Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?

Александр Гавришов, 31 июля 2020
Физлицо продает коммерческую недвижимость. Как платить налог с продажи?
Открыто ИП 6% УСН.

Есть коммерческое помещение, оно сдается в аренду по договору, через рег. палату, соответственно платится налог 6% по УСН.

В следующем году будет 5 лет после покупки этого помещения (покупка в 2016 г.).
Покупалось это помещение на физ.лицо.
Планирую это помещение продать, ИП мне не нужно будет.

Если я продам это помещение в следующем году после закрытия ИП, нужно ли мне будет платить 6% от продажи, или это уже будет продажа как частного лица и платить налог не нужно, т.к. помещение в собственности более 5-ти лет?

Если нужно будет платить как физ.лицо, нужно платить 13% от всей суммы или от разницы между куплей-продажей?

Договор купли-продажы с указанной суммой покупки есть.
Сохранить
Отменить
7 6
У меня такой же вопрос У меня такой же вопрос
38040 просмотров
В избранное
26 комментариев
https://normativ.kontur.ru
Алла Грешкина, эксперт 1 августа 2020
Добрый день,
С 1 января 2019 года вступили в силу поправки в п. 17.1 ст. 217 НК РФ, внесенные Федеральным законом от 27.11.2018 N 425-ФЗ, согласно которым, освобождаются от уплаты НДФЛ при продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или доли (долей) в них, а также транспортных средств, бывшие ИП, которые использовали это имущество в своей предпринимательской деятельности. Основное условие для неуплаты НДФЛ - соблюдение минимального предельного срока владения физическим лицом данным имуществом - три или пять лет (Письма МФ РФ от 17.03.2020 N 03-04-07/20343, от 26.03.2019 N 03-04-07/20169, ФНС РФ от 11.04.2019 N БС-4-11/6802@). Минимальным сроком владения жилой недвижимостью для освобождения от уплаты НДФЛ, является три года, если жилая недвижимость получена по наследству, договору дарения или куплена до 01.01.2016. Пять лет – во всех остальных случаях. В этом случае, физическое лицо вправе не предоставлять в налоговую инспекцию по месту своей регистрации декларацию по форме 3-НДФЛ (п. 4 ст. 229 НК РФ).

При продаже физическим лицом нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, данная льгота не действует. В этом случае, НДФЛ по ставке 13% облагается весь доход от продажи. При этом, не имеет значения, сколько времени прошло с момента утраты статуса ИП, какой режим применялся в период ведения предпринимательской деятельности. Не играет роли и срок владения имуществом. Никакие имущественные вычеты в этом случае не предоставляются.
Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилой (коммерческой) недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, после прекращения регистрации физического лица в качестве ИП, подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). Данное положение применялось и ранее, что подтверждается многочисленными Письмами МФ РФ от 23.04.2013 N 03-04-05/14060, от 15.03.2013 N 03-04-05/9-233, от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716, от 07.03.2012 N 03-04-05/3-273, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673.
Согласно ст. 228 НК РФ физическому лицу следует самостоятельно исчислить и уплатить сумму НДФЛ, а также представить в налоговый орган по месту учета декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 229 НК РФ, Письмо МФ РФ от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365).

