Электронный документооборот
Учет и отчетность
Проверка контрагентов
Торговля и ритейл
Автоматизация бизнеса
Участие в закупках
Управление HR‑процессами
Коммуникации
Сделки с недвижимостью
Банковские услуги
Поиск клиентов
Маркировка товаров
Информационная безопасность
О том, как предпринимателю подготовить коммерческий объект к сдаче, какой режим налогообложения выбрать и как минимизировать возможные риски — читайте в нашей статье.
В этой статье:
Общие сведения о коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость — это любой строительный объект, который используется для извлечения прибыли. Например, офисы, склады, торговые центры, производственные помещения. В отличие от жилых помещений, которые используются для проживания, назначение коммерческих — ведение предпринимательской деятельности.
Впрочем, и обычная квартира может сдаваться как коммерческая недвижимость, если ее перевести в нежилой статус. Обычно это квартиры на первых этажах жилых домов.
Отличия от сдачи в аренду жилой квартиры
Чаще всего сделки с коммерческой недвижимостью совершаются между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями (ИП), чуть реже — между физлицом и компанией. Отсюда и главное различие — коммерческая недвижимость сдается для ведения бизнеса. Это отражается в сроках аренды. Как правило, помещение для офиса или магазина снимается на длительный срок — от года и дольше. А вот квартиру могут арендовать всего на месяц или даже на сутки.
Второе отличие — это принцип ценообразования. Как правило, на офисы цена выше, а арендные платежи вносятся не ежемесячно, а ежеквартально или даже ежегодно. Например, за офис 30 кв. метров неподалеку от центра города арендодатель попросит от 5 000 ₽ за метр. То есть предпринимателю надо заплатить вперед минимум 40 тысяч рублей, чтобы въехать в помещение. При этом многие арендодатели предоставляют арендные каникулы от одного до трех месяцев, чтобы их партнер сделал необходимый ремонт или наладил бизнес-процессы.
Объекты для бизнеса должны соответствовать определенным стандартам, чтобы привлекать арендаторов. Помимо расположения, это может быть большая парковка, удобный подъезд, современные коммуникации и соответствие санитарным нормам. Такие требования обусловлены тем, что арендаторы — это компании, которым важно обеспечить комфортные условия для работы сотрудников и клиентов.
Поиск арендаторов для объектов бизнеса может занять больше времени, так как у каждого помещения своя специфика. Например, площади на первом этаже жилого дома заинтересуют розничных продавцов, а вот производственные компании пройдут мимо такого объекта. Для поиска арендаторов используют разделы с коммерческими помещениями на крупных классифайдах вроде ЦИАН или Avito или специализированные сайты для аренды офисов и складов.
Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.
Плюсы и минусы сдачи в аренду коммерческой недвижимости
Плюсы сдачи коммерческой недвижимости
Инвестиционная привлекательность. На рынке офисных помещений уже несколько лет подряд практически нет свободных площадей. Каждое новое предложение получает повышенное внимание арендаторов. Эксперты прогнозируют, что количество вакантных предложений сохранится на уровне 5% от рынка еще 2—3 года.
Предсказуемые собственники. Коммерческие помещения сдают для ведения бизнеса. Если мы говорим об офисах, то сотрудники проводят там 8-10 часов в день, а вечеринки с шумными гостями — редкость. Поэтому риск повреждения объекта ниже, чем от сдачи жилой недвижимости.
Долгосрочные договоры. Арендаторы коммерции часто заключают договоры на несколько лет, что обеспечивает стабильность доходов. Это снижает риск частой смены арендаторов и связанных с этим затрат. Например, компании, арендующие офисы, обычно заключают договоры на 3-5 лет.
Регистрируйте переход прав собственности онлайн, без визитов в МФЦ. Электронную подпись можно выпустить во время сделки или воспользоваться Госключом.
Минусы сдачи коммерческой недвижимости
Высокие затраты на содержание. Ремонт и обслуживание коммерческой недвижимости могут быть дорогостоящими. Например, замена коммуникаций, ремонт фасада или установка систем безопасности требуют значительных вложений. Кроме того, владелец обязан поддерживать объект в надлежащем состоянии, что также влечет за собой дополнительные расходы.
Риск простоя и зависимость от экономической ситуации. Если объект долго не сдается, это может привести к убыткам. В периоды экономического спада или снижения спроса владелец может столкнуться с длительным простоем объекта. Это особенно актуально для объектов, расположенных в менее популярных районах.
Кроме того, спрос на коммерческую недвижимость сильно зависит от экономической ситуации в стране. В периоды кризиса компании могут сокращать свои расходы, что приводит к снижению спроса на аренду офисов или торговых площадей. Во время экономического спада многие компании переходят на удаленный режим работы, что также снижает потребность в офисных помещениях.
