Что такое апартаменты: понятие, статус и описание

Апартаменты всё чаще встречаются в предложениях застройщиков и объявлениях об аренде — но многие до сих пор не понимают, чем они принципиально отличаются от обычной квартиры. Эксперты Контур.Отеля разобрали, что такое апартаменты с точки зрения закона, какими они бывают и кому подходят.

Происхождение понятия «апартаменты»

Слово пришло в русский язык через французское appartement, восходящее к итальянскому appartamento — «отдельное помещение». Изначально оно обозначало анфиладу комнат во дворце или в доходном доме.

В России термин вернулся в оборот в 1990-е и 2000-е годы, когда рынок недвижимости начал ориентироваться на западные стандарты: застройщики позиционировали апартаменты как премиальный формат — просторные помещения с качественной отделкой в деловых и гостиничных комплексах. Постепенно термин распространился на весь рынок: от компактных студий площадью 20–25 м² до многокомнатных пентхаусов.

Посуточный бизнес под контролем

Объекты, брони, гости, сотрудники, оплаты под рукой даже при ограничениях интернета. 7 дней бесплатно. Условия акции

Попробовать

Юридический статус апартаментов в России

Апартаменты как нежилые помещения: что говорит закон

Апартаменты возводятся на земельных участках, отведенных под строительство гостиниц, деловых центров или многофункциональных комплексов. Именно поэтому к ним не применяются строительные нормы для жилых домов: требования по инсоляции, озеленению придомовой территории, обязанность застройщика строить рядом школы и детские сады.

Ни один из основных кодексов — Жилищный, Градостроительный, Гражданский — не дает официального определения апартаментов. На практике к апартаментам применяются общие нормы ГК РФ: глава 34 об аренде и ст. 549–558 о купле-продаже недвижимости.

Где могут располагаться апартаменты

Апартаменты могут располагаться:

• в апарт-отелях — специализированных объектах с развитой инфраструктурой и профессиональным управлением;
• в многофункциональных комплексах, где апартаменты соседствуют с офисами, торговыми галереями и ресторанами;
• в редевелопмент-проектах — например, в реконструированных заводах, фабриках и НИИ;
• в гостиничных комплексах, где часть номерного фонда продается в собственность.

От типа здания и правового режима конкретного помещения зависит, можно ли оформить регистрацию по месту пребывания. Такая регистрация традиционно возможна в гостиницах и апарт-отелях, а после постановления Конституционного Суда РФ от 03.02.2026 — также в некоторых нежилых помещениях, пригодных для проживания и соответствующих установленным условиям.

Ключевые отличия апартаментов от квартир

Регистрация

С регистрацией по месту пребывания ситуация в 2026 году изменилась. Постановлением № 4-П от 3 февраля 2026 года Конституционный Суд РФ признал неконституционным отказ в временной регистрации в апартаментах, которые по характеристикам сопоставимы с квартирами, — даже если здание не имеет гостиничного статуса. В переходный период МВД обязано регистрировать собственника, членов его семьи и близких родственников при наличии документов, подтверждающих пригодность помещения для проживания (разрешение на ввод в эксплуатацию, поэтажный план, проектная декларация). Постоянная регистрация по-прежнему невозможна.

На практике это означает: сложнее записать ребенка в ближайшую школу или детский сад, получить ряд госуслуг по месту жительства, прикрепиться к районной поликлинике. При длительном проживании в апартаментах все эти вопросы придется решать отдельно.

Коммунальные платежи

Управляющие компании апарт-комплексов дополнительно начисляют плату за обслуживание общей инфраструктуры. Перед покупкой или арендой стоит запросить полный перечень эксплуатационных расходов.

Налоги и правовая защита

Налог на имущество по апартаментам обычно выше, чем по квартире, но конкретная ставка зависит от категории объекта и местных правил налогообложения. Поэтому перед покупкой важно уточнить, как именно объект учтен и какая ставка применяется в конкретном регионе. При покупке апартаментов имущественный налоговый вычет, как правило, не предоставляется, поскольку он предусмотрен для жилых объектов, а апартаменты относятся к нежилым помещениям.

Важно также проверить, оформляется ли сделка по договору участия в долевом строительстве и применяется ли механизм счетов эскроу. Для нежилых помещений защита по 214-ФЗ возможна, но зависит от схемы реализации конкретного проекта.

Типы апартаментов

Сервисные апартаменты

Помещения в апарт-отелях с гостиничным сервисом: ресепшн, уборкой, охраной, иногда рестораном и фитнесом. Востребованы у командированных специалистов и тех, кто приезжает в город на длительный срок. По стоимости ниже гостиницы при сопоставимом комфорте. Возможность оформить временную регистрацию — дополнительный плюс для тех, кто планирует жить в апартаментах несколько месяцев и дольше.

Несервисные апартаменты

По сути это квартира в нежилом здании без какого-либо гостиничного сервиса. Управляет зданием обычная управляющая компания. Популярны у инвесторов, приобретающих объект для долгосрочной аренды, и у тех, кто выбирает этот формат из-за расположения или более низкой цены по сравнению с квартирой в том же районе.

Апартаменты с доверительным управлением

Владелец передает объект управляющей компании апарт-отеля, которая сдает его в аренду и делит доход с собственником по согласованной схеме (обычно 50–70% в пользу владельца). Удобная модель для пассивного дохода: инвестор не занимается поиском арендаторов, заселением, уборкой и решением бытовых вопросов.

Описание формата: как выглядят апартаменты

Апартаменты выпускаются в широком диапазоне планировок — от компактной студии (20–30 м²) с объединенной жилой зоной и кухней до многокомнатных вариантов площадью 80 м² и выше. В студиях каждый метр спроектирован с максимальной функциональностью: встроенные шкафы, трансформируемая мебель, совмещенные зоны. Для комфортного проживания одного человека достаточно 30–35 м², для пары — от 40 м², для семьи с ребенком — от 50 м².

