Как сдавать апартаменты в аренду: договор, налоги и риски

Правила сдачи апартаментов зависят от статуса объекта. Под этим названием могут скрываться и нежилые помещения вне гостиничного номерного фонда, и номера в средстве размещения. От этого зависят договор с проживающим, налоги, регистрация гостей и другие требования. Разбираемся, что проверить перед сдачей и как оформить отношения с арендатором.

Сначала проверьте статус апартаментов

В законодательстве нет одного правового режима для всех объектов, которые на рынке называют апартаментами. Например, Положение о классификации средств размещения, утвержденное Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2024 года № 1951, использует термин «апартамент» для гостиничного номера высшей категории. Такой номер должен соответствовать установленным требованиям к площади, количеству комнат и оснащению.

При этом существуют нежилые помещения, которые по характеристикам похожи на квартиры, но не входят в номерной фонд гостиницы или другого средства размещения. Именно такие объекты отдельно рассматривал Конституционный суд в Постановлении от 3 февраля 2026 года № 4-П. Суд отметил, что они могут использоваться для временного проживания, хотя сохраняют статус нежилых.

Поэтому перед сдачей проверьте назначение помещения в ЕГРН и выясните, входит ли оно в состав средства размещения. Если апартаменты относятся к гостинице, дополнительно действуют требования законодательства о туристской деятельности: гостиница должна находиться под единым управлением и быть включена в реестр классифицированных средств размещения. Эти требования также закреплены в Положении о классификации средств размещения № 1951.

Это важно определить до заключения договора. Обычная аренда нежилого помещения и предоставление услуг средства размещения — разные отношения с разными требованиями.

Посуточный бизнес под контролем

Объекты, брони, гости, сотрудники, оплаты под рукой даже при ограничениях интернета. 7 дней бесплатно. Условия акции

Попробовать

Как оформить сдачу апартаментов

Если собственник передает нежилое помещение во временное пользование, стороны заключают договор аренды. Договор найма предназначен для жилых помещений — это следует из статьи 671 ГК РФ. Поэтому автоматически переносить на нежилые апартаменты правила сдачи квартиры нельзя.

Лучше подробно зафиксировать в договоре:

• данные сторон и характеристики помещения;
• срок аренды и размер платы;
• порядок и сроки оплаты;
• какие коммунальные и другие расходы оплачивает арендатор;
• правила использования помещения;
• условия проживания с животными, курения и другие ограничения;
• порядок ремонта и возмещения ущерба;
• можно ли передавать помещение в субаренду;
• размер и условия использования обеспечительного платежа;
• срок предупреждения о выезде и порядок возврата помещения.

Статья 381.1 ГК РФ позволяет использовать обеспечительный платеж, например чтобы покрыть задолженность, неустойку или убытки при нарушении договора. В договоре стоит прямо указать, в каких случаях собственник вправе зачесть эти деньги и когда остаток нужно вернуть арендатору.

К договору полезно приложить акт приема-передачи и опись имущества. Зафиксируйте состояние мебели и техники, имеющиеся повреждения и показания счетчиков. Для дорогих вещей можно добавить фотографии. Так будет проще доказать, в каком состоянии имущество передали арендатору.

Договор аренды нежилого помещения на срок не менее года подлежит государственной регистрации. Договор на срок менее года регистрировать не нужно. Такое правило для нежилых помещений разъяснено в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года № 53 со ссылкой на пункт 2 статьи 651 ГК РФ.

Можно ли сдавать апартаменты как самозанятый

Если апартаменты зарегистрированы как нежилое помещение, применять НПД к доходам от их аренды нельзя. По статье 6 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ доходы от передачи имущественных прав на недвижимость не относятся к объекту налогообложения НПД. Исключение сделано только для аренды или найма жилых помещений.

При регулярной сдаче нежилого помещения нужно отдельно оценить, имеет ли деятельность признаки предпринимательской и требуется ли регистрация ИП. Сама по себе единичная сделка с недвижимостью не во всех случаях означает предпринимательскую деятельность.

Какие налоги платить при сдаче апартаментов

Налоги зависят от того, как оформлена деятельность.

Если собственник сдает помещение как физлицо

Если деятельность не имеет признаков предпринимательской, доход от аренды облагается НДФЛ.

Для таких доходов действует прогрессивная шкала, установленная статьей 224 НК РФ:

То есть повышенная ставка применяется не ко всему доходу, а только к сумме, которая превысила соответствующий порог.

Если налог с дохода собственник должен рассчитать самостоятельно, его отражают в декларации 3-НДФЛ.

Если собственник зарегистрирован как ИП

Один из вариантов — УСН с объектом «Доходы». Базовая ставка составляет 6%. В предусмотренных НК РФ случаях регионы могут установить ставку от 1 до 6%. Это закреплено в статье 346.20 НК РФ.

Нужно учитывать и правила по НДС. По статье 145 НК РФ в 2026 году для организаций и ИП на УСН действует освобождение от обязанностей плательщика НДС при соблюдении установленного лимита доходов — 20 млн ₽. Если доход в течение года превысит этот порог, обязанности по НДС возникают с первого числа следующего месяца.

ИП также платит страховые взносы за себя. В 2026 году фиксированная сумма составляет 57 390 ₽. Если доход за год превышает 300 000 ₽, дополнительно начисляется 1% с суммы превышения в пределах установленного лимита. Размеры закреплены в статье 430 НК РФ.

Другой возможный режим — патент. Статья 346.43 НК РФ позволяет применять ПСН к сдаче в аренду собственных или арендованных жилых и нежилых помещений. Условия и потенциально возможный доход устанавливает регион с учетом правил НК РФ.