Юридические сложности. Оформление договоров аренды для помещений под бизнес проходит сложнее. Такие объекты, как правило, сдаются на срок от года и дольше, поэтому сделка требует государственной регистрации в Росреестре — ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ. Также в договоре следует предусмотреть дополнительные соглашения, в которых надо согласовать условия ремонта или перепланировки. Стоит помнить, что любые изменения в договоре, долгосрочное расторжение или продление также регистрируют в Росреестре.
Кто может сдавать в аренду коммерческую недвижимость
В Гражданском кодексе зафиксировано право собственности граждан и юридических лиц на любое имущество — ч.1 ст. 213 ГК РФ, как и право распоряжаться этим имуществом, в том числе и сдавать в аренду — ч.2 ст. 209 ГК РФ.
Регистрируйте договоры аренды и оплачивайте госпошлины онлайн в сервисе Электронная сделка
Юридическое лицо
Юридические лица, у которых на балансе есть свободные помещения могут сдать их в аренду для получения дополнительных доходов. Кроме того, компания может быть изначально создана для строительства или управления коммерческой недвижимостью. Например, для управляющей компании торгового центра получение дохода от аренды торговых площадей будут основным видом деятельности.
В любом случае, если юрлицо занимается сдачей объектов в аренду, оно должно указать правильные коды по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности (ОКВЭД). Если это основной вид деятельности — 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом», если дополнительный — 68.20.21 «Аренда и управление собственным или арендованным торговым объектом недвижимого имущества», 68.20.29 «Аренда и управление собственным или арендованным прочим нежилым недвижимым имуществом».
Индивидуальный предприниматель
ИП может сдавать в аренду помещения, если укажет этот вид деятельности в ОКВЭД в качестве основного или дополнительного. Кроме того, предприниматель может выбрать более подходящую систему налогообложения для сдачи объектов недвижимости. Подробнее об этом чуть ниже.
Самозанятый
Предприниматели, платящие налог на профессиональный доход (НПД), не могу извлекать прибыль из сдачи коммерческих помещений, так как согласно п. 3 ч. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ, они могут сдавать только жилые помещения. В ином случае, доходы от сдачи недвижимости будут облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) по прогрессивной налоговой ставке от 13 до 22% в зависимости от дохода за год.
Физическое лицо
Физические лица могут сдавать коммерческую недвижимость, находящуюся у них в собственности. Однако налог в 13% или 15% уменьшает привлекательность этой идеи. Кроме того, такую деятельность могут признать предпринимательской, тогда налоговая начислит штраф и доначислит налог на добавленную стоимость (НДС). Размеры штрафа могут доходить до 20% от неуплаченного налога, а если докажут, что человек не платил налоги умышленно — до 40%.
Аренда коммерческой недвижимости: что нужно знать арендаторам и собственникам
Арендатору
При выборе арендодателя важно проверить его репутацию и надежность. Убедитесь, что он готов предоставить все необходимые документы на объект, такие как правоустанавливающие документы и технический паспорт. Эти бумаги подтверждают его право собственности и помогут вам избежать юридических проблем в будущем. Прежде чем снять помещение, важно зафиксировать все нюансы вроде арендных каникул или снижение стоимости аренды за счет ремонта в дополнительных соглашениях к договору.
Узнать о потенциальных рисках перед регистрацией сделки можно с помощью сервиса Эксперт-проверка.
Арендодателю
Юридическим лицам и ИП доступны несколько систем налогообложения, подходящих под сдачу недвижимости в аренду. Выбор системы зависит от планируемых доходов и расходов.
- Упрощенная система налогообложения (УСН) одна из самых популярных. При ней плата составит либо 6% от доходов, либо 15% от разницы между доходами и расходами. Обычно предприниматели выбирают первый вариант, поскольку постоянных расходов на содержание имущества не так много. Например, если квартальный доход от сдачи недвижимости составит 300 000 рублей, то по УСН «Доходы» индивидуальный предпринимателю начислят 18 000 ₽ налога. Однако при этой системе налогообложения (СНО) ИП может уменьшить налог на сумму взносов «за себя». Поэтому фактически он заплатит только взнос.
- Общая система налогообложения (ОСНО) используется реже:при этом режиме существенно возрастает налоговая нагрузка. ИП используют эту СНО при превышении лимита выручки в 200 млн рублей. В этом случае предприниматель заплатит НДФЛ по ставке от 13% до 22% плюс НДС 20%.
- Патент доступен индивидуальным предпринимателям. Стоимость патента фиксирована и зависит от потенциально возможного дохода для этого вида деятельности, установленного в субъекте РФ.
