Единственное жилье при банкротстве: как не лишиться?

У вас есть просроченные долги, а в собственности квартира или загородный дом? А еще вы где-то слышали или читали о том, что должника могут лишить единственного жилья? С недавних пор арбитражные суды в делах о банкротстве стали обращать взыскание на единственное жилье.

Если раньше долги, считавшиеся безнадежными — займы, поручительства и другие, просто списывали и забывали про них, то сейчас ситуация меняется прямо противоположным образом. Единственное жилье могут продать, а вместо него купить замещающее, менее ценное, или вообще лишить единственного жилья.

Долгое время законодатель не решался принять закон, который бы предусмотрел условия для обращения взыскания на единственное жилье и сохранил бы баланс интересов должника и кредиторов. Кредиторы в свою очередь устали ждать принятия закона и начали продавливать свою позицию в судах. У всё чаще у кредиторов это начинает получаться.

Механизм лишения единственного жилья должника

Первое, что делают кредиторы, — большинством голосов на собрании принимают решение о приобретении должнику замещающего жилья.

Например, для Москвы таким замещающим жильем может быть квартира площадью от 18 кв.м и стоимостью до 5 млн руб. Кто-то может обрадоваться тому, что сможет получить хотя бы 5 млн. Но «до» означает сумму и меньше 5 млн. Иными словами, могут купить комнату в общежитии на окраине Москвы стоимостью 1 млн руб. Главное, чтобы жилье официально не было признано ветхим и аварийным, а площадь соответствовала минимально допустимой для проживания — для Москвы это от 18 кв.м. По факту такая комната может находиться в бараке, официально не признанном аварийным, жизнь в этой комнате будет невыносимой не только из-за фактической ветхости, но и соседей, среди которых могут оказаться алкоголики и лица с судимостью.

После того, как собрание кредиторов принимает решение о приобретении замещающего жилья, должник, как правило, пытается своими силами его оспорить. Обжаловать решение собрания кредиторов можно только в течение 20 календарных дней с даты принятия (это сокращенный срок исковой давности, который обычно не восстанавливают), и оспорить можно только в апелляцию, в кассацию жалобы уже не подаются.

В подавляющем большинстве случаев суды апелляционной инстанции отказывают в признании недействительным решения собрания кредиторов по следующим причинам:

• права должника никак не нарушаются;

• процедура проведения собрания кредиторов не нарушена.

После того как решение собрания кредиторов вступает в силу, кредитор обращается в суд с заявлением о лишении единственного жилья иммунитета.

Должник в свою очередь может подать в суд заявление об исключении из конкурсной массы единственного жилья. Оба эти заявления суд объединит и будет рассматривать совместно.

Чем руководствуется суд, когда обращает взыскание на единственное жилье

Экономическая целесообразность

Должна быть очевидна выгода от продажи единственного жилья и приобретения замещающего жилья. То есть кредиторы смогут получить хотя бы частичное удовлетворение своих требований.

Например, квартира, площадью 100 кв.м в нормальном районе в Москве может стоить от 30 до 70 млн руб. и больше. Соответственно, при переселении должника в квартиру-студию или общежитие на окраине Москвы площадью 20 кв.м и стоимостью 1-5 млн руб. получается экономический эффект. Кредиторы смогут получить от 25 до 65 млн руб. и даже больше. Этих денег может хватить полностью погасить задолженность или частично рассчитаться. В этом случае суд с высокой долей вероятности обратит взыскание на такую квартиру и даст разрешение на приобретение замещающего жилья.

Недобросовестное поведение должника

Суд может не только принять решение о предоставлении замещающего менее ценного жилья, но и полностью лишить единственного жилья должника, если он вел себя недобросовестно. Например, продал единственное жилье до начала банкротства, а с кредиторами не рассчитался, в последующем сделку оспорили и жилье вернули в собственность должника. Потом такое жилье с высокой долей вероятности будет пущено с молотка, а должник останется вовсе без замещающего жилья.

Возможны и другие ситуации. Например, должник скрыл свои другие активы, за счет которых можно было погасить долги, всячески препятствовал финансовому управляющему, скрывал документы, которые истребовал у него суд, и т.п. В этом случае суд расценит поведение должника как явно недобросовестное и может согласовать приобретение замещающего жилья.

Как избежать возможности обращения взыскания на единственное жилье

Начнем с того, что точно не работает:

1. Схема вписывания накануне банкротства или решения вопроса о приобретении замещающего жилья родственников и знакомых, в том числе малолетних детей и внуков.

