Что нужно знать собственнику апартаментов

В феврале 2026 года у собственников апартаментов появилось право на временную регистрацию. Остальные особенности нежилого статуса остались прежними. Разбираем, что это значит на практике: как оформить регистрацию, по какой ставке платить налог, что можно требовать от управляющей компании.

Посуточный бизнес под контролем

Объекты, брони, гости, сотрудники, оплаты под рукой даже при ограничениях интернета. 7 дней бесплатно. Условия акции

Попробовать

Что изменилось

Постановлением от 03.02.2026 № 4-П Конституционный суд признал неконституционным запрет регистрировать граждан по месту пребывания в нежилых помещениях, которые по проектной документации здания сходны с квартирами в многоквартирном доме и не входят в номерной фонд гостиниц и иных средств размещения.

До этого зарегистрироваться в апартаментах было нельзя ни постоянно, ни временно: орган регистрационного учета оформлял регистрацию только в жилых помещениях, а порядок через администрацию учреждения работал лишь для гостиниц, санаториев и подобных объектов. Апартаменты не подпадали ни под то, ни под другое.

Суд назвал это пробелом правового регулирования: проживать в таких помещениях закон не запрещает, а зарегистрироваться было невозможно.

Что решение не затронуло. Постоянная регистрация по-прежнему недоступна — суд отдельно оговорил, что его выводы на нее не распространяются. Разницу в налогах и коммунальных платежах решение тоже не устраняет: этот вопрос остается в компетенции уполномоченных органов.

Обязанности регистрироваться в апартаментах постановление не вводит.

Временная регистрация: как оформить

До внесения изменений в законодательство действует порядок, установленный самим постановлением Конституционного суда.

Шаг 1. Проверьте, подходит ли помещение

Три условия должны выполняться одновременно:

• помещение сходно по характеристикам с квартирой в многоквартирном доме;
• здание строилось как предназначенное для пребывания граждан;
• помещение не входит в номерной фонд гостиницы или иного средства размещения.

Третье условие — ключевое. Если апартаменты относятся к номерному фонду, порядок не применяется: там регистрацию оформляет администрация средства размещения по прибытии гостя, и это другая процедура.

Проверять нужно по разрешению на ввод здания в эксплуатацию и проектной документации. Формальный признак — назначение здания, указанное в разрешении.

Что суд понимает под сходством с квартирой: помещение обособлено, изолировано и позволяет удовлетворять потребности, сопоставимые с проживанием в жилом помещении. Ориентир для номера категории «апартамент» по Положению о классификации средств размещения — площадь от 40 м², две и более комнаты, мини-кухня. Но суд отдельно указал, что сходство с квартирой могут иметь и помещения меньшей площади.

Шаг 2. Определите, кого можно зарегистрировать

• Собственника помещения — по его собственному заявлению.
• Членов семьи и близких родственников собственника — с его письменного согласия и при документальном подтверждении семейных отношений или родства.

Арендаторы и другие пользователи, не связанные с собственником родством, в этот порядок не входят.

Шаг 3. Соберите документы

К обычному пакету для регистрации по месту пребывания добавляются копии документов, подтверждающих два обстоятельства:

• здание строилось как предназначенное для пребывания граждан;
• конкретное помещение пригодно именно для такого использования как сходное по характеристикам с квартирой.

Если регистрируется не собственник — письменное согласие собственника и документы о родстве или семейных отношениях.

Шаг 4. Подайте заявление

Обращаться нужно в орган регистрационного учета — в том же порядке, что и при регистрации по месту пребывания в жилом помещении. Не через администрацию средства размещения: этот путь для апартаментов вне номерного фонда не применяется.

По итогам выдают свидетельство о регистрации по месту пребывания.

Что дает регистрация

Регистрация по месту пребывания — способ учета граждан, носящий уведомительный характер. Сам по себе факт регистрации или ее отсутствия не порождает прав и обязанностей и не может служить условием реализации конституционных прав.

При этом отсутствие регистрации создает практические сложности при обращении за государственными услугами. Регистрация эти сложности снимает.

Чего регистрация не дает. Конституционный суд прямо оговорил: регистрация в таких помещениях не возлагает на органы власти дополнительных обязанностей по благоустройству территории, созданию и поддержанию социальной, транспортной и иной инфраструктуры. Зарегистрированных по месту пребывания не обязаны учитывать при расчете доступности социальных объектов.

