Как перевести апартаменты в жилое помещение в 2026 году

Перевести апартаменты из нежилого помещения в жилое в принципе возможно. Но отдельной упрощенной процедуры для апартаментов нет: перевод проходит по общим правилам для нежилых помещений.

При этом недостаточно, чтобы сами апартаменты были похожи на квартиру. Учитывают характеристики помещения и здания, градостроительные требования и наличие обременений. Поэтому сначала стоит проверить, возможен ли перевод конкретного объекта, и только потом готовить проект и документы.

Есть ли отдельный закон о переводе апартаментов

Отдельного такого закона нет. В 2021 году в Госдуму внесли законопроект № 1162929-7 о многофункциональных зданиях. Он предусматривал специальное регулирование помещений в таких зданиях, в том числе возможность переводить нежилые помещения в жилые при определенных условиях.

Но 22 января 2025 года Госдума отклонила законопроект. Поэтому в 2026 году апартаменты, зарегистрированные в ЕГРН как нежилые помещения, переводят в жилые по общим правилам статей 22–24 Жилищного кодекса РФ.

Посуточный бизнес под контролем

Объекты, брони, гости, сотрудники, оплаты под рукой даже при ограничениях интернета. 7 дней бесплатно. Условия акции

Попробовать

В каких случаях перевод возможен

По статье 22 ЖК РФ нежилое помещение можно перевести в жилое, если оно уже соответствует требованиям к жилью или его можно привести в соответствие. Еще одно условие — право собственности не должно быть обременено правами других лиц.

Но проверить нужно не только само помещение.

Это особенно важно для апарт-отелей и других зданий, которые изначально проектировали как нежилые.

Например, в Кассационном определении Верховного суда РФ от 6 августа 2025 года № 18-КАД25-32-К4 рассматривался перевод апартамента площадью 38,8 м². Суд поддержал отказ: соответствия помещения одному нормативу по площади оказалось недостаточно. Значение имели и другие требования к объекту и зданию. Поэтому начинать процедуру лучше с проверки юридической и технической возможности перевода.

Каким требованиям должно соответствовать помещение

Основные требования к жилью установлены Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47.

При проверке оценивают:

• состояние несущих и ограждающих конструкций;
• отопление, вентиляцию, водоснабжение, водоотведение и другие инженерные системы;
• естественное освещение;
• инсоляцию;
• уровень шума;
• высоту помещений;
• безопасность и возможность нормального доступа в помещение.

Например, комнаты и кухни должны иметь естественное освещение. Жилые помещения нельзя размещать в подвальных и цокольных этажах.

При этом не стоит ориентироваться на универсальные цифры из коммерческих инструкций. Например, требования к высоте помещений зависят в том числе от климатического района, а продолжительность инсоляции определяется с учетом санитарных норм.

Если есть сомнения в соответствии объекта требованиям, до подачи заявления имеет смысл провести техническую оценку. Она покажет, можно ли устранить недостатки перепланировкой или переустройством.

Если же препятствие связано со зданием или градостроительными требованиями, ремонт отдельного помещения проблему не решит.

Какие документы нужны для перевода

Перечень документов установлен статьей 23 ЖК РФ.

Согласие соседей сверху, снизу или сбоку не входит в обязательный пакет при обычном переводе нежилого помещения в жилое. Такое согласие предусмотрено статьей 23 ЖК РФ для обратной ситуации — перевода жилого помещения в нежилое.

То же касается протокола общего собрания собственников.

Но если будущие работы затронут общее имущество многоквартирного дома, могут потребоваться дополнительные решения собственников. Например, если к помещению присоединяют часть общего имущества, действует статья 40 ЖК РФ.

Заключения БТИ, СЭС или экспертизы проектной документации тоже нельзя включать в универсальный обязательный список. Они могут понадобиться в конкретной ситуации, но статья 23 ЖК РФ не позволяет органу, который рассматривает перевод, требовать от заявителя дополнительные документы сверх предусмотренных законом.