Главное отличие от стандартного гостиничного номера — собственная кухня или кухонная зона с техникой: плитой, холодильником, микроволновой печью. В апартаментах категории от трех звезд стандартом считается стиральная машина, нередко — посудомоечная. Именно кухня превращает апартаменты в удобный вариант для длительного проживания: можно готовить самостоятельно и существенно сократить расходы на питание, неизбежные при проживании в гостинице.

Современные апарт-комплексы среднего и премиального сегментов конкурируют по уровню инфраструктуры: лобби с ресепшн, коворкинг и переговорные комнаты, фитнес-зал, прачечная, подземный паркинг, кафе или ресторан на первом этаже. В отдельных проектах предусмотрены бассейн, спа, детская зона и консьерж-служба. Именно развитая инфраструктура в сочетании с центральным расположением объясняет, почему апартаменты остаются востребованным форматом даже с учетом их юридических ограничений.

Кому подходят апартаменты

Командированные и удаленные сотрудники

Основная целевая аудитория апартаментов. Апартаменты дают больше пространства и бытового комфорта, чем гостиница, при меньших затратах на длительный срок: можно готовить, стирать, работать в коворкинге комплекса. Многие компании специально выбирают апарт-отели для размещения сотрудников в длинных командировках — это удобнее и дешевле, чем стандартный гостиничный номер на несколько недель.

Инвесторы

Апартаменты привлекают инвесторов прежде всего расположением и ценой: порог входа исторически на 10–20% ниже, чем у квартиры в том же районе, а арендный спрос в центральных локациях устойчивый. Объект можно передать в доверительное управление и получать доход без участия в операционных вопросах. При этом итоговую доходность важно считать с учетом всех расходов: налог на имущество по апартаментам обычно выше, чем по квартире, коммунальные платежи — тоже, а условия защиты покупателя на этапе строительства зависят от схемы реализации конкретного проекта.

Семьи с детьми

Апартаменты подходят на период переезда или длительной командировки, когда нужна кухня и больше места, чем в номере. Главный нюанс: без постоянной регистрации могут возникнуть сложности с устройством ребенка в школу или детский сад, прикреплением к поликлинике. Если семья рассматривает апартаменты как основное место жительства на несколько лет, эти вопросы необходимо проработать до въезда.

Перспективы изменения законодательства

Неопределенность правового статуса апартаментов обсуждается в Государственной думе уже много лет. Наиболее известная попытка урегулировать вопрос — законопроект о многофункциональных зданиях, внесенный в Госдуму в апреле 2021 года во исполнение поручения Президента РФ. Документ предлагал ввести понятие «многофункциональное здание», распространить на него нормы Жилищного кодекса и разрешить регистрацию собственников. В январе 2025 года Госдума законопроект отклонила.
По состоянию на апрель 2026 года апартаменты по-прежнему остаются нежилыми помещениями без отдельного федерального закона, который бы закреплял для них самостоятельный правовой режим. При этом в 2026 году Конституционный Суд РФ изменил подход к вопросу регистрации по месту пребывания в части таких объектов.

Отсутствие закона создает правовую неопределенность как для покупателей, так и для застройщиков. Первые не знают, изменится ли статус их объекта в будущем — и если да, то в какую сторону. Вторые строят в условиях нормативного вакуума, опираясь на существующие требования к нежилым зданиям.

Перевести апартаменты в жилой фонд теоретически разрешено в статье 23 ЖК РФ, но на практике это крайне сложно: помещение должно соответствовать санитарным, техническим и противопожарным требованиям для жилья, в том числе по инсоляции. Большинство апартаментных комплексов этим условиям не отвечает — именно потому, что изначально проектировалось по другим нормам.

Управление посуточной арендой

Автоматизация процессов в апартаментах, УК, сетях и мини-отелях — от 2300 ₽ в месяц.

Выбрать тариф

Что проверить перед покупкой или арендой апартаментов

Перед тем как подписывать договор, стоит прояснить несколько ключевых вопросов:

• Статус здания — гостиница, апарт-отель или многофункциональный комплекс. От этого зависит возможность временной регистрации.
• Полный перечень коммунальных и эксплуатационных платежей — попросите управляющую компанию предоставить расчет на аналогичной площади за последние три месяца.
• Налог на имущество — уточните кадастровую стоимость объекта и применяемую ставку; это позволит рассчитать ежегодные расходы.
• Схема управления — если покупаете для сдачи в аренду, изучите условия договора доверительного управления: процент дохода, порядок отчетности, условия расторжения.
• Применение 214-ФЗ — при покупке на этапе строительства выясните, заключается ли договор участия в долевом строительстве и используются ли счета эскроу. Если объект реализуется вне этой модели, риски покупателя обычно выше.

Заключение

Апартаменты — формат с четким юридическим статусом нежилого помещения, своими преимуществами и ограничениями. Покупателю или арендатору важно заранее понимать правила регистрации, уровень коммунальных платежей и особенности налогообложения — тогда этот формат недвижимости будет осознанным выбором, а не источником неожиданных расходов.

Если вы управляете апарт-отелем или планируете запустить объект апартаментного размещения, Контур.Отель поможет выстроить операционные процессы: от управления бронированиями до расчетов с гостями и отчетности. Подключите Контур.Отель — и сосредоточьтесь на развитии бизнеса, а не на рутине.

Вопросы и ответы

Остались вопросы?

Бесплатно проконсультируем и подберём решение под ваши задачи.

Оставить заявку