Кроме того, собственник должен заплатить налог на имущество — до 2,2% от кадастровой стоимости объекта в зависимости от муниципального образования и региона.
Налоговая пристально следит за исполнение налоговых обязательств от доходов полученных от сдачи в аренду коммерческой недвижимости.
Если не платить налоги с дохода от сдачи квартиры, это может привести к серьезным последствиям, включая административные штрафы и даже уголовное преследование. Когда налоговая служба обнаружит нелегальную аренду, она рассчитает налог за весь период, в течение которого доходы не декларировались. Кроме того, на сумму неуплаченного налога будет начислена пеня, а также штраф в соответствии со ст. 122 Налогового кодекса РФ:
- 20% от суммы неуплаченного налога, если нарушение было совершено без умысла;
- 40%, если будет доказано умышленное уклонение.
Если сумма неуплаченного налога за три года превышает 2,7 млн рублей, наступает уголовная ответственность по ст. 198 Уголовного кодекса РФ. Это может повлечь за собой одно из наказаний:
- штраф в размере от 100 до 300 тысяч рублей;
- принудительные работы сроком до одного года;
- арест на срок до шести месяцев;
- лишение свободы до одного года.
При передаче помещения в аренду арендодатель обязан предоставить пакет документов, подтверждающих его право собственности. В первую очередь, документ, удостоверяющий личность, а также выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которая подтверждает право собственности на объект. Если арендодатель является юридическим лицом, арендатор может самостоятельно проверить его данные через единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ), используя ИНН или ОГРН.
Кроме того, арендодатель должен предоставить копии договоров с обслуживающими компаниями: региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, службой охраны или интернет-провайдером. Это поможет арендатору понять, какие услуги уже включены в обслуживание объекта.
Если договор аренды подписывает не собственник, а его представитель, необходимо предоставить заверенную нотариусом доверенность, подтверждающую право на заключение сделки.
О том, как правильно составить договор аренды читайте в блоге Контур.Недвижимости. Статья рассказывает об аренде жилого помещения, но базовые принципы совпадают.
Обратите внимание, что с 1 марта 2025 года договоры по недвижимости между юридическими лицами регистрируются в Росреестре исключительно в электронном формате.
После заключения договора арендодатель обязан поддерживать объект в надлежащем состоянии, обеспечивая его безопасность и работоспособность. Например, проводить своевременный ремонт, заменять изношенные коммуникации и устранять неполадки. Также арендодатель должен предоставить арендатору доступ к объекту и передать его в состоянии, соответствующем условиям договора и акту приемки-передачи.
Регистрируйте переход права собственности, аренду и другие операции с недвижимостью в сервисе Электронная сделка. Интеграция с Росреестром, отслеживание статусов сделки и контроль за сотрудниками в личном кабинете.
Закрепим знания
Какой налоговый режим можно применять при сдаче нежилой недвижимости?
В 2025 году можно использовать УСН (6% от доходов или 15% от разницы доходов и расходов), патент (фиксированная сумма) или ОСНО (13% НДФЛ или 25% налог на прибыль для юрлиц). Также доступен НПД для самозанятых, но только для жилой недвижимости.
Использование патента на арендную деятельность
Патент доступен для ИП, стоимость зависит от региона и ставки налога. Налог фиксированный, декларации не требуются.
Может ли ИП на НПД сдавать в аренду нежилое помещение?
Нет, самозанятые могут сдавать только жилую недвижимость. Для нежилой нужно перейти на УСН или ОСНО.
Какой тип недвижимости может сдавать самозанятый?
Самозанятые могут сдавать только жилую недвижимость. Сдача коммерческой недвижимости требует перехода на другой налоговый режим.
Какие налоги должно уплатить физлицо при сдаче помещений в аренду?
Физлицо платит НДФЛ по ставке 13% (или 15% для доходов свыше 5 млн рублей в год). Также физлица не освобождаются от налога на имущество.
Может ли физлицо без статуса заниматься арендой коммерческой недвижимости?
Да, но это может быть признано предпринимательской деятельностью, что повлечет штрафы и доначисление налогов.
Особенности аренды помещений у физлиц
Договор должен быть составлен в письменной форме, налоги уплачиваются по ставке 13%. Физлицо обязано предоставить документы, подтверждающие право собственности. С 2025 года рекомендуется регистрировать договоры в Росреестре, даже если срок аренды менее года.
Как ИП безопасно и правильно оформить сделку по аренде?
Используйте УСН или патент, составьте договор с четкими условиями, зарегистрируйте его в Росреестре в электронном формате, если срок аренды превышает 1 год.
Нужна ли арендодателю касса?
Да, если арендодатель принимает наличные платежи. Для безналичных расчетов касса не требуется, но все доходы должны быть задекларированы.
