Как оформить отношения с арендатором, чтобы ремонт не стал проблемой

Наиболее доходными являются типовые офисные площади. Но иногда арендатору необходимо внести в них изменения. Что делать в таком случае?

Офисные помещения — одни из самых привлекательных объектов для инвестиций на рынке недвижимости. Лучший вариант для собственника получать с их помощью пассивный доход — создавать и сдавать в аренду пространства по типовым дизайн-проектам, которые будут гарантированно востребованы широким кругом арендаторов. Они обязательно должны включать опенспейс, две-три переговорные и — опционально — места для кофе-брейка. Переговорные нужно делать таким образом, чтобы их можно было при необходимости использовать в качестве кабинетов.

Но что делать, если арендатора не устраивает цвет стен или ему нужна еще одна переговорная или другое сепарированное пространство, которого не предусматривает проект? Разбираемся в том, как регламентировать изменения в сдаваемых в аренду офисах.

Отделимые улучшения

Если арендаторам не всегда подходит типовая планировка, они могут предложить внести в проект изменения. Часто эти изменения вызваны желанием сделать так, чтобы помещение соответствовало фирменному стилю. Для этого используются новые колористические решения, логотипы, элементы декора.

В большинстве случаев такие изменения относятся к категории отделимых улучшений. Проще говоря, их легко «отделить»: демонтировать, вернув площади к исходному состоянию без вреда для имущества.

После окончания срока аренды отделимые улучшения остаются в собственности у арендатора. В договоре можно прописать, что он берет на себя обязанность за свой счет демонтировать все дополнительные элементы и вернуть помещение в исходное состояние. Однако есть возможность включить в договор аренды и иные условия. Например, о том, что право собственности на отделимые улучшения по истечении срока аренды переходит к арендодателю. Причем нередко в контракте оговаривается, в чьей собственности в итоге остается мебель, которую арендатор приобрел сам.

Неотделимые улучшения

Иногда арендатору требуется значительное переустройство помещения. Прежде чем согласиться на существенные изменения проекта, собственникам необходимо подумать о том, что помещение должно отвечать рыночным стандартам и после выезда текущего арендатора. Иначе его будет сложно сдать в дальнейшем. Поэтому лучше не подписывать договор с арендатором, который собирается нарушить универсальность концепции.

К неотделимым улучшениям относятся в основном элементы перепланировки рабочего пространства, изменение внешнего вида офиса, например использование логотипов. Также они включают создание дополнительных рабочих зон, разводку инженерных систем, иногда установку сплит-систем, пожарной сигнализации, систем оповещения, межкомнатных дверей.

Неотделимым улучшением считается также ремонт в помещениях без чистовой отделки. Например, в сегменте стрит-ритейла им является в принципе любой ремонт, так как здесь «в бетоне» сдается до 90% помещений. Затраты на него обычно берет на себя арендатор точки под ритейл или оказание услуг. На оставшиеся 10% приходятся те помещения, из которых только что выехали прежние арендаторы.

В сегменте офисной недвижимости практически нет предложений по аренде помещений без чистовой отделки из-за их низкой востребованности арендаторами. Они обычно не готовы самостоятельно делать ремонт в помещениях небольшого метража до 1000 кв. м. А помещения большей площади обычно арендуют крупные компании, которые заключают долгосрочные договоры аренды и готовы нести расходы на ремонт.

Арендатор несет расходы на неотделимые улучшения, а арендодатель может их компенсировать или нет. Это необходимо обсуждать в ходе коммерческих переговоров и фиксировать в договоре аренды. Как правило, арендодатели не хотят нести прямые затраты на компенсацию затрат арендатора на неотделимые улучшения. Поэтому чаще всего в договоре прописываются условия по арендным каникулам на определенный период или снижения арендной платы в счет ремонта.

Чтобы избежать спорных и конфликтных ситуаций с арендаторами, необходимо сразу прописать в договоре аренды права и обязанности сторон. И особое внимание уделить тому, что будет считаться неотделимыми улучшениями, кто понесет на них затраты и как они будут компенсированы.