Юридические аспекты владения недвижимостью в ОАЭ для иностранцев

Разбираемся в юридических тонкостях сделок с недвижимостью в Эмиратах — в покупке, получении ВНЖ, дарении и наследовании.

Дубай сейчас — рай для гедонистов, магнит для инвесторов, транспортный хаб и притягательный регион для жизни и туризма. Реализация проекта Dubai 2040 Urban Master Plan идет своим чередом — инфраструктура и комфортная городская среда развиваются, поэтому этот мегаполис еще долго будет центром притяжения для людей и денег со всего мира. Новостройки здесь растут быстрее бамбукового тростника, а вторичка в привлекательных районах дорожает день ото дня.

Чтобы удачно купить квартиру в Дубае для жизни и инвестиций, важно разбираться не только в застройщиках и локациях, но и в юридических аспектах приобретения и владения недвижимостью в ОАЭ.

В этой статье раскроем основные аспекты, касающиеся покупки, дарения и наследования недвижимости в Дубае, которые интересуют иностранных покупателей.

Покупка недвижимости в ОАЭ

Первичный рынок привлекает инвесторов, желающих получить прибыль. Готовое жилье интереснее для иностранцев, которые планируют переехать в Дубай на постоянное место жительства, поэтому они чаще рассматривают покупку квартиры на вторичном рынке.

Для заключения договора купли-продажи (контракта F) покупателю требуется предоставить следующие документы:

• копию заграничного паспорта;

• номер действующего телефона;

• адрес электронной почты;

• доверенность, если сделку осуществляет не сам покупатель, а его представитель;

• депозитный чек в размере 10% от стоимости объекта.

Со стороны продавца необходимы следующие документы:

• оригинал паспорта;

• соглашение о продаже или первичный договор (для строящегося объекта);

• документ, подтверждающий право собственности (для вторичного жилья).

• сертификат от застройщика об отсутствии возражений (NOC).

Собранный пакет документов необходимо подать в Земельный департамент Дубая (DLD), чтобы зарегистрировать право собственности на нового владельца.

Покупка новостройки

Перед покупкой новостройки в Дубае стоит учитывать следующие моменты:

Выбор застройщика. Посмотрите в приложении Dubai REST историю и рейтинг компании, количество сданных объектов, отзывы о качестве готовых объектов.

Покупка через счет эскроу. Деньги с такого счета застройщик может использовать только на строительство, что снижает риски недостроя или банкротства строительной компании.

Сопутствующие расходы. Регистрационные сборы, НДС и комиссии агентов могут достигать 8% от стоимости объекта, учитывайте также дополнительные взносы и расходы на обслуживание дома.

Сдача объекта в срок. В ОАЭ у застройщиков обычная практика задерживать сдачу объекта на срок до 1 года (это тут вполне легально), к этому нужно быть готовым.

Покупка вторичной недвижимости

Процедура купли-продажи вторички в Дубае также имеет свои особенности:

• Сделки проходят только через лиц, имеющих лицензию брокера.

• При покупке готовой квартиры свидетельство о праве собственности выдается в течение семи дней, при оформлении переуступки прав на еще не сданный объект срок увеличивается до месяца.

• При покупке квартиры с арендаторами внимательно ознакомьтесь с условиями договора аренды, поскольку расторгнуть договор или пересмотреть его условия может быть проблематично.

Перед покупкой вы имеете право ознакомиться с предыдущим договором купли-продажи и запросить подтверждение того, что объект не находится в обременении.

Понятие Freehold и Leasehold зон

В ОАЭ действуют территориальные ограничения на покупку недвижимости иностранцами.

В зонах Freehold граждане любых стран имеют право покупать недвижимость, сдавать ее в аренду, передавать по наследству или дарить. В Дубае в Freehold-зону входят Downtown, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Marina и еще несколько районов.

Leasehold — зоны, где иностранцам недвижимость доступна только в долгосрочную аренду (до 99 лет).