Управление посуточной арендой

Автоматизация процессов в апартаментах, УК, сетях и мини-отелях — от 2300 ₽ в месяц.

Выбрать тариф

Как проходит перевод

Заявление подают в орган местного самоуправления по месту нахождения объекта — напрямую или через МФЦ.

Дальше процедура зависит от того, нужны ли работы.

Порядок и сроки установлены статьей 23 ЖК РФ.

Таким образом, технический план не нужен как универсальный документ еще до подачи заявления. Он появляется на последующем этапе, если была перепланировка и нужно зафиксировать новые характеристики помещения.

Почему могут отказать

Основания перечислены в статье 24 ЖК РФ.

Отказать могут, если:

• заявитель не представил документы, которые обязан представить сам;
• заявление подали не в тот орган;
• помещение не соответствует требованиям для перевода и привести его в соответствие невозможно;
• проект переустройства или перепланировки нарушает требования законодательства;
• необходимый документ не удалось получить по межведомственному запросу, а заявитель не предоставил его после уведомления.

В решении должны указать конкретную причину отказа.

Для апартаментов проблема часто не в недостающей справке, а в самом объекте. Например, помещение может подходить для проживания, но его перевод будет противоречить требованиям к зданию.

Можно ли обжаловать отказ в суде

Да. Такая возможность предусмотрена статьей 24 ЖК РФ.

По общему правилу статьи 219 КАС РФ административный иск подают в течение трех месяцев со дня, когда собственнику стало известно о нарушении его прав.

В суде можно требовать признать отказ незаконным. Конкретные требования зависят от обстоятельств: в том числе можно ставить вопрос об обязанности уполномоченного органа перевести помещение.

Но обращение в суд не позволяет обойти требования к самому объекту. Если помещение или здание объективно им не соответствуют и исправить это нельзя, суд сам по себе не сделает перевод возможным.

Сколько занимает перевод и сколько он стоит

Универсального срока для всей процедуры нет.

45 дней — это срок, за который орган власти должен рассмотреть заявление. Если нужны проектирование, строительные работы, приемка и изменение сведений ЕГРН, весь процесс займет больше времени.

Стоимость тоже зависит от объекта. В расходы могут входить:

• техническое обследование;
• подготовка проекта;
• переустройство и перепланировка;
• услуги кадастрового инженера;
• при необходимости — юридическое сопровождение.

Поэтому диапазоны стоимости и сроков без привязки к конкретному объекту могут вводить в заблуждение: итог зависит от состояния помещения, объема работ и региона.

Что изменится после перевода

После завершения процедуры в ЕГРН меняется назначение помещения: оно становится жилым. После этого к объекту применяют правила для жилых помещений.

Но нельзя заранее обещать владельцу конкретную экономию на налогах или коммунальных платежах. Суммы зависят от кадастровой стоимости, местных налоговых ставок, тарифов и условий управления зданием.

Отдельный вопрос — имущественный вычет. Если собственник купил апартаменты как нежилое помещение, последующий перевод сам по себе не дает права задним числом получить вычет за эту покупку. Такой подход Минфин изложил в Письме от 3 февраля 2020 года № 03-04-05/6583.

Стоит ли покупать апартаменты в расчете на будущий перевод

Рассматривать перевод как гарантированный сценарий рискованно.

Перед покупкой проверьте:

• назначение помещения и здания в ЕГРН;
• документы на земельный участок;
• градостроительные ограничения;
• технические характеристики объекта;
• условия договора с застройщиком или продавцом.

Если продавец обещает, что «позже апартаменты легко станут квартирой», лучше оценивать такую возможность по документам, а не по рекламе.

Для юнитов в апарт-отелях риск особенно заметен: даже если отдельный номер по площади и планировке похож на квартиру, ограничения могут быть связаны со всем зданием. Это показывает и практика Верховного суда по делу № 18-КАД25-32-К4.

Остались вопросы?

Бесплатно проконсультируем и подберём решение под ваши задачи.

Оставить заявку

Частые вопросы