С уважением, А. Грешкина
АГ
Александр Гавришов 1 августа 2020
Алла Грешкина. Спасибо.
Уточняющий вопрос, на тот случай если это помещение быстро не продастся.
То есть лучше продать коммерческое помещение, с которого ИП получал доход, до закрытия ИП или если ИП было закрыто, то перед продажей этого помещения есть смысл снова открыть ИП, что бы снизить сумму налога?
Последний вариант возможен?
ТВ
Татьяна Воронина 21 октября 2020
Алла Грешкина. Здравствуйте,вопрос в продолжении темы , но доход от продажи такого имущества можно уменьшить на сумму расходов на покупку этого объкта? или тоже нельзя?
Alexandr Abramovich 26 ноября 2020
Татьяна Воронина. Да очень интересно! Доход облагаемый налогом это разница между покупкой и продажей. Или вся сумма с продажи?
Alexandr Abramovich 28 ноября 2020
Алла Грешкина. Да очень интересно! Доход облагаемый налогом это разница между покупкой и продажей. Или вся сумма с продажи?
АГ
Александр Гавришов Удален 28 ноября 2020
Пользователь удалил комментарий
АГ
Александр Гавришов Удален 28 ноября 2020
Пользователь удалил комментарий
АГ
Александр Гавришов Изменен 28 ноября 2020
Татьяна Воронина. Я не эксперт, но из изученных мной материалов по этой теме, могу точно сказать, что если помещение использовалось для получения прибыли как ИП, то налог предется платиться со всей суммы продажи не зависимо от времени прошедшего от покупки.
Уменьшить налог на сумму покупки нельзя.
Александр Гавришов. Тема : ...Физлицо продает коммерческую недвижимость... Я никогда не был ИП, использовал нежилое будучи физ лицом, продаю тоже как физик. Тоже должен платить 13 проц ? Если ДА, то кто должен доказывать, что помещение сдавалось в аренду - ФНС, или я, что не сдавал ?
АГ
Александр Гавришов 29 ноября 2020
Евгений Рябчиков. Презумцию не виновности еще ни кто не отменял, так что если Вас ни в чем не обвиняют, то и доказывать Вам ни чего не нужно.
Про 13% лучше спросить у Аллы Грешкина.
От себя могу сказать, зависит от времени прошедшего с момента покупки, до 3-5 лет, в зависимости от региона, платится налог с разници при продажи, то есть с прибыли, а после 3-5 лет 13% не платится.
Александр Гавришов. Ну вот зачем писать такие "пустые" ответы ? 3-5 лет/13%. Вопрос задан конкретно : "Я никогда не был ИП, использовал нежилое будучи физ лицом, продаю тоже как физик. Тоже должен платить 13 проц ? Если ДА, то кто должен доказывать, что помещение сдавалось в аренду - ФНС, или я, что не сдавал ?"
Да было бы меньше 3-5 лет, стал бы я задавать вопрос ? И вы не в курсе - ФНС ничего не доказывает, просто молча выставляет налог. Законно ли это, бездоказательно? Договоров аренды нет. Бизнеса нет. Интересует не что думают об этом, а ссылки на конкретные статьи, если есть такие.
АГ
Александр Гавришов 29 ноября 2020
Евгений Рябчиков. Давайте начнем с начала.
Прежде чем меня упрекать, прочтите внимательно мои ответы выше, дублирую – “я не эксперт», «а ро 13% лучше спросить у Аллы Грешкина.»
То что Вы здесь спрашиваете (задавая вопросы мне), специалисты этого не видят.
Александр Гавришов. Извините, если обидел, не знал, что ...этого не видят...
Алла Грешкина. Здравствуйте. Я никогда не был ИП, использовал нежилое(более 5 лет) будучи физ лицом, продаю тоже как физик. Тоже должен платить 13 проц ? Если ДА, то кто должен доказывать, что помещение сдавалось в аренду - ФНС, или я, что не сдавал ? Договоров аренды нет. Бизнеса нет.
АГ
Александр Гавришов 29 ноября 2020
Евгений Рябчиков. Попробуйте создать свою тему, скорее всего эксперты отписываются от «решенных» тем.
Здесь еще три человека задавали вопросы, ответов не было.
https://normativ.kontur.ru
Алла Грешкина, эксперт 1 августа 2020
Лучше продать коммерческое помещение до закрытия ИП и заплатить 6%, а не 13%.
АГ
Александр Гавришов 1 августа 2020
Алла, то что лучше продать до закрытия ИП это понятно.
Я наверное не однозначно сформулировал уточняющий вопрос.
