Каков порядок купли-продажи квартиры без уплаты налога?

Question

Здравствуйте.

Скажите, пожалуйста, имеет ли порядок купли продажи квартиры в одном году, чтобы освободиться от уплаты налога?

В мае 2019 года был заключен ДДУ с застройщиком, в марте 2021 года квартира была оформлена в собственность. Общая её площадь составляла 65 м². Куплена была за 3 650 000.

В связи с рождением второго ребёнка, решили увеличить жил площадь и в мае 2023 года приобрели квартиру в ипотеку так же от застройщика по ДДУ за 8 155 000 площадью 88 м².

После подписания акта приёма передачи, оформили её в собственность в октябре 2023,так как нужно было делать оценку для банка, страховку квартиры (эти условия обязаны были соблюдать).

В декабре этого же года продали первую квартиру за 8 000 000. Есть программа, по которой семьи с двумя детьми освобождаются от уплаты налога, но там ряд условий и одно из них является то, что сначала нужно продать недвижимость, а потом купить.

У нас же наоборот произошло, иначе негде было бы жить при продаже. Мне сказали, есть письмо Минфина, в котором говорится о том, что порядок сделок не важен, если они были в одном году. Но сама я такую информацию не нашла. Может вы мне подскажете, так ли это?

И ещё по "правилу 90 дней" проданный объект считается единственным жильём на момент регистрации второй недвижимости раз мы уложились в эти 90 дней, то и налог не оплачивается?

Алла Грешкина · Accepted Answer

Добрый день,
Согласно п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, доход от продажи объекта недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение освобождается от налогообложения, независимо от срока нахождения в собственности налогоплательщика продаваемого жилого помещения или доли в праве собственности на жилое помещение, если одновременно соблюдаются следующие условия (Письмо МФ РФ от 23.05.2023 N 03-04-05/46871, Письмо ФНС РФ от 14.11.2022 N БС-4-11/15352@ (вместе с Письмом МФ РФ от 09.11.2022 N 03-04-07/108875):

- На дату перехода к покупателю права собственности на проданное жилье налогоплательщик является родителем или усыновителем не менее двух детей, не достигших возраста 18 лет либо 24 лет, если дети обучаются по очной форме.

- Новое жилье должно быть приобретено в том же календарном году, в котором продано старое, или не позднее 30 апреля следующего года. При этом, порядок совершения в одном календарном году сделок по продаже и приобретению жилых помещений значения не имеет.

- Общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика, супруга (супруги) и детей, превышает общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость. Сравнивать можно либо по их общей площади, либо по их кадастровой стоимости.

- Кадастровая стоимость проданного жилья, независимо от размера продаваемой доли в соответствующем праве собственности, не должна превышать 50 млн. рублей.

- У всех членов семьи на момент продажи жилья не должно быть в собственности другого жилья, площадь которого в совокупности больше 50% площади приобретенного нового жилья.

При одновременном выполнении перечисленных условий, доходы от продажи имущества освобождаются от НДФЛ, даже если жилье находилось в собственности один год.

Что касается «правила 90 дней», то оно относится к продаже единственного жилья при одновременной покупке другого жилья.
Согласно пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ, не облагаются НДФЛ доходы от продажи единственного жилья, если физическое лицо владело им три года и более. На момент продажи в собственности может быть иное жилое помещение, приобретенное за 90 дней до продажи. В этом случает статус единственного жилья сохраняется.

С уважением, А. Грешкина

Каков порядок купли-продажи квартиры без уплаты налога?

Вопросы по теме