Можно ли самозанятому сдавать апартаменты в 2026 году?

Если апартаменты оформлены как нежилое помещение, применять НПД к доходу от их аренды нельзя.

По статье 6 Федерального закона от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ НПД не применяется к доходам от передачи прав на недвижимость. Исключение предусмотрено только для аренды или найма жилых помещений.

Поэтому ориентироваться нужно не на слово «апартаменты» в названии объекта, а на его юридический статус. Проверьте назначение помещения в ЕГРН. Если оно жилое, доход от аренды можно облагать НПД при соблюдении остальных условий этого налогового режима. Если нежилое — нельзя.

Управление посуточной арендой

Автоматизация процессов в апартаментах, УК, сетях и мини-отелях — от 2300 ₽ в месяц.

Выбрать тариф

Как легально сдавать нежилые апартаменты

Для регулярной сдачи нежилого помещения ФНС рекомендует зарегистрировать ИП. После этого можно выбрать подходящий налоговый режим.

Например:

УСН «Доходы». Базовая ставка — 6%. В предусмотренных законом случаях регион может установить пониженную ставку. Это следует из статьи 346.20 НК РФ. В 2026 году также нужно учитывать правила по НДС: при доходе в пределах установленного лимита действует автоматическое освобождение, а при его превышении возникают обязанности по НДС.

Патент. Статья 346.43 НК РФ позволяет применять ПСН к сдаче жилых и нежилых помещений. Стоимость патента рассчитывают исходя из потенциально возможного дохода, который устанавливает регион, а не из фактической выручки. В 2026 году для применения ПСН действует лимит доходов 20 млн ₽.

Просто зарегистрироваться как самозанятый и платить НПД с аренды нежилых апартаментов нельзя — даже если помещение фактически используют для проживания.