Постоянная регистрация в апартаментах по-прежнему невозможна.

Если отказали

Постановление действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами. Ссылаться при обращении следует на постановление Конституционного суда от 03.02.2026 № 4-П, пункт 3 резолютивной части.

Порядок пока переходный: федеральному законодателю и Правительству предписано внести изменения в правовое регулирование. Постоянные правила могут отличаться в деталях — например, порядок может стать дифференцированным в зависимости от особенностей помещения. Но саму возможность регистрации в таких помещениях изменения поставить под сомнение не могут: это прямо оговорено в постановлении.

Налог на имущество: как проверить свою ставку

Разброс большой: от 0,5 до 2,5% кадастровой стоимости. Разница между соседями по одному комплексу может быть четырехкратной. Разбираем, от чего это зависит и как проверить свой случай.

От чего зависит ставка

Налоговый кодекс задает предельные значения — муниципалитет вправе установить меньше, но не больше. Для апартаментов их три.

• 0,5% — общий случай. Апартаменты относятся к прочим объектам налогообложения.
• 2% — если объект включен в перечень, который регион утверждает по статье 378.2 Налогового кодекса.
• 2,5% — если кадастровая стоимость превышает 300 млн рублей. Правило действует независимо от статуса помещения, под него попадают и квартиры.

Правило об увеличении ставки втрое, которое действует для жилья, на апартаменты не распространяется — оно касается только объектов из подпункта 1 пункта 2 статьи 406 НК.

Как объект попадает в перечень

Два самостоятельных пути.

Через здание. Апартаменты находятся в административно-деловом или торговом центре. Здание признают таковым, если оно стоит на участке с разрешенным использованием под офисы, торговлю, общепит или бытовое обслуживание. Либо если помещения такого назначения занимают не менее 20% его общей площади — по документам ЕГРН или фактически.

Через само помещение. Апартаменты попадают в перечень независимо от здания, если по сведениям ЕГРН или документам технического учета их назначение предусматривает размещение офиса, торгового объекта, общепита или бытового обслуживания. То же самое, если помещение фактически используют под эти цели — не менее 20% площади.

Второй путь стоит держать в голове, если помещение сдается под коммерческие цели. Вид фактического использования определяет уполномоченный орган региона в установленном порядке.

Порядок проверки

1. Найдите перечень на текущий год. Регион утверждает его не позднее 1 марта и публикует на своем официальном сайте или на сайте уполномоченного органа. В Москве это Департамент экономической политики и развития.
2. Найдите в перечне кадастровый номер. Проверять нужно и номер здания, и номер своего помещения — объект может быть включен по любому из двух оснований. Кадастровые номера смотрите в выписке из ЕГРН.
3. Если объекта в перечне нет — налог считают без учета статьи 378.2, то есть по ставке для прочих объектов.
4. Уточните ставку своего муниципалитета. Кодекс задает предел, конкретное значение устанавливают местные власти. Действующие ставки есть в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам». Если ставки не установлены, применяют предельные значения из кодекса.
5. Посмотрите кадастровую стоимость — в выписке из ЕГРН или в личном кабинете налогоплательщика.

Если объект добавили в перечень в течение года

Изменения в перечень регион публикует в течение пяти дней с момента внесения. Но объект, выявленный уже после утверждения перечня, включают в него только на очередной налоговый период — то есть со следующего года.

Исключение — помещения, образованные при разделе объекта из перечня. Такой объект облагается по кадастровой стоимости еще до включения в перечень, если соответствует критериям.

Вычетов и льгот нет

Вычеты по статье 403 Налогового кодекса — 20 м² для квартиры, 10 м² для комнаты и части квартиры, 50 м² для жилого дома — установлены для жилых помещений. На апартаменты не распространяются: налог начисляют на всю площадь.

Не действует и право муниципалитета увеличивать эти вычеты — увеличивать нечего.

Федеральные льготы по статье 407 НК для пенсионеров, инвалидов и других категорий тоже не применяются: статья перечисляет виды имущества, по которым их предоставляют, и апартаментов среди них нет.

