Как выгоднее сдавать апартаменты: как ИП на УСН или как физлицо?

Котов Влад, 29 мая 2026

Добрый день!

Помогите разобраться со следующей ситуацией. На сегодняшний ден, есть действующие ИП с арендной деятельностью (сдается коммерческое помещение).

Сейчас планирую приобрести апартаменты для сдачи, но не могу понять несколько моментов по налогообложению.

Апартаменты также считаются нежилым фондом, поэтому сдавать их как Самозанятый возможности нет, я встал перед выбором как сдавать:
1. Как ИП или
2. Как физлицо.

В варианте 1. Как ИП

Я плачу налоги по УСН 6%, но при продаже помещения налогом облагается вся сумма от продажи. И я не могу понять какая будет цифра этого налога и дальнейшие последствия связанные с пониженным порогом дохода для ИП. Допустим в 2028г. продаются апартаменты за 25млн. в таком случае я должен буду заплатить 6% от 25млн.? Или при учете порога к тому времени (не более 10млн.) это уже 6% + НДС 5-7% от 25млн.? И что будет дальше, ИП теперь станет плательщиком НДС или при таких разовых доходах можно будет сохранить УСН?

В варианте 2. Как физлицо

Я плачу 13% с дохода и по истечению 5 лет владения, я уже не буду обязан платить налог с продажи? Или мне надо будет все равно заплатить НДФЛ 13% от разницы между покупкой и продажей (допустим купил за 20 млн, продал за 25 млн, платить налог с 5 млн?)? Или согласно прогрессивной шкале это уже 20% на доход? И не сочтет ли налоговая это незаконной деятельностью с учетом того, что есть ИП с аналогичной деятельностью?

Заранее спасибо!

103

Решён

Алла Грешкина, эксперт 1 июня

Добрый день.

Согласно ст. 2 ГК РФ, под предпринимательской деятельностью понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Поэтому, если физическое лицо планирует сдачу в аренду нежилого помещения (апартаментов) на постоянной основе для систематического получения доходов, то такая деятельность скорее всего, будет признана предпринимательской. Соответственно, физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве ИП, для исключения налоговых рисков и споров с налоговыми органами.

Если ИП выберет УСН «доходы», то с доходов от аренды он уплачивает налог по ставке 6%.

Если ИП на УСН впоследствии решит продать эти апартаменты, то доходы от продажи нежилой недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, учитываются в рамках УСН, при условии, что в ЕГРИП у ИП заявлен такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного недвижимого имущества (Письма МФ РФ от 20.01.2025 N 03-04-05/3826, от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262).

В иных случаях, доходы от продажи нежилой недвижимости подлежат налогообложению НДФЛ. Данные разъяснения приведены в Письме МФ РФ от 09.12.2024 N 03-07-11/123886.

Что касается лимита дохода при УСН для освобождения от НДС, то он оценивается как по предыдущему календарному году, так и по текущему календарному году:

В 2026 году освобождение от уплаты НДС действует, если доход за 2025 год и в течение 2026 года не превысил 20 млн. рублей.

- в 2027 году - лимит составит 15 млн. рублей (доход за 2026 год);
- с 2028 года - лимит составит 10 млн. рублей (доход за 2027 год и последующие годы).

Подробности – на официальном сайте ФНС РФ в материале: НДС при УСН

С уважением, А. Грешкина

КВ

Котов Влад 1 июня

Алла Грешкина, спасибо большое за развернутый ответ!

Алла Грешкина, эксперт 1 июня

Котов Влад, рада была помочь в решении вопроса.