составит от 0,5% до 1% кадастровой стоимости участка, но не меньше 10 тысяч рублей для физлиц. Для юридических — ещё больше. Об этом сказано в ст. 8.8 КоАП РФ. Проверить категорию земли и ВРИ можно в выписке из ЕГРН.

Для строительства подойдут земли населенных пунктов (ЗНП). Их можно использовать для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), строительства многоквартирных домов, дачного строительства и ведения подсобного хозяйства.

Проверка земельного участка перед покупкой

Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.

Узнать подробнее

Юридическая чистота земли

Вот несколько способов убедиться в том, что с землей все в порядке:

Попросите выписку из ЕГРН. В выписке содержится основная информация об участке: собственник, обременения и характеристики земли.

В выписке обратите внимание на дату. Она должна быть недавней, так как в старой выписке может быть неверная информация. Например, может оказаться, что земля уже продана, а продавец показывает старую выписку, где он еще числится собственником. Кроме того проверьте следующую информацию об участке:

• Категория и ВРИ участка. Должны соответствовать вашим целям.
• Площадь и проведение межевания. Определяют, закреплены ли границы участка. Если они не закреплены, вы не сможете оформить сделку в Росреестре.
• Ограничения по строительству и использованию. Могут возникать в отдельных зонах. Например, если земля находится на территории заповедника или в санитарной зоне. Их указывают только в расширенной выписке.

Риелторам и юристам, которые профессионально занимаются подбором и проверкой объектов, удобнее сотрудничать с частными сервисами, которые передают данные из ЕГРН. Обычно заказать справку в таком сервисе быстрее и проще — это можно сделать онлайн даже в дороге. А в сервисе Эксперт-проверка можно также актуализировать сведения — это удобно, если выход на сделку затянулся. Так вам не придется тратить дополнительные средства на заказ нескольких выписок.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юрлиц.

Узнать больше

Проверьте участок по кадастровой карте Росреестра. На этой карте можно посмотреть форму участка, ВРИ, категорию земли, размер площади и кадастровую стоимость. Информация должна совпадать с фактами в выписке из ЕГРН.

Посмотрите генеральный план. На нем можно посмотреть, как расположены коммуникации, что находится рядом с участком и как планируют застраивать территорию дальше. Кроме того, по генплану можно проверить, не принадлежит ли участок к заповедным и культурно значимым зонам или к зонам с особыми условиями использования территории. Например, не пролегает ли рядом нефтетрубопровод.

Найти генеральный план населенного пункта можно на сайте городской или поселковой администрации или на портале Федеральной государственной информационной системы территориального планирования.

Проверьте правила землепользования и застройки (ПЗЗ). В них, в том числе, указаны ВРИ, которые определяют, что можно и что нельзя делать на участке. А еще — сведения о территориальных зонах, требования о соблюдении отступов от границ участка, требований к высоте строения, предельные параметры застройки участка и другая полезная информация.

Проверьте, придется ли менять ВРИ для ваших целей. Посмотреть ПЗЗ можно на сайте администрации населенного пункта или на портале ФГИС ТП.

Возможные обременения

Все эти обременения указывают в выписке из ЕГРН. Также их наличие можно проверить по кадастровой карте или в сервисе Эксперт-проверка.

Бытовое удобство

Проверьте, будет ли вам комфортно пользоваться участком. Для этого сделайте следующее:

Осмотрите участок. Проверьте качество ведущих к нему дорог и состояние самой земли. Прикиньте план строительства. Посмотрите, что находится рядом с участком, кто соседи, где проходят границы участка.

Поговорите с соседями. Они могут рассказать о нюансах местности и возможных трудностях. Поинтересуйтесь другими соседями, особенностями местности в разное время года, обслуживанием территории, расстоянием до значимых объектов. Спросите, как решаются основные вопросы вроде вывоза мусора.

У кого покупать участок

Участки продают частные лица, девелоперы и государство. В каждом случае есть свои нюансы покупки.

Покупка у частного лица

Это сделка между покупателем и продавцом с передачей права собственности. Таких предложений много на рынке, но они потенциально связаны с рисками. У частного собственника могут быть проблемы с документами. Например, часть из них может быть утеряна и придется их восстанавливать. Если продавец недобросовестный, он может скрыть важные недостатки участка, ограничения или некоторые обременения.