Что можно сделать

Оспорить кадастровую стоимость. Если она превышает рыночную, стоимость можно пересмотреть. Измененные сведения учитывают при определении налоговой базы с даты начала применения оспариваемой стоимости.

Оспорить включение в перечень. Если объект попал в перечень по фактическому использованию, а помещение под коммерческие цели не используется, включение можно обжаловать.

Проверить региональные льготы. Некоторые регионы устанавливают льготы для апартаментов — например, Москва применяет пониженную ставку к помещениям в зданиях, включенных в реестр апартаментов. Условия смотрите в законе своего субъекта.

Изменится ли что-то после решения Конституционного суда

Нет. Суд отдельно указал, что его выводы не означают необходимости устранять разницу в налогообложении между жилыми и нежилыми помещениями. Вопрос остается в компетенции уполномоченных органов.

Управление посуточной арендой

Автоматизация процессов в апартаментах, УК, сетях и мини-отелях — от 2300 ₽ в месяц.

Выбрать тариф

Общее имущество и управляющая компания

Апартаменты в отдельном здании — не многоквартирный дом, и Жилищный кодекс к нему не применяется. Но это не значит, что собственник бесправен. С 2023 года в Гражданском кодексе есть отдельные правила для зданий, помещения в которых принадлежат разным собственникам.

У вас есть доля в общем имуществе

Имущество здания, которое создавалось для удовлетворения общих потребностей собственников, принадлежит им на праве общей долевой собственности. Правила Гражданского кодекса об общем имуществе применяются к правоотношениям, возникшим после 1 октября 2023 года. Порядок перехода уже существующего общего имущества в долевую собственность должен определить отдельный федеральный закон. Для зданий, построенных раньше, режим общего имущества стоит проверять по документам на объект и по актуальному законодательству.

Размер доли пропорционален площади вашего помещения, если законом не установлено иное.

Долю нельзя выделить в натуре и нельзя продать отдельно от помещения. Она следует судьбе права собственности: продали апартаменты — доля перешла покупателю. Сделки в нарушение этого правила ничтожны.

У вас есть право голоса

Решения по вопросам владения, пользования и распоряжения общим имуществом принимают сами собственники — большинством голосов всех собственников. Количество голосов пропорционально размеру доли.

Для отдельных вопросов установлен повышенный порог:

• передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам — не менее двух третей голосов. Сюда попадает, например, сдача помещений общего пользования под коммерческую аренду;
• передача общего имущества в собственность третьим лицам — единогласно.

Пользоваться общим имуществом вправе каждый собственник наравне с остальными, если иной порядок не определен решением собственников.

Расходы на содержание

Каждый собственник обязан участвовать в расходах по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно своей доле. Иной порядок можно установить только единогласным решением собственников.

То же правило действует для налогов и других обязательных платежей, связанных с общим имуществом.

Отдельная норма: собственник, из-за действий или бездействия которого возникли дополнительные расходы, обязан их покрывать.

Что это значит на практике

Управляющая компания в апарт-комплексе действует не по собственному усмотрению, а в рамках того, что решили собственники. Если тариф на содержание или состав услуг устанавливается без решения собственников — есть основание требовать проведения общего собрания.

Соразмерность доле — тоже норма, а не пожелание. Распределение расходов, не привязанное к площади помещения, требует единогласного решения собственников.

Право на информацию

Собственник вправе получать информацию о любых решениях общего собрания. Обязанность предоставить ее лежит на тех, кому поручено хранение — обычно это управляющая компания.

Отказ в предоставлении информации о принятых решениях — нарушение прямой нормы закона.

Если апартаменты в многоквартирном доме

Тогда действует Жилищный кодекс: собственники нежилых помещений участвуют в общих собраниях и несут расходы на содержание общего имущества наравне с владельцами квартир. Правила Гражданского кодекса об общем имуществе применяются к отношениям собственников, если иное не предусмотрено специальными нормами.

Земельный участок

Участок под апарт-комплексом может принадлежать собственникам помещений, застройщику или публичному образованию — городу, региону, государству. От этого зависит, платите ли вы земельный налог, арендную плату или ничего.

Если участок в государственной или муниципальной собственности

Собственники помещений в здании имеют исключительное право на приобретение участка — в собственность или в аренду. Исключительное означает, что участок не могут предоставить постороннему лицу.

