Разбираем четыре ситуации с арендой помещения для бизнеса

Договор аренды — рабочий способ оформить помещение под торговые площади, офис или производство, если в собственности нет недвижимости. Разберем четыре ситуации, которые часто возникают при аренде помещения. Узнаете, что о них говорит закон и как их решает суд.

Полина Романовских Юрист, эксперт по законодательству

Попробуйте Маркет 14 дней бесплатно

В МФЦ отказались принимать заявление на регистрацию договора аренды

Ситуация. ООО «ХранениеПРО» сдает в долгосрочную аренду складские помещения. Компания нашла арендатора на недавно построенный объект — ООО «Стройтех». Стороны решили подписать договор сразу на пять лет и зарегистрировать его в Росреестре. Однако, когда они обратились в МФЦ, сотрудница отказалась принимать документы, сославшись на новые требования закона.

Разбор. Стороны верно поступили, решив официально оформить сделку. По закону все договоры аренды сроком от одного года подлежат обязательной регистрации в Росреестре (ст. 609 ГК РФ). К тому же, это дополнительная защита для арендатора. Дело в том, что незарегистрированные договоры аренды не действуют на третьих лиц (п.3 ст. 433 ГК РФ). Например, если арендатор продаст объект, новый собственник может выселить арендатора, если при покупке в выписке из ЕГРН не было обременения в виде аренды (Информационное письмо президиума ВАС №165 от 25.02.2014). 

Но и сотрудник МФЦ был прав. С 1 марта 2025 года оформить сделку между юридическими лицами можно только в электронном виде (п.1.6 ст.18 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Исключение делают только для крестьянских хозяйств, садоводческих и огороднических товариществ, гаражных, жилищных и жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья. Для них действует отсрочка до 1 января 2026 года.

Поэтому теперь арендатору и арендодателю, нужно выбрать способ подавать заявления в Росреестр в электронном виде. Есть несколько способов это сделать:

• в личном кабинете на портале ведомства, 
• с помощью нотариуса,
• с помощью сервиса прямого доступа (СПД-3),
• с помощью специальных сервисов, например, Электронной сделки от Контур.Недвижимости.

Арендодатель требует освободить помещение

Ситуация. Компания «Твой стиль» продает одежду и обувь. Под магазин фирма арендует помещение на втором этаже торгового центра у ИП Кузнецова. Внезапно приходит собственник и просит через неделю освободить место, потому что он хочет открыть здесь свой магазин компьютерных игр. Имеет ли он на это право?

Разбор. Для начала разберемся с понятиями «досрочное расторжение договора» и «односторонний отказ от договора». И то и другое в конечном итоге ведет к прекращению договора аренды, однако основания и порядок различаются.

Досрочное расторжение договора происходит в судебном порядке: сторона, которая хочет прекратить отношения по аренде, подает иск к другой. Основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ. 

Арендатора можно выселить из помещения по суду, если он:

• больше двух раз заплатил за аренду не вовремя;
• не делает капитальный ремонт помещения, если это его обязанность;
• существенно ухудшает арендуемую недвижимость;
• существенно нарушает условия договора или использует недвижимость не по назначению. 

Для последней ситуации есть пример из судебной практики. Суд посчитал существенным нарушением договора неисполнение требований пожарной безопасности и санитарных норм. Кроме того, арендатор сделал в помещении перепланировку и ни с кем ее не согласовал (постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2021 по делу № А83-11201/2019).

Дополнительные основания для судебного расторжения сделки стороны могут включить в текст договора.

Перед тем как расторгнуть договор через суд, арендодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о том, что нужно устранить нарушения — сделать ремонт, оплатить аренду. Только если арендатор откажется исправляться, арендодатель может пойти в суд.

Односторонний отказ от договора происходит во внесудебном порядке. Чтобы прекратить отношения, не нужно идти в суд — достаточно заранее письменно уведомить об этом. 

По закону односторонний отказ допускается только в одном случае — когда договор заключен на неопределенный срок. Если стороны не прописали в тексте срок аренды, они могут в любой момент прекратить отношения, нужно лишь предупредить об этом за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Такое право есть как у арендодателя, так и у арендатора. Дополнительные основания одностороннего отказа могут быть прописаны в договоре.

Будьте внимательны к понятиям расторжения договора и одностороннего отказа от договора, когда читаете или составляете арендное соглашение — их часто путают. Если хотите перечислить основания для внесудебного прекращения отношений, используйте термин «односторонний отказ». Некорректные формулировки могут стать причиной спора в суде. 