Покупая квартиру от лицензированного застройщика, не нужно самостоятельно проверять, в какой зоне находится объект, но если вы хотите приобрести виллу в частном порядке, то перед внесением задатка важно проверить режим, действующий в данной зоне, а также наличие у продавца лицензий на строительство и реализацию недвижимости.

Формы договоров

В ОАЭ все договоры между лицами, участвующими в сделке купли-продажи недвижимости, промаркированы латинскими буквами.

Если договор представлен на арабском и английском, желательно сделать перевод обеих версий и сопоставить их содержимое.

Получение ВНЖ при покупке недвижимости в Дубае

Для релокантов, приобретающих недвижимость в ОАЭ (в зоне Freehold), правительство предлагает облегченные условия получения визы резидента (ВНЖ): нужно купить недвижимость по цене не ниже определенной планки.

В зависимости от стоимости объекта недвижимости виза дается на срок от 2 до 10 лет. На момент написания статьи соотношение цены и длительности действия визы было следующим:

• 750 000 AED (205 000 $) — виза на 2 года, распространяется на жену/мужа;

• 2 млн AED (545 000 $) — золотая виза на 10 лет, распространяется на супруга/супругу, неженатых сыновей до 25 лет, дочерей любого возраста, которые не вступили в брак.

ВНЖ по недвижимости может быть оформлено для собственника и членов его семьи при соблюдении следующих условий:

• возраст от 18 лет;

• подтверждение легальности дохода;

• отсутствие судимостей;

• отсутствие опасных инфекционных заболеваний.

Пакет документов, содержащий подтверждение личных данных, права собственности на недвижимость в ОАЭ, медицинской страховки и действующей визы подается в Главное управление по делам резидентов и иностранцев (GDFRA), где рассматривается от 7 до 30 дней.

Полученная виза может быть продлена неограниченное количество раз.

Дарение недвижимости в Дубае

В ОАЭ иностранцы могут дарить недвижимость, которая находится в их собственности и территориально относится к зоне Freehold.

Ограничения: собственник может дарить только готовую недвижимость (вторичка) и только близким родственникам (супруг, дети, родители) или компании, которая ему принадлежит.

Дарственная оформляется в Земельном департаменте Дубая, куда необходимо предоставить следующие документы:

• оригинал паспорта дарителя;

• документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;

• доказательство «родства первой степени» между дарителем и бенефициаром имущества;

• учредительные документы компании (если дарение идет в пользу фирмы);

• оценку недвижимости, проведенную Земельным департаментом для расчета государственного сбора;

• согласие от застройщика (NOC) и управляющей компании.

Практика передачи прав собственности на недвижимость через дарение считается экономически эффективной, поскольку комиссия в разы ниже (0,125% от стоимости недвижимости), чем при купле-продаже (4%).

Наследование недвижимости в Дубае

В ОАЭ, как во многих мусульманских странах, в отношении вопросов наследования действуют законы шариата. Например, первоочередными наследниками являются ближайшие родственники мужского пола, а в отдельных случаях имущество в принципе может отойти государству.

Наличие завещания помогает избежать применения законов шариата в вопросах наследования и самостоятельно установить планирование преемственности.

Как оформить завещание в ОАЭ:

• Составить завещание согласно международным стандартам и перевести его на арабский язык.

• Собрать необходимые документы: оригинал паспорта, свидетельство права собственности на имущество, NOC от застройщика.

• Заверить завещание у нотариуса своей страны (если завещатель является гражданином РФ, то нотариальное заверение должно быть сделано в России).

• Заверить завещание в суде и Земельном департаменте эмирата, на территории которого располагается объект наследования.

Для проведения грамотных сделок по купле-продаже, дарению или наследованию недвижимости в Дубае рекомендуется нанять профессионального юриста-консультанта, который поможет правильно подобрать объект, проверить документы и избежать ошибок в их оформлении.