Что делать: Внимательно проверяйте документы, осматривайте участок, разговаривайте с соседями. Задавайте вопросы, если что-то кажется странным. Будьте особенно внимательны, если участок продается ниже рыночной стоимости или продавец торопится заключить сделку. Обычно это говорит о наличии проблем с землей. В одной из статей мы рассказали историю риелтора, который столкнулся с подозрительным продавцом. Только осторожность и тщательная проверка защитили его от мошенника.

Покупка у девелопера

Девелопер — это компания, которая выкупает землю, приводит ее в порядок или строит на ней объекты недвижимости, а затем продает. Обычно девелопер обеспечивает чистоту сделки, и у него все в порядке с документами. Однако цена таких участков обычно выше. К тому же сам участок может потребовать дополнительных расходов, которые компания откажется на себя брать.

Если вы планируете приобретать участок как юрлицо, помните, что оформить такую сделку можно только в электронном виде. С 1 марта 2025 года Росреестр принимает заявления от организаций только онлайн.

Что делать: Внимательно проверяйте технические документы, осматривайте сам участок и читайте условия договора. Поищите отзывы на компанию, поговорите с другими их клиентами.

Покупка у государства

Это самый надежный и часто самый бюджетный вариант, но в то же время самый долгий. Землю можно купить на торгах. Тогда придется участвовать в аукционе и, возможно, заплатить за нее больше, чем планировали.

Что делать: Проверяйте предназначение участка и участвует ли он в торгах. Убедитесь, что участок не относится к зонам с ограничениями по использованию. Если планируете участвовать в аукционе, заранее посмотрите условия участия и сумму задатка. Проконсультируйтесь с юристом, чтобы лучше понять процедуру по конкретному участку.

Как оформить договор купли-продажи участка

Если вы покупаете землю у частного лица или у девелопера, нужно зарегистрировать переход права собственности. Для этого нужно подать заявление в Росреестр. Сделать это можно на сайте Росреестра, через Госуслуги, в МФЦ или специальных сервисах, например, в сервисе Электронная сделка от Контур.Недвижимости. Сервисы комфортнее — работать в них можно в любом удобном месте, нужен только компьютер с доступом в интернет. К тому же в некоторых случаях оформить сделку можно только в электронном виде. Это правило действует на все сделки между юридическими лицами.

Обычно регистрация занимает 7-9 рабочих дней. После перехода права собственности сделка считается завершенной.

Предварительные договоренности

Для надежности можно письменно обозначить предварительные договоренности между сторонами. Для этого можно сделать следующее:

Заключить предварительный договор. Это письменная договоренность о том, кто, кому и на каких условиях обязывается продать землю. В этом же договоре указывается сумма аванса или задатка за покупку.

Выплатить аванс или задаток. Частичная предоплата — еще один способ закрепить договоренности. Разница между авансом и задатком в том, что аванс возвращается покупателю, если сделка не состоится. Сумму аванса и условия возврата лучше прописать в предварительном договоре, но можно и обговорить устно. Задаток же прописывать обязательно. Он не возвращается покупателю, если сделка не состоится по его вине, но возвращается в двойном объеме, если сделку сорвет продавец.

Что должно быть в договоре

В договоре купли-продажи земельного участка должны быть следующие основные положения:

Предмет договора. Это описание земельного участка, включая кадастровый номер, адрес, площадь и вид разрешенного использования.

Цена и условия оплаты. Стоимость участка и способ оплаты: наличными, переводом, ипотечным кредитом, через эскроу-счет или в рассрочку.

Права и обязанности сторон. Обычно в этом пункте прописывают, что продавец обязуется передать права на участок, а покупатель — заплатить за землю.

Сроки передачи. Дата, когда участок должен быть передан покупателю.

Обременения и ограничения. Информация о любых обременениях или ограничениях на участке. Если они не указаны в договоре, покупатель имеет право потребовать расторжение договора. В таком случае участок придется вернуть продавцу. Об этом сказано в ст. 37 Земельного кодекса РФ.

