С 1 сентября 2025 года ЕГРН покажет «бывших» жильцов. Почему это важно?

С 1 сентября 2025 года российский рынок ждет значимое изменение: в реестре недвижимости (ЕГРН) будут указываться сведения не только о текущем собственнике, но и о членах его семьи (в том числе бывших), сохранивших право на бессрочное проживание в жилом помещении.

Это касается бывших членов семьи предыдущего владельца: супругов, детей, родителей, а также «отказников» от приватизации. Поправки в Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ призваны повысить прозрачность сделок, но несут и важные нюансы, о которых должны знать каждый покупатель и продавец. 

Что появится в ЕГРН

Раньше реестр показывал только нынешних и прошлых собственников. Теперь в нем будут отражены:

• бывшие супруги, сохранившие право пользования жильем (например, после развода, если не было размена или суд закрепил это право);
• лица, отказавшиеся от приватизации в пользу других членов семьи («отказники»), что автоматически дало им пожизненное право проживания;
• другие члены семьи бывшего собственника, чье право проживания подтверждено законом, договором или, что чаще всего, судебным решением (например, несовершеннолетние дети).

Главная цель новшества — предоставить покупателю полную картину до подписания договора купли-продажи. Если право проживания зафиксировано в ЕГРН, это становится юридическим обременением. Без нотариального согласия «пожизненных жильцов» сделку провести не получится.

Защита от «невидимок»: почему это важно для покупателя

Покупка квартиры или дома — это всегда риск. Один из самых неприятных сюрпризов — внезапное появление человека с законным правом жить в вашей новой квартире. Последствия катастрофичны:

Финансовые потери: судебные издержки, невозможность продать или полноценно пользоваться жильем.

Кредитные риски: банк может отказать в ипотеке или кредите при обнаружении проблемы.

Юридический тупик: выселить такого жильца часто невозможно. Судебная практика (на основе ст. 292 ГК РФ, ст. 31 ЖК РФ) однозначна: лицо, имевшее право пользования на законных основаниях, может быть восстановлено в этом праве судом.

Реальные примеры из судебной практики:

• Москва (Мосгорсуд, дело 33-37542/2023). Гражданка А. отказалась от участия в приватизации квартиры в пользу сына. После смерти сына его наследник (новый собственник) потребовал выселить А. Суд первой и апелляционной инстанций отказали — выселить не удалось.
• Москва (Мособлсуд, дело №33-17284/2023). Квартира приватизирована на мужа. После развода жена и их общий несовершеннолетний ребенок сохранили право регистрации. Новый собственник (купивший квартиру у мужа) подал иск о выселении. Суд встал на сторону матери и ребенка, в выселении отказано.
• Свердловская область (дело №33-5678/2022). Мать отказалась от участия в приватизации в пользу дочери. После смерти дочери наследник (зять) потребовал выселить мать. Суды отказали в выселении. 

Как показал опрос адвокатов и юристов за 2024 год, только 20% покупателей знали о потенциальном риске до сделки.

Механизм попадания «невидимок» в ЕГРН

Самое важное, что нужно понять о новом законе: сведения о праве проживания появятся в ЕГРН только при одном из условий:

1. Совместное заявление текущего собственника и лица с правом проживания в Росреестр (через МФЦ).
2. Вступившее в силу решение суда, подтверждающее это право (например, иск самого жильца о признании его права).

Собственник не может в одностороннем порядке внести или удалить запись о чужом праве проживания в ЕГРН. Всегда требуется либо согласие этого человека, либо судебное решение. Если никто не обращался в Росреестр добровольно и не было суда, человек с законным правом жить в квартире так и останется «невидимкой» в ЕГРН. И покупатель, увидев «чистую» выписку, рискует купить квартиру с «пожизненным жильцом».

Как собственнику снять риски до продажи

Есть только два варианта для решения:

Мирный договор. Предложите «отступные» (компенсацию) или альтернативное жилье. Обязательно зафиксируйте его отказ от права проживания в письменной форме, заверенной нотариально. Это ключевой документ.

Через суд. Если человек фактически выехал и долгое время не проживает и не оплачивает коммуналку, можно подать иск о признании его утратившим право пользования жилым помещением (ст. 31 ЖК РФ). Положительное решение суда — основание для снятия обременения.

Проверьте сделку с помощью сервиса Эксперт-проверка

Соберем данные о собственнике и объекте недвижимости, подскажем о рисках. Доступно для юр. лиц.

Получить бесплатный доступ на 7 дней

Нововведение с 1 сентября 2025 года в ЕГРН — важный и нужный шаг, оно направлено на повышение информированности покупателей и создание дополнительного барьера для недобросовестных продавцов, если право проживания было официально зарегистрировано.

Выводы для покупателя

Несмотря на все свои преимущества, закон полностью не решает проблему «невидимых жильцов»:

• Данные появятся только после инициативы (заявление или суд).
• Большинство бывших с правами сегодня не отражены в реестре.
• Риск купить квартиру с «пожизненным жильцом» сохраняется, особенно на сложных объектах (приватизация, наследство, разводы).

Таким образом, новый закон — это инструмент в арсенале покупателя, но не волшебная палочка. Реальную безопасность сделки на вторичном рынке обеспечивает только глубокая и профессиональная проверка всех юридических аспектов недвижимости.

Вы сами выбираете уровень защиты:

• Выписка ЕГРН (Росреестр, Госуслуги) – минимум, без которого не обойтись.
• Аудит «Недвижимость + Собственник» от специализированных сервисов проверок (Контур.Недвижимость, Realty Cloud).

Проверяйте тщательно, чтобы ваша новая квартира не стала полем битвы за право проживания с «невидимым» жильцом из прошлого.