Инвестиции в апартаменты: как оценить доходность и риски

Инвестиционные апартаменты часто продают с готовым прогнозом доходности и сроком окупаемости. Но эти цифры работают только при тех условиях, которые заложили в расчет: определенной загрузке, стоимости проживания, комиссии оператора и расходах.

Особенно важно это для юнитов в апарт-отелях. Их доходность зависит не только от стоимости недвижимости и локации, но и от работы всего средства размещения. Поэтому перед покупкой нужно проверить правовой статус объекта, схему управления и только потом считать финансовую модель.

Сначала определите, что именно покупаете

На рынке апартаментами называют разные объекты. Это важно, потому что единых правил для них нет.

Например, в Положении о классификации средств размещения, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2024 года № 1951 «апартамент» — одна из категорий гостиничных номеров. При этом существуют нежилые помещения, похожие на квартиры, но не входящие в номерной фонд гостиниц и других средств размещения. Их отдельно рассматривает, например, Постановление Конституционного суда РФ от 3 февраля 2026 года № 4-П.

Для инвестора разница принципиальная. Если юнит входит в апарт-отель, его экономика связана с работой средства размещения. По Положению о классификации средств размещения № 1951 гостиница, в том числе апарт-отель, должна находиться под единым управлением юридического лица или ИП, которое владеет, арендует объект или действует по поручению собственников.

Поэтому обещание «сегодня сдавайте посуточно, завтра превратите помещение в офис, а потом передайте другому оператору» нельзя считать универсальным преимуществом апартаментов. Возможности собственника зависят от назначения объекта, документов на здание и условий договора с оператором.

Перед покупкой стоит выяснить, что указано в ЕГРН, каково назначение здания, входит ли объект в классифицированное средство размещения, кто им управляет и на каком основании.

Посуточный бизнес под контролем

Объекты, брони, гости, сотрудники, оплаты под рукой даже при ограничениях интернета. 7 дней бесплатно. Условия акции

Попробовать

Проверьте схему покупки

В исходных расчетах доходности часто много внимания уделяют будущей аренде и мало — тому, что именно получает инвестор за свои деньги.

Если объект еще строится, проверьте проектную декларацию, сведения о застройщике и договор, по которому продают юнит.

Тезис «214-ФЗ защищает покупателей квартир, а на апартаменты не распространяется» неверен в таком виде. Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ прямо включает в понятие объекта долевого строительства не только жилые, но и нежилые помещения. При этом применимость закона к конкретному проекту зависит от его юридической схемы.

Поэтому нужно смотреть не на слово «апартаменты» в рекламе, а на документы конкретного объекта: какой договор предлагают заключить, подпадает ли сделка под 214-ФЗ, как проходят расчеты и какие гарантии получает покупатель.

Если вместо ДДУ предлагают предварительный, инвестиционный или другой договор, это само по себе еще не позволяет сделать вывод о законности сделки. Но набор гарантий может отличаться, поэтому такую схему лучше отдельно проверить с юристом до оплаты.

Не ориентируйтесь на обещанную доходность

Единой доходности «апартаментов вообще» нет. Она зависит от города, сегмента, конкретного проекта, конкуренции, сезона и работы оператора.

Хороший пример — рынок Петербурга. По данным Nikoliers, в 2025 году среднегодовая загрузка сервисных апартаментов в городе снизилась с 80,2 до 73,9%. При этом ADR вырос на 10,5% — до 3 347 ₽ в сутки, а RevPAR из-за снижения загрузки увеличился только на 2,6%. На 2026 год консультанты прогнозировали ввод еще 6,8 тыс. юнитов, то есть дальнейший рост конкуренции. Это данные одного города, поэтому переносить их на всю Россию нельзя. Но они хорошо показывают, почему рост цены номера не означает такой же рост дохода инвестора.

По той же причине нельзя без источника писать, что апартаменты стабильно дают 8–12 или 15% годовых, а квартиры — 4–6%. Для конкретного объекта нужно считать конкретный денежный поток.