Ответственность сторон. Кто и что должен сделать, если не выполнит условия договора. Важно помнить, что согласно ст. 37 Земельного кодекса РФ, продавец не может прописать в договоре следующие условия:

• возможность продавца выкупить участок обратно;
• ограничения для нового собственника в распоряжении недвижимостью;
• любые условия, снимающие ответственность с продавца, если на участок будут претендовать третьи лица.

Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка

Передаточный акт — это документ, который подтверждает передачу объекта недвижимости от собственника к покупателю. Он подтверждает, что продавец выполнил свои обязательства, а покупатель принял объект недвижимости и не имеет претензий к его состоянию.

В передаточном акте обычно указывают данные продавца и покупателя, включая паспортные. Если сделку заключают юрлица, указывают их юридические данные. Кроме того указывают кадастровый номер, площадь, адрес и другие характеристики участка. Главное положение акта гласит, что у сторон нет претензий друг к другу.

Риски при покупке земельного участка

При покупке земельного участка существуют несколько ключевых аспектов, которые могут повлиять на сделку и будущее использование земли. Вот основные риски и способы их минимизировать:

Незаконное или недостоверное межевание. Его можно заметить, если забор или межа проходят не там, где положено по кадастровому плану, или границы участка не обозначены вовсе. Перед тем, как заключать сделку, нужно обозначить границы в соответствии с документами. Иначе потом трудно будет доказать, какая территория принадлежит вам, а какая — соседям.

Неправильный вид разрешенного использования. Например, вы покупаете недостроенный дом, а ВРИ участка — сельскохозяйственное использование. В таком случае постройку могут посчитать самовольным строительством. Тогда вас обяжут снести ее за свой счет, а также выпишут штраф за использование земель не по целевому назначению. Чтобы такого не произошло, проверяйте ВРИ перед покупкой.

Скрытые обременения. У участка может оказаться долгосрочный арендатор или на землю может быть наложен сервитут. Если не знать этого заранее, придется делить участок с другими людьми. Перед покупкой обязательно проверьте выписку из ЕГРН на предмет обременений.

Проверьте недвижимость на обременения с помощью сервиса Эксперт-проверка

Узнать подробнее

Подземные коммуникации. Расположенный под участком газо– или водопровод может ограничивать строительство. Зарегистрированные коммуникации обозначены на публичной кадастровой карте Росреестра, а инженерные сети часто указывают на генеральном плане территории во ФГИС ТП.

Зона с особыми условиями использования (ЗОУИТ). К таким зонам относятся природоохранные и санитарные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия, зоны затопления и подтопления, зоны охраняемых объектов и тому подобные. У каждой из этих зон свои ограничения на использование земли. Например, если земля относится к заповедной территории, на ней нельзя сажать некоторые растения или сильно изменять ее ландшафт. За это могут оштрафовать.

Самый простой способ проверить границы ЗОУИТ — через публичную кадастровую карту Росреестра. Найдите интересующий участок и включите слой «ЗОУИТ» в меню «Слои». Зоны с особыми условиями использования отображаются зеленым цветом, если они внесены в ЕГРН.

Как получить налоговый вычет за покупку участка

Получить налоговый вычет можно только при соблюдении нескольких условий:

• На участке построен жилой дом, а ВРИ участка допускает строительство.
• Дом зарегистрирован как жилой в Росреестре.
• Право собственности на дом и участок зарегистрировано после 1 января 2010 года.
• Собственник официально трудоустроен и заплатил НДФЛ за покупку участка.

Максимум можно получить 260 тысяч рублей, если участок куплен на собственные деньги. Если собственник оформлял ипотеку, он может получить еще 390 тысяч рублей с уплаченных процентов.

Документы для оформления вычета

Для оформления вычета нужно подать заявление в налоговую инспекцию через сайт ФНС или Госуслуги. Сделать это нужно на следующий календарный год после регистрации права собственности. К заявлению нужно приложить:

• Договор купли-продажи земельного участка.
• Паспорт.
• Выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности.
• Справку 2-НДФЛ от работодателя.
• Квитанции и другие документы, подтверждающие расходы на строительство или покупку. Например, ипотечный договор.

Налоговая проверит заявление и, если все в порядке, переведет деньги на счет заявителя.