Какие налоги заплатит физлицо при продаже коммерческого помещения, в котором зарегистрировано и вело деятельность его ООО?

Добрый день.

При продаже физическим лицом коммерческой недвижимости порядок налогообложения зависит от того использовалась ли ранее эта коммерческая недвижимость в предпринимательской деятельности или нет.

Если коммерческая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то освобождение от НДФЛ по сроку владения более пяти лет не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 217.1 НК РФ, Письмо МФ РФ от 28.04.2025 N 03-04-05/42566). В этом случае, также не применяется имущественный налоговый вычет в размере 250 тыс. рублей или не уменьшаются доходы от продажи на сумму фактических расходов на приобретение недвижимости (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Соответственно, НДФЛ рассчитывается со всей полученной от продажи суммы.

С 2025 года, доходы от продажи физическим лицом-резидентом недвижимости облагаются НДФЛ по ставке 13% (15%) (п. 1.1 ст. 224 НК РФ). Доход от продажи недвижимости облагается НДФЛ по ставке 13%, если доход не превышает 2,4 млн. рублей. С суммы превышения дохода, НДФЛ рассчитывается по ставке 15%.
Кроме того, доход от продажи недвижимости в целях контроля налогообложения НДФЛ, определяется следующим образом: если сумма дохода от продажи меньше, чем умноженная на понижающий коэффициент 0,7 кадастровая стоимость недвижимого имущества, доход от продажи составляет величину кадастровой стоимости, умноженной на 0,7. Понижающий коэффициент устанавливается местным законом субъекта РФ, на территории которого зарегистрирован объект недвижимости, поэтому он может быть уменьшен законом субъекта РФ (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).

Тот факт, что физическое лицо, являясь единственным учредителем ООО, которое было зарегистрировано в этом помещении, не получало доходов (оплаты) от предоставления помещения ООО для его использования, не имеет значения, поскольку, в этом случае физическим лицом, как учредителем ООО, получена экономическая выгода в виде сокращения расходов ООО. В результате ООО экономит на арендной плате – и эта экономия, по сути, направлена на увеличение прибыли организации, которая в конечном счете принадлежит тому же учредителю. Согласно ст. 41 НК РФ, доходом признается любая выгода, которую можно оценить, даже если она не в форме прямых денежных поступлений.

С уважением, А. Грешкина