Что проверить перед арендой помещения для магазина

Неисправная сантехника, проблемы с документами, неудобное расположение — всё это принесет дополнительные траты и станет источником постоянного напряжения для арендатора. В результате бизнесу придется отказаться от аренды и долго восполнять убытки. В статье расскажем, на что обратить внимание при аренде коммерческого помещения, чтобы избежать возможным проблем.

Анна Шадрова Автор Контур.Маркета

Контур.Маркет для розницы 14 дней бесплатно

Проверяем объект и его готовность к торговле

Перед тем, как арендовать помещение, нужно убедиться, что оно подходит под ваши задачи, не создаст бытовых проблем и привлечет клиентов. Для этого стоит проверить следующее:

Расположение и трафик

Зачем проверять. Если точка расположена в неудобном или непроходном месте, магазин не привлечет клиентов. Они просто не увидят его. Аренда себя не окупит.

Как должно быть. Идеальная точка для магазина — это помещение на первом этаже со своим входом, витриной и вывеской. Либо бутик в крупном торговом центре. При этом самое большое количество людей собирается в центре города, возле офисных и развлекательных центров, остановок транспорта и станций метро. Чем больше проходимость — тем больше людей заметят магазин. Хорошим показателем считается порядка 400 человек в час.

Как проверять. Посмотрите, удобно ли вам добираться до места. Проверьте, видна ли вывеска с улицы или с основной галереи торгового центра. Встаньте возле точки в час-пик и посчитайте проходящих людей. Для этого можно использовать специальное приложение-кликер. Либо же установите камеру или видеорегистратор недалеко от входа и посчитайте людей на видео.

Соседи и конкуренты

Зачем проверять. Большое количество конкурентов вокруг затруднит торговлю, а полезное соседство, наоборот, ее облегчит.

Как должно быть. Поблизости не должно быть большого количества конкурентов и популярных брендов. Но бизнес выиграет, если будет стоять рядом с точками, привлекающими ту же целевую аудиторию. Например, маленькому локальному бренду трудно конкурировать с лидером рынка, если магазины находятся в шаговой доступности. Зато соседство фитнес-центра и магазина здорового питания пойдет на пользу обоим.

Как проверить. Выпишите свою целевую аудиторию и постройте пользовательский сценарий: кто, в каких случаях и при каких условиях будет покупать ваш товар. Например, продуктовые магазины не зря располагают на первых этажах торговых центров. Люди просто не захотят проходить через несколько этажей, чтобы зайти за продуктами. А вот магазины одежды часто стоят рядом, потому что покупатели склонны заходить в несколько точек, прежде чем сделать выбор.

Когда у вас сложилось понимание про целевую аудиторию и пользовательский сценарий, откройте карту и посмотрите, что находится рядом с помещением под аренду. Обращайте внимание на близость других брендов или точек, привлекающих ту же аудиторию. Если открываете продуктовый магазин, проверьте, как много домов и других продуктовых поблизости. Обычно люди заходят в продуктовый в пределах 15 минут ходьбы от дома.

Больше о том, как выбрать помещение под продуктовый магазин, читайте в статье «Как открыть магазин продуктов с нуля: пошаговая инструкция».

Планировка и состояние помещения

Зачем проверять. Неудобная планировка будет мешать и рабочим процессам, и посетителям. А плохое состояние самого помещения потребует вложений в ремонт на этапе, когда бизнес еще не приносит денег. Эти вложения могут не окупиться.

Как должно быть. Самые комфортные точки — это помещения прямоугольной или квадратной формы, без перегородок, с отдельным входом для посетителей и отдельным входом для сотрудников. Парковка перед входом повысит удобство магазина. Помещение должно быть новым или недавно отремонтированным.