Подробно изучить договор стоит еще не стадии заключения. Особенно обращайте внимание на основания расторжения и одностороннего отказа, порядок и сроки. Если что-то непонятно или не устраивает, обсудите спорные положения с арендодателем заранее — это избавит от проблем в будущем.

Если арендодатель попросил вас съехать из помещения, не спешите собирать вещи. Попросите оформить письменное требование и оцените его правомерность: узнайте причину, сверьте основание с законом и договором, обратите внимание на то, соблюдены ли порядок уведомления и сроки. Если арендодатель нарушает закон или договор, вы вправе остаться и обратиться в суд, чтобы защитить свои права. Например, когда арендодатель просит съехать просто так, хотя договор предусматривает односторонний отказ только из-за нарушения условий сделки арендатором, это незаконно.

Арендодатель закрыл помещение из‑за долга. Как быть?

Пример из практики. ИП на 11 месяцев арендовал помещение у собственников — двух ИП. Не дожидаясь окончания срока аренды, собственники попросили арендатора съехать. Односторонний отказ от договора они обосновали необходимостью провести в помещении ремонт. Арендатор не согласился с этим и обратился в суд. В иске он написал, что работы не помешают ему арендовать помещение. И вообще ремонт — лишь предлог прекратить аренду. На самом деле арендодатель хочет сдать помещение другому арендатору — «ВкусВиллу».

Суд указал, что в договоре есть положение, которое позволяет арендодателю в любой момент отказаться от договора, предупредив об этом за 20 дней. При этом причины отказа значения не имеют. Собственники отправили ИП уведомление и по почте, и курьером, а арендатор их получил — значит, порядок был соблюден. В итоге в большей части требований суд отказал истцу, апелляция и кассация с ним согласились (решение арбитражного суда Краснодарского края от 08.11.2021 г. по делу № А32-11665/2021).

Арендатор сам хочет съехать из помещения

Ситуация. Кафе «Италиан пицца» арендует небольшое помещение у компании «Бизнес плюс». Дела у кафе идут в гору, директор планирует расширяться: вместо зала на пять посадочных мест найти помещение для трех десятков гостей. Кухню и гардероб тоже хочется побольше. Директор находит подходящий вариант, осталось только распрощаться с нынешним арендодателем. Можно ли просто так съехать с его площадей, не объясняя причин?

Разбор. Вернемся к понятиям досрочного расторжения договора и одностороннего отказа от договора. Арендатор может расторгнуть договор через суд, если арендодатель:

• не передает помещение или мешает арендатору им пользоваться (пп.1 ст. 620 ГК РФ);
• передал недвижимость, но у него есть недостатки, которые мешают им пользоваться, а арендатор не мог их обнаружить заранее (пп. 2 ст. 620 ГК РФ);
• не делает капитальный ремонт, если это его обязанность (пп. 3 ст. 620 ГК РФ);
• не передал арендатору документы на недвижимость, из-за чего им не получается пользоваться (п.2 ст. 611 ГК РФ);
• не предупредил о правах третьих лиц на помещение (ст. 613 ГК РФ).

Еще одно основание — недвижимость по независящим от арендатора обстоятельствам стала непригодной для использования (пп. 4 ст. 620 ГК РФ). Например, в одном из дел спортивная школа арендовала помещение у предпринимателя. В смежном соседнем помещении обвалилась кровля, а в стенах нашли трещины. Из-за этого тренерам и воспитанникам стало опасно заниматься в зале — суд расторг договор (решение арбитражного суда Нижегородской области от 12.08.2021 по делу № А43-15942/2021).

Если арендатор просто хочет сменить помещение, расторжение договора через суд не подходит. Остается вариант одностороннего отказа от исполнения. При бессрочном договоре аренды отказаться от него можно без объяснения причин, предупредив за три месяца. Если сделка заключена на определенный срок, загляните в текст договора — возможно, в нем есть дополнительные основания для одностороннего отказа. 

Чтобы не возникло проблем, лучше согласовать с арендодателем возможность одностороннего отказа на этапе заключения сделки. Расторжение по соглашению сторон тоже никто не отменял. Если ни в законе, ни в договоре нет оснований для прекращения отношений, попробуйте договориться с арендатором.

Пример из практики. Компания «Лакталис» арендовала у ИП Цыпышева помещение в торговом центре на пять лет. Через четыре года арендатор решил отказаться от аренды и направил предпринимателю уведомление об отказе от договора за три месяца. Арендодатель не захотел принимать помещение, даже не взял посылку с ключами от него, и тогда «Лакталис» решил прекратить отношения через суд.