Если апарт-отель уже работает, запросите фактические показатели хотя бы за последние периоды: загрузку, ADR, RevPAR и выплаты собственникам. Если проект только строится, сравните прогноз оператора с показателями сопоставимых объектов в той же локации и ценовом сегменте.

Какие показатели нужны для расчета

Для апарт-отеля полезно разделять показатели самого средства размещения и доход собственника юнита.

ADR — средняя стоимость проданного номера за сутки.

Загрузка показывает, какая доля доступных номеро-суток была продана.

RevPAR — доход на доступный номер. Упрощенно его можно рассчитать как ADR × загрузку.

Например, если ADR составляет 5 000 ₽, а загрузка — 65%, расчетный RevPAR равен:

5 000 × 65% = 3 250 ₽.

Но эти 3 250 ₽ еще не доход собственника. Из выручки могут вычитаться вознаграждение управляющей компании, комиссии площадок бронирования, расходы на эксплуатацию и другие затраты.

Если оператор использует «котловую» модель распределения дохода, нужно изучить формулу в договоре. У разных операторов она может отличаться: важен не сам термин, а то, какая часть общей выручки комплекса в итоге приходится на конкретного собственника.

Какие расходы включить в финансовую модель

Считать доходность только от цены покупки недостаточно. Сначала определите полную сумму вложений: стоимость юнита, отделки, мебели и оснащения, а также другие расходы, необходимые до начала эксплуатации.

После запуска учитывайте все регулярные расходы, которые по договору несет собственник. Например, вознаграждение оператора, продвижение и комиссии каналов продаж, коммунальные и эксплуатационные платежи, ремонт и замену оборудования, страхование.

Отдельно проверьте налоги. Их нельзя закладывать в модель одной универсальной ставкой.

Для физлица налог на имущество зависит от характеристик объекта и местных ставок. Статья 406 НК РФ предусматривает разные предельные ставки для разных категорий недвижимости, а конкретные ставки устанавливают муниципалитеты и города федерального значения. Поэтому формула «налог на апартаменты — 1% от кадастровой стоимости» подойдет только тогда, когда такая ставка действительно действует для конкретного объекта.

Имущественный вычет при покупке тоже нельзя учитывать как для обычной квартиры. Актуальная справка ФНС о вычете при приобретении недвижимости перечисляет жилой дом, квартиру и комнату; нежилые апартаменты в этот перечень не входят.

Если объект работает как средство размещения, нужно учесть и туристический налог. По статье 418.2 НК РФ его плательщиком признается организация или физлицо, которое оказывает облагаемые услуги. Поэтому в модели важно понять, кто именно оказывает услуги гостям по вашей договорной схеме — собственник или оператор.

Ставку устанавливают местные власти. В 2026 году она не может превышать 2% — это закреплено в статье 418.5 НК РФ. При этом статья 418.7 НК РФ предусматривает минимальный налог: 100 ₽ за сутки проживания, если рассчитанная по ставке сумма оказалась меньше.

Управление посуточной арендой

Автоматизация процессов в апартаментах, УК, сетях и мини-отелях — от 2300 ₽ в месяц.

Выбрать тариф

Как рассчитать доходность и срок окупаемости

Для предварительной оценки можно использовать простую модель.

Годовая выручка = ADR × 365 × загрузка.

Затем из выручки вычитают расходы, которые по договору относятся к собственнику.

Операционный доход = выручка собственника − операционные расходы.

Доходность = операционный доход ÷ общая сумма вложений × 100%.

Простой срок окупаемости = общая сумма вложений ÷ годовой операционный доход.

Простой срок окупаемости не учитывает изменение стоимости денег, возможный рост или падение цены недвижимости, налоги с дохода собственника и стоимость заемного финансирования. Поэтому его лучше использовать как первый фильтр, а не как единственный показатель инвестиционной привлекательности.

Условный пример расчета

Возьмем не рыночный прогноз, а полностью условные данные только для демонстрации формулы:

Годовая выручка:

5 000 × 365 × 65% = 1 186 250 ₽.

Удержания в размере 25%:

1 186 250 × 25% = 296 563 ₽.