Как проверить. Пропишите, что нужно для магазина. Продуктовым или мебельным магазинам потребуется зона отгрузки товара, а магазину одежды — место под примерочные. Обратите внимание, есть ли в помещении перегородки и перепланировки. Последнее можно проверить, посмотрев, как выглядят торговые точки по соседству. Посмотрите на состояние стен и потолка, на них не должно быть въевшихся пятен, трещин, сколов.

Коммуникации

Зачем проверять. Прокладывать дополнительные коммуникации трудно, дорого и не всегда возможно. А ремонт неисправностей причинит много неудобства и повлечет за собой крупные траты. К тому же, закон предусматривает санитарные требования к различным помещениям и нормы безопасности труда, которые регулируют уровень освещенности, температуры и количество углекислого газа в помещении. Если их не соблюдать, можно получить штраф или даже сесть в тюрьму.

Как должно быть. В помещении должен быть как минимум один санузел и достаточно света. По нормам СанПиН, освещение в магазине должно быть от 200 до 500 люкс в зависимости от зоны и типа магазина. В помещении должна хорошо работать вентиляция и стоять кондиционер. Зимой должно работать отопление.

Как проверить. Проверьте состояние проводки, розеток и выключателей. Убедитесь, что они соответствуют необходимой мощности. Магазину одежды или мебели нужно питать освещение, кассу, компьютеры. Для него хватит порядка 150 ватт на квадратный метр. Продуктовому магазину нужна дополнительная электроэнергия на холодильники, ему потребуется порядка 300-600 ватт на квадратный метр.

Загляните в санузел и места, которые может подтапливать. Например, в подвал и подсобные помещения. Трубы и краны не должны протекать, в помещении не должно быть запаха канализации, плесени или воды на полу. Включите воду, убедитесь, что напор воды достаточен. Проверьте наличие и актуальность документов на инженерные системы, включая паспорта оборудования и протоколы последних проверок. И вот еще совет: побудьте в магазине какое-то время, убедитесь, что в помещении комфортная температура и достаточно воздуха.

Договоры с обслуживающими компаниями

Зачем проверять. Нежилые помещения часто обслуживают частные компании, либо же у них заключен отдельный договор с коммунальными службами. Если договор истекает, заключен на третье лицо, или отсутствует вовсе, возникнут трудности с оплатой счетов и любыми видами ремонта. Можно остаться без интернета, света, воды и отопления или невольно накопить долги за коммунальные услуги.

Как должно быть. У арендодателя должны быть договоры с интернет-компанией и со службами, обеспечивающими коммунальные услуги. Договор должен быть заключен на имя собственника и действовать на момент передачи помещения. В договоре должны быть прописаны условия обслуживания. Договоров может не быть только если помещение находится в торговом центре. В этом случае обслуживанием помещений может заниматься сам торговый центр.

Как проверить. Запросите документы у арендодателя и внимательно их прочитайте. Обращайте внимание на реквизиты сторон, срок действия договора, его условия и причины, по которым он может быть расторгнут. Помните, что помимо основных коммунальных услуг, может понадобиться договор со службой охраны, службой вывоза мусора и интернет-провайдером.

Проверяем арендодателя

Недобросовестный арендодатель может сдавать чужое помещение или незаконно переделанную точку. В лучшем случае арендатора попросят освободить помещение, в худшем — привлекут к ответственности. Поэтому перед заключением договора важно проверить документы арендодателя и документы на помещение.

Право собственности

Зачем проверять. Если арендодатель не является собственником, он не может сдавать магазин в аренду. Если это выяснится, договор признают недействительным, а арендатора попросят освободить помещение. Либо помещение передадут другому собственнику, который может изменить условия аренды.

Как должно быть. Арендодатель должен быть собственником помещения или иметь нотариально заверенную доверенность от собственника. Если же арендодатель сам снимает помещение, договор должен разрешать субаренду.