Суд первым делом изучил договор аренды. Оказалось, что при одностороннем отказе недостаточно просто предупредить арендодателя. Есть еще ряд условий:

• проплатить 100% арендных платежей на три месяца вперед; 
• согласовать выезд с арендодателем, после чего подать заявку в администрацию ТЦ. 

Истец действительно предупредил об отказе от договора заранее, а вот оплачивать вперед три месяца аренды не стал. Суд отказал «Лакталису» и не признал договор аренды прекращенным, следующие три инстанции решили так же (решение арбитражного суда Свердловской области от 07.12.2020 по делу № А60-38146/2020). 

Арендодатель внезапно поднял цену

Ситуация. Фирма «Напитки рядом» арендует под алкогольный минимаркет помещение на первом этаже многоэтажки у ИП Иванова. От предпринимателя приходит уведомление, что со следующего месяца арендная плата вырастет на 10 тысяч рублей. Законно ли это?

Разбор. Начнем с того, что цена — существенное условие договора аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Это значит, что, если стороны не пропишут размер арендной платы в договоре, он считается незаключенным. А вот указать цену можно по-разному — за единицу площади или за всё помещение в целом, оплачивать аренду оказанием услуг или вложиться в улучшение недвижимости.

Арендодатель может повысить арендную плату двумя способами — в одностороннем порядке или по соглашению с арендатором. 

Изменение цены в одностороннем порядке означает, что арендодатель ставит арендатора перед фактом — с такого-то числа ставка по аренде вырастет. Арендатор же в согласовании нового размера платежей участия не принимает. Для арендодателя это очень удобно. Единственное, что может сделать в такой ситуации арендатор, — доказать в суде злоупотребление правом со стороны арендодателя, если он сильно завысил цену, а сделать это непросто. Однако для арендодателя есть несколько ограничений:

• Право в одностороннем порядке изменить цену аренды должно быть закреплено в договоре. Если стороны не согласовали такое положение заранее, арендодатель не может повысить размер платежей без согласия арендатора.
• Изменять цену в одностороннем порядке можно не чаще одного раза в год. Такое правило закреплено в п. 3 ст. 614 ГК РФ, а также в п. 21 постановления Пленума Высшего арбитражного суда от 17.11.2011 № 73. Если арендатор хочет поднять арендную ставку, а год с момента заключения сделки еще не прошел, то изменить цены тоже не получится.
• Если договор заключен на срок меньше года, поднять стоимость нельзя. Часто стороны заключают сделку по аренде на 11 месяцев. Поскольку изменять цену можно не чаще раза в год, суды считают, что для договора аренды на меньший срок это недопустимо.

Другое дело — увеличение стоимости аренды по соглашению сторон. Арендодатель может предложить повысить цену, а арендатор вправе отказаться. Если арендатор согласится изменить ставку, заключается дополнительное соглашение к договору аренды. По соглашению сторон изменять стоимость аренды можно хоть десять раз в год — здесь ограничений нет.

Чтобы понять, законно ли требование арендодателя повысить цену, как всегда, смотрим в договор. Если в нем закреплено право арендодателя на одностороннее изменение ставки, проверяем, нет ли нарушений в порядке и сроках. Если такого положения в договоре нет, можно отказаться или договориться о других условиях повышения, если они вам не подходят. 

Стандартная рекомендация — изучить текст договора до того, как подписать, чтобы изменение стоимости аренды не стало неприятным сюрпризом в будущем.

Пример из практики. Компания «Элемент Трейд» арендовала у ИП помещение на первом этаже многоквартирного дома на пять лет. Через два года собственник предупредил о повышении стоимости аренды на 8%. Арендатор всё равно продолжил платить по начальной цене, поскольку считал, что изменить ставку можно только по соглашению сторон, а он на него согласен. Накопился долг, собственник пошел в суд.

Суд нашел в договоре положение, согласно которому арендатор может в одностороннем порядке повысить цену. При этом изменить стоимость можно не раньше двух лет со дня заключения сделки и не более чем на 8%, а следующие повышения не должны быть чаще одного раза в год. Суд посчитал, что этот пункт договора соответствует закону, и истец правомерно увеличил цену на аренду. Суд встал на сторону арендодателя — ответчику придется компенсировать разницу между старой и новой ставкой, которую он не доплатил, а также перечислить неустойку за просрочку (решение арбитражного суда Кемеровской области от 26.05.2020 по делу № А27-4087/2020).

Попробуйте Маркет 14 дней бесплатно

Попробовать бесплатно