Ипотечное жилье при банкротстве: как защитить от взыскания

По данным Объединенного кредитного бюро, в 2024 году в России оформлено 1,15 млн ипотечных кредитов. Однако длительный срок кредитования (в среднем 20 лет) увеличивает риск потери платежеспособности. В таких случаях банкротство становится выходом, но возникает вопрос: можно ли сохранить жилье, которое в ипотеке?

Что происходит с жильем в ипотеке при банкротстве

После того, как гражданина признают банкротом, его имущество, включая залоговую недвижимость, реализуют для погашения долгов. До 8 августа 2024 года сохранить ипотечное жилье было почти невозможно, даже при наличии семьи. Однако новые поправки к Закону о банкротстве (ст. 213.10, 213.10-1) позволили защитить такое жилье, если требования по кредиту исполняются или могут быть исполнены надлежащим образом.

Какое жилье считается единственным

Критерии для оценки:

Пригодность для проживания: Соответствие санитарным требованиям, учетной площади на члена семьи (по местным актам).

Фактическое проживание: важно, где живет должник, а не где зарегистрирован.

Состав семьи: супруги, дети, родители, иждивенцы и даже сожители, если живут вместе. Интересы детей — приоритет, так как переезд может нанести им психологический вред или иным образом негативно отразиться на жизни.

Отсутствие альтернатив: проверяется, есть ли у семьи другая недвижимость, в которой они могут проживать.

Суд может признать единственным жильем даже помещение, не зарегистрированное в качестве жилого. Недавний случай с жителем Калужской области показал, что дом, не признанный жилым, но соответствующий всем необходимым требованиям, считается единственным жильем гражданина, несмотря на отсутствие соответствующей регистрации (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.05.2024 № 310-ЭС23-27829 по делу № А23-9744/2020).

Механизмы защиты ипотечного жилья

Должник и кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой на единственное жилье, вправе заключить отдельное мировое соглашение (локальный план реструктуризации задолженности), которое может быть утверждено арбитражным судом.

В соответствии с соглашением стороны могут определить особые условия выполнения обязанностей: например, порядок выплаты долга, сроки устранения просрочек и иные детали, связанные с возвратом долга, обеспеченного ипотекой.
Соглашение заключается самим должником и залоговым кредитором (например, банком) добровольно.

Суд не может понудить залогового кредитора заключить такое мировое соглашение, если кредитор представит обоснованные возражения.

Важно отметить, что, если управляющий против заключения соглашения, это не препятствует утверждению соглашения судом (абз. 2 п. 2 ст.213.10-1 Закона о банкротстве).

Возможные возражения со стороны залогового кредитора или бездействие также не препятствуют утверждению такого соглашения — инициатива может исходить от должника и при отсутствии активного участия кредитора.

Суд может отказать в утверждении такого мирового соглашения при наличии обоснованных возражений со стороны залогового кредитора. Однако если суд сочтет отказ кредитора необоснованным, то он может утвердить мировое соглашение и без согласия кредитора.

Также в рамках процедуры банкротства предусмотрена возможность погашения долга перед банком по ипотечному кредиту за гражданина третьим лицом.

Если такая сумма оплачивается за должника третьим лицом, между сторонами автоматически возникает беспроцентный договор займа: третье лицо становится заимодавцем, а сам должник — заемщиком. Возврат этих средств допускается по требованию займодавца, но не ранее трех лет с момента завершения дела о банкротстве или соответствующей процедуры.

Таким образом, хотя механизм участия третьего лица может помочь сохранить имущество или выйти из кризисной ситуации, он автоматически формирует новые обязательства для должника — уже не перед банком, а перед тем, кто оплатил долг.

В случае если должник или третье лицо не будут соблюдать условия заключенного соглашения или если соглашение будет расторгнуто или отменено судом, требования залогового кредитора в непогашенной части восстанавливаются в реестре (если к этому моменту процедура, применяемая в деле о банкротстве гражданина, не завершена, производство по делу о банкротстве гражданина не прекращено), а кредитор вправе обратить взыскание на жилое помещение в рамках дела о банкротстве гражданина-должника.

Кейс: как сохранить ипотечную квартиру

Наша команда сопровождает процедуру несостоятельности физического лица в Арбитражном суде города Москвы (Дело № А40-274318/2022). У гражданина есть ипотечная квартира, где он проживает вместе со своей семьей. Она также была включена в конкурсную массу.

Мы предлагали банку в досудебном порядке утвердить план выхода из кризисной ситуации, чтобы сохранить ипотечную квартиру, дважды обращались с предложением о согласовании плана, однако банк нас проигнорировал.

В рамках процедуры банкротства мы обратились с ходатайством об утверждении локального плана реструктуризации задолженности и предоставили план реструктуризации. Банк вновь не предоставил какую-либо обоснованную позицию по нашему ходатайству. Финансовый управляющий был против утверждения локального плана реструктуризации и просил суд отказать в его утверждении.

Однако нашей команде удалось убедить судью, и мы утвердили локальный план реструктуризации долгов без согласия банка, исключили ипотечное жилье из конкурсной массы, не допустив обращения на него взыскания.

Третьим лицом, которое вызвалось погасить ипотечный кредит должника, выступил крестный отец ребенка должника. При этом у должника, помимо ипотечной квартиры, находилась доля в другой квартире, но с учетом наших возражений суд не признал наличие такой доли препятствием для признания ипотечной недвижимости единственным жильем.

В квартире, где имелась доля в праве, проживала мать гражданина, площадь жилья небольшая, переезд семьи должника привел бы к нарушению конституционного права семьи на жилище, ведь норма площади на каждого члена семьи не соответствовала учетной норме. Судебный акт вступил в законную силу, и мы сохранили ипотечную квартиру, не дав обратить на нее взыскание.

На что следует обратить внимание

Банкротство больше не означает автоматическую потерю жилья, которое находится в ипотеке. Суды учитывают реальные обстоятельства, а новые правовые механизмы позволяют сохранить ипотечное жилье. Ключевое обстоятельство — важно доказать, что жилье является единственным, а мировое соглашение может быть исполнено самим должником или третьим лицом (Определение Арбитражного суда города Москвы от 09.10.2024 по делу № А40-274318/2022).