Как проверить. Попросите у арендодателя паспорт и выписку из ЕГРН. Если он не числится собственником, попросите предоставить доверенность или договор на аренду с собственником. В договоре должна быть разрешена субаренда. Проверить арендодателя можно и самостоятельно, если вы знаете ИНН или ОГРН. Получите выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой. В выписке укажут, какая компания или какой предприниматель числится под этим ИНН. Кроме того, в документе есть раздел «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юридического лица». Если там числится арендодатель, ему не нужна доверенность, чтобы сдавать помещение.

Юридическая чистота арендодателя

Зачем проверять. Собственник помещения может быть не зарегистрирован как предприниматель или числиться юрлицом, прекратившим деятельность. А еще у него могут быть проблемы с налогами. Для арендатора это грозит выселением из помещения или сменой собственника.

Как должно быть. Арендодатель должен быть зарегистрирован как ИП или быть представителем ООО. Во втором случае у него должна быть нотариально заверенная доверенность от компании. У собственника не должно быть налоговых задолженностей или неуплат, отметок о недостоверности сведений или прекращении деятельности.

Как проверить. Можно воспользоваться сервисом «Прозрачный бизнес» на сайте ФНС. По нему можно найти сведения о бизнесе по ФИО или названию компании. Сервис покажет, зарегистрирован ли такой предприниматель или такое юрлицо, есть ли у него проблемы с налогами и какого рода деятельность ведет фирма. Проверить наличие долгов можно также на сайте ФССП.

Юридическая чистота помещения

Зачем проверять. Может оказаться, что помещение зарегистрировано как жилое или в нем проведена незаконная перепланировка. Это приведет к большому количеству проверок, а арендатора могут привлечь к ответственности вместе с арендодателем.

Как должно быть. Помещение должно быть зарегистрировано как нежилое. Информация об адресе, размере, назначении и кадастровом номере должна совпадать с фактической. Если в помещении есть перепланировка, она должна быть зарегистрирована.

Как проверить. Попросите технический план, технический паспорт объекта и выписку из ЕГРН. В этих документах указывают назначение, основные характеристики помещения и наличие зарегистрированных перепланировок.

Проверяем условия договора

Зачем проверять. Устные договоренности с арендатором могут не соответствовать тексту договора, либо не быть в нем упомянуты. Тогда у арендатора не будет аргументов в спорных ситуациях. Например, если возникнет вопрос, кто оплачивает ремонт и коммунальные услуги.

Если арендодатель недобросовестный, он специально не указать какие-то сведения в договоре, чтобы обмануть арендатора. Например, не указать дату платежа за аренду, а затем требовать штрафы и неустойку.

Как должно быть. В договоре должна быть следующая информация:

• Юридические данные сторон.
• Информация о предмете договора: кадастровый номер, площадь и полное описание помещения.
• В какой день и каким способом арендатор будет оплачивать аренду.
• Сумма к оплате и указание, включает ли она НДС.
• Срок действия договора.
• Условия продления, расторжения и внесения изменений в договор.
• Что делать, если при использовании помещения обнаружатся недостатки, которые нельзя обнаружить при первичном осмотре.
• Кто делает ремонт и кто его оплачивает, а также в каких случаях и какого рода ремонт стороны готовы сделать или оплатить.
• Какие изменения арендатор может вносить в помещение. Например, может ли он сделать вывеску и перекрасить стены.
• В каком виде арендатор должен сдать помещение, когда закончится договор.
• Ответственность за невыполнение обязательств.
• Условия изменения арендной платы.

Что делать, если арендодатель поднял цену, несмотря на договоренности, читайте в этой статье.

Как проверить. Пригласите юриста или нотариуса для составления договора. Убедитесь, что перечисленные аспекты соответствуют устным договоренностям и устраивают вас. Не подписывайте договор, если что-то кажется неясным или вы не согласны с какими-то положениями. Изменить условия после подписания будет трудно и иногда даже невозможно.

Контур.Маркет помогает рознице не нарушать законы

Попробовать бесплатно