Операционный доход до налога на доход собственника и процентов по кредиту:

1 186 250 − 296 563 − 180 000 = 709 687 ₽.

Операционная доходность:

709 687 ÷ 8 800 000 × 100% = около 8,1%.

Простой срок окупаемости:

8 800 000 ÷ 709 687 = около 12,4 года.

Теперь достаточно изменить только загрузку с 65 до 55%, сохранив остальные условные параметры. Операционный доход снизится примерно до 572 813 ₽, доходность — до 6,5%, а простой срок окупаемости увеличится примерно до 15,4 года.

Именно поэтому прогноз загрузки важнее красивого процента доходности в рекламной презентации.

Что проверить в договоре с управляющей компанией

Доход собственника во многом зависит от того, как устроены отношения с оператором.

В договоре нужно посмотреть, как рассчитывается вознаграждение управляющей компании и от какой базы: от всей выручки, выручки после комиссий каналов продаж или уже от операционного результата.

Также важно понять, кто оплачивает маркетинг, комиссии агрегаторов, уборку, белье, расходники, коммунальные услуги, текущий и капитальный ремонт. Расходы, которые не видны в презентации объекта, могут заметно изменить расчетную доходность.

Если оператор обещает фиксированную выплату или гарантированный доход, проверьте условия такой гарантии: срок, основания для пересмотра, ответственность за невыплату и финансовое состояние самой компании. Обещание оператора — это обязательство контрагента, а не гарантированная характеристика недвижимости.

Для «котловой» модели отдельно запросите формулу распределения общей выручки между собственниками. Из договора должно быть понятно, зависит ли выплата от площади и категории юнита, количества дней участия в программе, фактического использования номера и других параметров.

Наконец, проверьте порядок отчетности и выхода из договора: какие данные видит собственник, можно ли проверить расчеты оператора и что произойдет при смене управляющей компании.

Как оценить риски перед покупкой

Первый риск — ошибиться не с ценой, а с самим объектом. Проверьте назначение помещения и здания, документы проекта и будущую модель эксплуатации.

Второй — построить расчет на слишком высокой загрузке. Лучше сделать как минимум три сценария: оптимистичный, базовый и стрессовый. Меняйте не абстрактную «доходность», а конкретные параметры — ADR, загрузку и расходы.

Третий — недооценить оператора. У апарт-отеля хорошая локация сама по себе не гарантирует хороший финансовый результат. На него влияют продажи, тарифная политика, управление каналами, эксплуатация и контроль затрат.

Четвертый — не просчитать выход из инвестиции. Не стоит заранее считать, что через несколько лет юнит удастся быстро продать с заданным дисконтом или приростом цены: это зависит от спроса на конкретный объект на вторичном рынке.

Также нельзя использовать универсальное правило «через пять лет апартаменты можно продать без НДФЛ». Для нежилого имущества, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, действует специальное ограничение: освобождение по сроку владения на такую продажу не распространяется. Это предусмотрено статьей 217 НК РФ.

И не стоит включать в инвестиционный сценарий возможный перевод апартаментов в жилье. Законопроект № 1162929-7, который предусматривал регулирование многофункциональных зданий и возможность перевода части нежилых помещений, Госдума отклонила в январе 2025 года. Потенциальное изменение законодательства можно учитывать только после появления конкретного принятого акта, а не как ожидаемый рост стоимости объекта.

Выгодно ли инвестировать в апартаменты

Универсального ответа нет. Два юнита одинаковой стоимости могут дать разный результат из-за локации, загрузки, оператора, структуры расходов и условий договора.

Поэтому сравнивать инвестиционные объекты лучше не по обещанной доходности, а по одной методике: сначала проверить правовой статус и схему покупки, затем собрать фактические или обоснованные показатели работы и посчитать денежный поток после всех расходов.

Если расчет остается приемлемым и при снижении загрузки или росте затрат, финансовая модель устойчивее. Если проект окупается только при самом оптимистичном сценарии, это уже отдельный инвестиционный риск.

Остались вопросы?

Бесплатно проконсультируем и подберём решение под ваши задачи.

Оставить заявку