Что меняется, если апартаменты входят в средство размещения

Если объект работает как часть гостиницы или другого классифицированного средства размещения, ориентироваться только на правила обычной аренды нельзя.

С 1 марта 2026 года действуют Правила предоставления гостиничных услуг и услуг иных средств размещения, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 27 ноября 2025 года № 1912. Они регулируют отношения между исполнителем и гостем, порядок бронирования, заселения, оплаты и предоставления информации об объекте.

Средство размещения должно пройти классификацию и соответствовать требованиям Положения о классификации средств размещения № 1951.

Для таких объектов может возникнуть обязанность платить туристический налог, если он введен в конкретном муниципалитете. По статье 418.5 НК РФ в 2026 году максимальная ставка составляет 2% от налоговой базы.

При этом действует минимальный налог: если рассчитанная сумма меньше 100 ₽ за сутки проживания, налог определяют исходя из 100 ₽ за сутки. Это правило закреплено в статье 418.7 НК РФ.

Управление посуточной арендой

Автоматизация процессов в апартаментах, УК, сетях и мини-отелях — от 2300 ₽ в месяц.

Выбрать тариф

Можно ли оформить временную регистрацию в апартаментах

Постоянную регистрацию по месту жительства в нежилых апартаментах оформить нельзя. Постановление Конституционного суда РФ от 3 февраля 2026 года № 4-П этого правила не меняет.

С временной регистрацией ситуация зависит от объекта.

Конституционный суд разрешил регистрацию по месту пребывания в нежилых помещениях, которые по своим характеристикам похожи на квартиры и не входят в номерной фонд гостиниц и других средств размещения. Пока законодательство не изменено, по такому адресу могут зарегистрироваться собственник, а с его письменного согласия — члены семьи и близкие родственники при документальном подтверждении родства. Такой временный порядок прямо установлен в пункте 3 Постановления КС РФ № 4-П.

Из этого не следует, что собственник может оформить временную регистрацию любому арендатору. Поэтому обещать такую возможность в объявлении до проверки оснований не стоит.

Если человек заселяется в гостиницу или другое средство размещения, действует отдельный порядок регистрации по месту пребывания. Он установлен Правилами регистрации граждан, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 года № 713.

Как заселять иностранных граждан

Для иностранных гостей действуют правила миграционного учета.

Общий срок подачи уведомления о прибытии иностранца в место пребывания — семь рабочих дней, но для гостиниц и других средств размещения действует исключение. Уведомление нужно направить в течение одного рабочего дня, следующего за днем прибытия гостя. Эти сроки установлены Федеральным законом от 18 июля 2006 года № 109-ФЗ «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации».

Поэтому владельцу апартаментов важно заранее определить, кто в конкретной схеме выступает принимающей стороной и отвечает за миграционный учет. Если объект передан гостиничному оператору, эти обязанности нужно проверить в договоре управления.

Как подготовить апартаменты к сдаче

До публикации объявления проверьте само помещение и все, чем будет пользоваться арендатор или гость.

Для длительной аренды важнее исправные коммуникации, бытовая техника, места для хранения и понятные правила эксплуатации помещения. Для краткосрочного проживания дополнительно понадобятся постельное белье, посуда, расходники и регулярная уборка.

В объявлении лучше сразу указать фактическую стоимость проживания и дополнительные платежи. Если отдельно оплачиваются коммунальные услуги, уборка, парковка или другие сервисы, предупредите об этом заранее.

Не стоит использовать универсальное утверждение, что коммунальные платежи в апартаментах всегда на определенный процент выше, чем в квартире. Единой разницы в 20, 25 или 30% законодательство не устанавливает. Расходы зависят от конкретного объекта, тарифов и набора услуг.

Поэтому для расчета расходов лучше взять несколько последних квитанций по конкретным апартаментам.

Сдавать самостоятельно или через управляющую компанию

При самостоятельной сдаче собственник сам размещает объявления, общается с арендаторами или гостями, контролирует оплату, организует уборку и решает бытовые вопросы.

Управляющая компания может взять эти задачи на себя. Но сама по себе передача объекта оператору не гарантирует более высокую загрузку или доход.

До заключения договора стоит сравнить размер комиссии, порядок формирования цены, расходы на уборку и ремонт, периодичность отчетов, ответственность за ущерб и условия расторжения договора.

Для апартаментов в составе средства размещения особенно важно понять, кто отвечает за работу с гостями, регистрацию, миграционный учет, расчеты и выполнение требований к средству размещения.

Как снизить риски при сдаче апартаментов

Основная защита собственника — не устные договоренности, а понятный договор и документы о состоянии имущества.

Если арендатор перестал платить, не стоит ориентироваться на правило «два месяца — и можно выселять». По статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора через суд, если арендатор более двух раз подряд не внес арендную плату после установленного договором срока. Перед обращением в суд нужно письменно предупредить арендатора и дать ему разумный срок для исполнения обязательства.

При работе через риелтора не нужно искать специальную «лицензию риелтора»: обязательного государственного лицензирования такой деятельности в России нет. Лучше проверить данные ИП или компании, полномочия представителя и условия договора.

Страхование помещения и имущества может дополнительно снизить финансовые риски. Перед покупкой полиса проверьте, покрывает ли он ущерб при сдаче недвижимости: перечень страховых случаев зависит от конкретного договора со страховой компанией.

Остались вопросы?

Бесплатно проконсультируем и подберём решение под ваши задачи.

Оставить заявку

Частые вопросы