Как ИП на УСН учесть расходы, доходы, кассу и НДС при перепродаже нежилых помещений физлицам?

Добрый день,

Ответ на вопрос №1

Если ИП применяет УСН «доходы минус расходы», то при расчете налоговой базы, он вправе учесть материальные расходы (пп. 5 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Такие расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ, и в порядке, предусмотренном ст. 254 НК РФ для исчисления налога на прибыль организаций (п. 2 ст. 346.16 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 254 НК РФ к материальным расходам, в частности, относятся следующие затраты:
- на приобретение материалов, используемых для подготовки произведенных и (или) реализуемых товаров (включая предпродажную подготовку);
- на приобретение работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями. К работам (услугам) производственного характера относятся выполнение отдельных операций по производству (изготовлению) продукции, выполнению работ, оказанию услуг, обработке сырья (материалов), контроль за соблюдением установленных технологических процессов, техническое обслуживание основных средств и другие подобные работы.

В связи с этим, в Письмах МФ РФ от 22.12.2020 N 03-11-11/112445, от 20.12.2017 N 03-11-11/85174 даны разъяснения, что стоимость ремонта помещений, приобретенных для продажи, может быть учтена при определении налоговой базы по УСН.

Таким образом, ИП, в данном случае, может признать расходы (материалы, работы) на ремонт нежилых помещений, приобретенных для перепродажи.

Данные расходы при УСН признаются согласно кассовому методу (п. 2 ст. 346.17 НК РФ), поэтому, ИП должен иметь в наличии и документы, подтверждающие оплату материалов и ремонтных работ (Письма МФ РФ от 11.02.2021 N 03-11-11/9094, от 21.02.2020 N 03-11-11/12828, от 06.05.2015 N 03-11-06/2/26028).

Ответ на вопрос №2

Доходы от продажи недвижимости при УСН учитываются на дату поступления денежных средств от покупателя (пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ, п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 346.17 НК РФ, Письмо МФ РФ от 21.08.2020 N 03-11-11/73471).

Аналогичное мнение выражено в судебном решении: датой получения доходов при УСН признается день поступления денежных средств на расчетный счет или в кассу. Регистрация права собственности на момент признания дохода не влияет (Постановление АС ЗСО от 16.03.2016 N Ф04-688/2016).

Порядок оформления кассовых чеков при продаже физическим лицам, разъяснен в Письме ФНС РФ от 20.02.2019 N ЕД-4-20/2929@, в зависимости от наличия предоплаты (аванса), либо оплаты по факту.

Ответ на вопрос №3

Если в течение 2025 года доходы плательщика УСН превысят 60 млн. рублей, то он становится плательщиком НДС с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором произошло указанное превышение (п. 5 ст. 145 НК РФ, Письмо МФ РФ от 05.05.2025 N 03-07-07/44848).

Порядок действий плательщика УСН, который стал плательщиком НДС (независимо от выбранной им ставки НДС) в отношении длящихся договоров, разъяснен в п. 16 Методических рекомендаций, содержащихся в Письме ФНС РФ от 17.10.2024 N СД-4-3/11815@.

Если аванс был получен в декабре 2025 года, в результате чего доходы по итогам 2025 года превысили 60 млн. рублей, то:
- для целей УСН данный аванс включается в доходы
- НДС с полученного аванса не исчисляется и не уплачивается, поскольку, в 2025 году ИП еще не является плательщиком НДС (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).
- ИП становится плательщиком НДС с 01.01.2026
- при реализации недвижимости в декабре 2025 года, НДС с данной операции не начисляется, поскольку, в 2025 году ИП еще не является плательщиком НДС

Если окончательная оплата поступила 12.01.2026, то:
- для целей УСН данная оплата включается в доходы
- НДС с полученной окончательно оплаты не исчисляется и не уплачивается, поскольку, на основании п. 1 ст. 167 НК РФ, моментом определения налоговой базы по НДС, является наиболее ранняя из следующих дат:
1) день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

С уважением, А. Грешкина