2. Заключение алиментных соглашений с супругами о праве нахождения детей в жилье должника.

3. Быстрое переоформление жилья на знакомых, родственников или своих людей. Имеется в виду договор дарения или договор купли-продажи либо по заниженной цене, либо по рыночной цене, когда из доказательств расчетов есть только простая письменная расписка в получении денег, без реальных денежных расчетов между сторонами, то есть без движения денег по банковским счетам.

4. Продажа всех других квартир или домов и оставление в собственности наиболее ценного или дорогого жилья. Если средства от продажи других квартир не были направлены на расчеты с кредиторами, то вы серьезно рискуете лишиться единственного оставшегося жилья.

5. Есть редко встречающиеся случаи. Например, две соседние квартиры объединили в одну и узаконили объединение, в итоге по документам стала одна квартира. В этом случае квартиры разделят и одну из них продадут, возможно, большей площади, то есть самую дорогую.

Эти ситуации возникают чаще всего, но есть и другие случаи.

Как не лишиться единственного жилья

Теперь перейдем к тому, как же не лишиться единственного жилья.

1. Если вы решили все-таки обезопасить свое жилье и продать или переоформить его на родственников или знакомых, то обязательно нужно сделать следующее:

• Через заключение договора купли-продажи по рыночной цене закажите перед сделкой у оценщика отчет об оценке.

• Расчеты по сделке должны быть оформлены через банк, лучше, чтобы сохранилось платежное поручение о переводе денежных средств от покупателя продавцу. Вы можете возразить, что у покупателя нет в наличии свободных денежных средств. И как быть в таком случае? Об этом публично говорить не принято, но выходы, конечно же, есть.

• Заключите с риелтором договор на поиск объекта. Обычно риелторы сопровождают реальные сделки с недвижимостью. Квартира рекламируется на популярных сайтах Авито и Циан. Разница между притворной сделкой (фиктивной) и реальной в том, что стороны привлекают посредников (риелторов — для поиска объекта, проверки и сопровождения сделки, банки — для расчетов), сохраняется множество других следов, в том числе объявления о продаже в интернете и т.п. В этом случае сделку оспорить будет проблематично.

• Приготовьтесь объяснять суду, кредиторам и финансовому управляющему, зачем в этот период должник продал единственное жилье, куда потратил средства, вырученные от продажи, где проживает сейчас, как покупатель узнал о продаже объекта, проживает ли в нем, зарегистрировался ли после покупки, кто оплачивает коммунальные услуги и налоги, где покупатель взял деньги? Разумные ответы на эти вопросы позволят окончательно развеять сомнения в фиктивности купли-продажи или, наоборот, невнятные ответы могут усилить сомнения суда, и тогда стороны заподозрят в сговоре и фиктивности сделки.

2. Если вы не стали переписывать жилье, а оно продолжает находиться у вас в собственности, необходимо:

• Провести анализ рынка с привлечением профессиональных экспертов, которые сделают заключение о том, что ваше жилье не является роскошным. К подготовке заключения необходимо подойти серьезно. Более того, можно сделать не только внесудебное заключение, но и потребовать назначить судебную экспертизу для определения того, является ли жилье роскошным или нет.

• На протяжении всей процедуры банкротства необходимо вести себя добросовестно, предоставлять запрашиваемые финансовым управляющим и судом документы, содействовать в формировании конкурсной массы.

• До банкротства необходимо заключать сделки таким образом, чтобы в последующем в банкротстве их не могли оспорить.

Юристы, профессионально специализирующиеся на банкротстве, могут посоветовать, как правильно заключать сделки. Возможно, вы переоформили имущество на знакомых и родственников слишком быстро и не думали ни о закрывающих документах, ни о доказательствах реальности сделки и т.п., в этом случае стоит посоветоваться с юристами, как их обезопасить на будущее.

3. Необходимо доказать суду вашу социальную привязку к данному району. Например, в этом районе у вас могут проживать престарелые родители, которым требуется постоянный уход. Ваше место постоянной работы расположено рядом. Возможны и другие ситуации тесной связи именно с этим районом. Если удастся доказать привязку к району, то целесообразности в приобретении замещающего жилья может и не быть, так как придется покупать в этом же районе, а разница в цене может составить небольшую сумму, что в итоге позволит должнику избежать риска лишения единственного жилья.

Выше перечислены далеко не все способы. Существуют и другие варианты сохранения единственного жилья в собственности и способы, как не лишиться его при банкротстве.