Можно ли продать коммерческую недвижимость как физическое лицо и не платить налог по УСН?

Добрый день,
При продаже физическим лицом со статусом ИП на УСН коммерческой недвижимости порядок налогообложения зависит от того использовалась ли эта коммерческая недвижимость в предпринимательской деятельности или нет.

Если ИП на УСН использовал нежилую недвижимость в своей предпринимательской деятельности и в ЕГРИП у ИП заявлен такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного недвижимого имущества (код по ОКВЭД2 - 68.10 «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества»), то доходы от продажи нежилого помещения учитываются в рамках УСН (Письма МФ РФ от 20.01.2025 N 03-04-05/3826, от 28.06.2023 N 03-04-05/60201, от 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 24.04.2020 N 03-04-05/33262).
В иных случаях, доходы от продажи нежилой недвижимости подлежат налогообложению НДФЛ. Данные разъяснения приведены в Письме МФ РФ от 09.12.2024 N 03-07-11/123886.

Если коммерческая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, то освобождение от НДФЛ по сроку владения более пяти лет не применяется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, п. 4 ст. 217.1 НК РФ). В этом случае, также не применяется имущественный налоговый вычет в размере 250 тыс. рублей или не уменьшаются доходы от продажи на сумму фактических расходов на приобретение недвижимости (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ). Соответственно, НДФЛ рассчитывается со всей полученной от продажи суммы.
В пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ прямо указано, что доходы от продажи имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности не освобождаются от НДФЛ. Исключение составляют только доходы от продажи жилой недвижимости и транспортных средств, которые находились в собственности ИП в течение минимального срока владения (п. 17.1 ст. 217 НК РФ, Письма МФ РФ от 15.10.2018 N 03-04-05/73674, от 17.02.2017 N 03-04-05/9044, от 23.03.2012 N 03-04-05/8-365, от 07.09.2011 N 03-04-05/3-637).

С уважением, А. Грешкина