Закон об эскроу-счетах в ИЖС принят в первом чтении: как это отразится на рынке недвижимости

В конце 2023 года Госдума в первом чтении согласовала внедрение механизма эскроу-счетов в сегменте индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Несмотря на уверенность кабмина, что нововведение позволит улучшить жилищные условия для более чем 5 млн российских семей, защитить граждан от недобросовестных застройщиков и снизить риски обмана при покупке жилья, участники рынка не разделяют подобного оптимизма.

Каковы плюсы и минусы эскроу-счетов в ИЖС? И как застройщики отреагировали на их внедрение в отрасль?

Счет эскроу и его роль в ИЖС

Эскроу — специальный счет в банке, на котором деньги покупателей недвижимости остаются до тех пор, пока застройщик не выполнит все свои обязательства по введению жилого здания в эксплуатацию. Таким образом, нововведение вынуждает девелоперов оплачивать строительство объектов недвижимости собственными или заемными средствами, а деньги будущих жильцов он получит только после сдачи объекта.

Министерство строительства РФ рассчитывает на то, что механизм эскроу-счетов в ИЖС повысит интерес к загородной недвижимости, а также увеличит объемы использования домокомплектов. Однако на сегодняшний день застройщики и так используют домокомплекты и с их помощью вводят в эксплуатацию большее количество объектов загородной недвижимости. Использование эскроу-счетов практически парализует финансовый поток застройщиков, не у всех из них хватит собственных средств или возможностей займов для продолжения своей деятельности.

Последствия внедрения для застройщиков

Скорее всего в сложившейся ситуации девелоперы будут вынуждены искать инвесторов или брать кредиты в банках под огромные из-за повышения ключевой ставки ЦБ проценты. Это станет очередными дополнительными расходами, увеличивающими итоговую стоимость жилья для потребителей.

Несмотря на то, что финансовые организации предлагают застройщикам займы всего под 1%, для стройки на несколько миллиардов рублей даже этот процент – огромные деньги. Теряя его, можно потерять в скорости застройки, задержать сроки ввода новых объектов в эксплуатацию, тем самым еще сильнее потеряв рентабельность.

Таким образом нововведение приведет к росту стоимости всей жилой недвижимости, в том числе и загородной, на 20-30% и, возможно, 40%. Даже крупные девелоперы не смогут сдерживать цены из-за растущих издержек. По этой же причине может существенно снизиться качество сдаваемого в эксплуатацию жилья: чтобы оставаться рентабельными, застройщикам придется работать в сжатые сроки, что негативно отразится на прочности и комфортности недвижимости.

Польза для покупателей

Инициаторы внедрения механизма эскроу-счетов в ИЖС уверены, что это позволит обеспечить финансовую безопасность для покупателей недвижимости, а также гарантирует надежность подрядчика. Однако недостаточное количество профессиональных застройщиков на рынке может, наоборот, привести к росту мошеннических действий и обмана потребителей.

Кроме того, даже если средства покупателей на эскроу-счете будут застрахованы на сумму до 10 млн руб. на случай банкротства банка, это тоже может стать спорным вопросом. Все страховки всегда оплачивались потребителями, и нет уверенности, что сейчас у россиян есть возможность нести дополнительные расходы.

Прежде чем воспользоваться ипотекой как по льготным, так и по рыночным программам, нужно очень внимательно изучить содержание договоров на предмет разных доплат в связи с использованием эскроу-счетов, которые лягут на покупателя.

Подводные камни

Несмотря на то, что новый законопроект стал необходимым шагом к повышению прозрачности сферы недвижимости, пока не ясно, как будет происходить регулирование и контроль за использованием средств с эскроу-счетов.

На сегодняшний день не существует единых стандартов отчетности для девелоперов по расходованию денег от покупателей. Также не озвучены алгоритм и условия возврата средств будущим жильцам из-за форс-мажорных обстоятельств или прекращения строительства, а также способы защиты банков от несанкционированного использования средств недобросовестными девелоперами.