Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?

Александр Гавришов, 31 июля 2020
Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?
Открыто ИП 6% УСН.

Есть коммерческое помещение, оно сдается в аренду по договору, через рег. палату, соответственно платится налог 6% по УСН.

В следующем году будет 5 лет после покупки этого помещения (покупка в 2016 г.).
Покупалось это помещение на физ.лицо.
Планирую это помещение продать, ИП мне не нужно будет.

Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи, или это уже будет продажа как частного лица и платить налог не нужно, т.к. помещение в собственности более 5-ти лет?

Если нужно будет платить как физ.лицо, нужно платить 13% от всей суммы или от разницы между куплей-продажей?

Договор купли-продажы с указанной суммой покупки есть.
Сохранить
Отменить
3 2
У меня такой же вопрос У меня такой же вопрос
3801 просмотр
В избранное
8 комментариев
АГ https://normativ.kontur.ru
Алла Грешкина, главный бухгалтер 1 августа
Добрый день,
С 1 января 2019 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ - соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом - три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2020 N 03-04-07/20343, от 26.03.2019 N 03-04-07/20169, ФНС РФ от 11.04.2019 N БС-4-11/6802@). Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если жилая недвижимость получена по наследству, договору дарения или куплена до 01.01.2016. Пять лет – во всех остальных случаях. В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

С уважением, А. Грешкина
АГ
Александр Гавришов 1 августа
Спасибо.
Уточняющий вопрос, на тот случай если это помещение быстро не продастся.
То есть лучше продать коммерческое помещение, с которого ИП получал доход, до закрытия ИП или если ИП было закрыто, то перед продажей этого помещения есть смысл снова открыть ИП, что бы снизить сумму налога?
Последний вариант возможен?
ТВ
Татьяна Воронина 21 октября
Здравствуйте,вопрос в продолжении темы , но доход от продажи такого имущества можно уменьшить на сумму расходов на покупку этого объкта? или тоже нельзя?
АГ https://normativ.kontur.ru
Алла Грешкина, главный бухгалтер 1 августа
Лучше продать коммерческое помещение до закрытия ИП и заплатить 6%, а не 13%.
АГ
Александр Гавришов 1 августа
Алла, то что лучше продать до закрытия ИП это понятно.
Я наверное не однозначно сформулировал уточняющий вопрос.
Попробую пояснить.
Помещение может продаваться 2-3 года (предполагаем не лучший вариант), использоваться оно не будет.
Что бы не платить по ИП в пенсионный и мед. страхование, что около 40 тыс. руб. в год, ИП наверное закрою.
Вот если, к примеру, через 3 года перед продажей снова открыть ИП смогу ли я заплатить налог 6% вместо 13% ?
Или это ни где не регламентировано и возможны негативные последствия?
АГ https://normativ.kontur.ru
Алла Грешкина, главный бухгалтер 1 августа
Если закрыть регистрацию одного ИП и через 3 года перед продажей недвижимости снова зарегистрироваться в качестве ИП, то в случае применения УСН 6% и фактического использования в предпринимательской деятельности недвижимости, при продаже налогообложение происходит по ставке 6%.
АГ
Александр Гавришов 1 августа
Огромное Вам спасибо за четкие и исчерпывающие ответы.
ЕР
Евгений Р. 20 октября
1. Зарегистрировавшись перед продажей нежилого как ИП, и продав потом его, будут ли проблемы с продажей принадлежащих мне еще и 2-х квартир(в собственности более 5 лет) ? С них могут при продаже тоже начислить налог ? Т.к. я теперь ИП, или был им.
2. Подарив сыну нежилое, могут на меня начислить какие то налоги ? тот же НДФЛ.
 Вернуться

Похожие вопросы

Показать еще вопросы... Нет подходящего вопроса? — Задайте свой вопрос.

Статьи на эту тему

Ничего не найдено. Задайте свой вопрос
Эльба
Эльба

Бизнес, учет и отчетность для предпринимателей на УСН, ЕНВД или патенте без участия бухгалтера

Узнать больше