Попробую пояснить.
Помещение может продаваться 2-3 года (предполагаем не лучший вариант), использоваться оно не будет.
Что бы не платить по ИП в пенсионный и мед. страхование, что около 40 тыс. руб. в год, ИП наверное закрою.
Вот если, к примеру, через 3 года перед продажей снова открыть ИП смогу ли я заплатить налог 6% вместо 13% ?
Или это ни где не регламентировано и возможны негативные последствия?
https://normativ.kontur.ru
Алла Грешкина, эксперт 1 августа 2020
Если закрыть регистрацию одного ИП и через 3 года перед продажей недвижимости снова зарегистрироваться в качестве ИП, то в случае применения УСН 6% и фактического использования в предпринимательской деятельности недвижимости, при продаже налогообложение происходит по ставке 6%.
АГ
Александр Гавришов 1 августа 2020
Огромное Вам спасибо за четкие и исчерпывающие ответы.
ЕР
Евгений Р. 20 октября 2020
1. Зарегистрировавшись перед продажей нежилого как ИП, и продав потом его, будут ли проблемы с продажей принадлежащих мне еще и 2-х квартир(в собственности более 5 лет) ? С них могут при продаже тоже начислить налог ? Т.к. я теперь ИП, или был им.
2. Подарив сыну нежилое, могут на меня начислить какие то налоги ? тот же НДФЛ.
Галина Зуева 18 января
Я построила магазин в 2000 году потом его расширила в 2010г. Вела деятельность как ИП, торговля продуктами в розницу, до января 2021 года платила ЕНВД, в октябре 2020 года продала магазин. Получается он в собственности 20 лет. В сиби эта недвижимость оценивается низко. И мне ещё налог платить ?
Ольга Гапич Елькова 14 февраля
Галина Зуева, Я не эксперт, но 4 месяца назад покупала коммерческое помещение и погрузилась в изучение этой темы-консультировалась в налоговой инспекции.
При продаже коммерции не учитывается срок с момента покупки 3-5 лет и налог 6% платится ( в моём случае продавец был на УСН 6%) с той суммы, что указана в договоре купли-продажи. Причём, при продаже коммерции нет привязки к кадастровой стоимости, как при продаже жилья ( не менее 70% от кадастровой стоимости). Сколько решили указать в договоре-с той суммы и платите, но она не должна вызывать вопросов у налоговой. Но даже если они и появятся, то всегда можно написать объяснение по этому поводу в налоговой ( требовался серьёзный ремонт, нужна была замена крыши и т.п.) .
Галина, вам действительно приде́тся заплатить налог. Но сколько процентов, при том что вы были на ЕНВД-уточните лучше на многоканальном ФНС России 8-800-222222. Отличный сервис!
Ещё для меня стало открытием, что продавая коммерцию физ.лицу нужно сумму сделки по договору купли-продажи пропускать через кассовый аппарат!!!!! Причём если вы это не сделали, то на первый раз грозит только предупреждение.
Галина Зуева 18 января
Добавлю. В Сибири. Построила как физ.лицо и продала как физ.лицо
Ольга Гапич Елькова 14 февраля
Галина Зуева, не важно, что вы его строили, как физ.лицо. Коммерческий объект продаётся по правилам, отличным от продажи жилья.
Добрый вечер! Продала магазин как физ.лицо. Купила квартиру в ипотеку и деньги от продажи магазина пошли на погашения ипотеки.Как правильно отчитаться в налоговой? Спасибо
В целях налогообложения каждая сделка (объект недвижимости) рассматривается отдельно:
1) При продаже магазина физ.лицом НДФЛ = Доход от продажи минус расходы на его покупку (или 250 000 руб)
2) При покупке квартиры в ипотеку возникает право на вычеты с квартиры (до 2млн.руб и с процентов по ипотеке до 3 млн руб)
Если сделки 1) и 2) произошли в одном налоговом периоде, возможно зачесть в декларации обязательство и права
 Вернуться

Похожие вопросы

Показать еще вопросы... Нет подходящего вопроса? — Задайте свой вопрос.

Статьи на эту тему

Ничего не найдено. Задайте свой вопрос
Эльба
Эльба

Бизнес, учет и отчетность для предпринимателей на УСН, ЕНВД или патенте без участия бухгалтера

Узнать больше