Можно ли учесть расходы на покупку квартиры в 2023 году при продаже в 2026 году после смены объекта УСН с «доходы» на «доходы минус расходы»?

Добрый день,
Согласно п. 4 ст. 346.17 НК РФ при переходе плательщика УСН с объекта налогообложения «доходы» на объект налогообложения «доходы минус расходы» расходы, относящиеся к налоговым периодам, в которых применялся объект налогообложения «доходы», при исчислении налоговой базы не учитываются.

Если квартиры приобретены ИП исключительно для целей их дальнейшей продажи, то они учитываются в качестве товаров.

При УСН «доходы минус расходы», затраты на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей продажи, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

В соответствии с официальными разъяснениями, налогоплательщики, применяющие УСН «доходы минус расходы», вправе учесть при определении налоговой базы расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, которые произведены в период применения УСН с объектом «доходы минус расходы» (Письмо МФ РФ от 22.09.2021 N 03-11-06/2/76771).

Это значит, что стоимость товаров, приобретенных в период применения УСН «доходы», может быть учтена в составе расходов, только если они оплачены поставщику и реализованы после перехода на УСН «доходы минус расходы».
Если товары (квартиры) были приобретены и оплачены ИП в период применения УСН «доходы», то при реализации этих товаров (квартир) после перехода на УСН «доходы минус расходы» их стоимость учесть в расходах нельзя (Письмо МФ РФ от 31.12.2020 N 03-11-11/116881).

С уважением, А. Грешкина