Когда участок неделимый, а помещения принадлежат нескольким собственникам, они вправе приобрести его в общую долевую собственность или взять в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Размер доли или обязательства по аренде должен быть соразмерен доле в праве на помещения. Отступить от этого правила можно только с согласия всех правообладателей или по решению суда.

Как это оформляют

Для приобретения в собственность все собственники помещений обращаются в уполномоченный орган совместно.

Для аренды достаточно одного заявителя. Любой собственник вправе обратиться самостоятельно. Дальше механизм такой:

• в течение 30 дней уполномоченный орган направляет остальным собственникам подписанный проект договора аренды с множественностью лиц;
• в течение 30 дней со дня направления они обязаны подписать договор и представить его в орган;
• договор заключается с теми, кто подписал и представил его в срок.

Тех, кто не подписал, уполномоченный орган в течение трех месяцев обязан обратиться в суд с требованием понудить к заключению договора.

Если никто из собственников не обратился за оформлением прав, орган вправе через суд понудить их заключить договор аренды. То есть уклониться от оформления не получится.

Договор заключается с условием согласия сторон на вступление в него других правообладателей — новые собственники присоединяются к действующему договору.

Если участок принадлежит застройщику или другому частному лицу

Собственник помещения имеет право пользования участком, предоставленным под эту недвижимость.

При покупке апартаментов право пользования участком переходит к вам на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего собственника. Смена собственника участка это право не прекращает и не изменяет.

Условия пользования смотрите в документах на объект — они могли быть определены договором или законом.

Что проверить

Кадастровый номер участка указан в выписке из ЕГРН на здание. По нему запрашивают выписку на сам участок — там видно, кому он принадлежит.

Если участок в аренде, стоит посмотреть договор: срок, размер платы, порядок ее пересмотра. Эти расходы обычно включают в платежи управляющей компании, и понимать их основание полезно.

Земельный налог

Земельный налог платят те, кто обладает участком на праве собственности, постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения.

Если участок оформлен в общую долевую собственность собственников помещений — вы платите налог со своей доли.

Если участок в аренде — арендаторы налогоплательщиками не признаются. Налог платит собственник участка, а вы участвуете в арендной плате.

Если пользуетесь участком без оформления прав на него — по праву пользования, которое переходит вместе с помещением, — земельный налог не платится. Владельцы участков на праве безвозмездного пользования налогоплательщиками тоже не признаются.

Расходы на землю — налог или арендную плату — распределяют между собственниками помещений соразмерно доле, как и другие расходы, связанные с общим имуществом.

Проверить, есть ли у вас основание платить налог, можно по выписке из ЕГРН на участок: там указан правообладатель и вид права.

Могут ли забрать апартаменты за долги

Распространено мнение, что апартаменты нельзя защитить от взыскания: имущественный иммунитет действует только на единственное жилье, а апартаменты жильем не являются. Это упрощение, и оно неверно.

Позиция Верховного суда

Верховный суд указал, что несоответствие жилища условиям отнесения его к жилому фонду не может служить причиной отказа в применении исполнительского иммунитета. Следовательно, иммунитет при наличии оснований может быть распространен и на апартаменты.

Позиция изложена в пункте 18 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утвержденного Президиумом Верховного суда 18 июня 2025 года. Конституционный суд сослался на нее в постановлении от 03.02.2026 № 4-П.

Ранее Верховный суд отмечал и более общее: отнесение помещения к нежилым само по себе не исключает возможности использовать его для личных, семейных, домашних и бытовых нужд. Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 25 мая 2021 года № 78-КГ21-17-К3.

Что имеет значение

Статья 446 Гражданского процессуального кодекса защищает от взыскания жилое помещение, если для должника и совместно проживающих с ним членов семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания.

Формально апартаменты под определение жилого помещения не подпадают. Верховный суд истолковал норму шире: несоответствие жилища условиям отнесения к жилому фонду не должно служить причиной отказа в применении иммунитета.

Значение имеет не статус по документам, а фактические обстоятельства: живете ли вы в этом помещении, проживают ли с вами члены семьи, есть ли другое пригодное для постоянного проживания жилье.

Чего эта позиция не дает

Автоматической защиты. Применение иммунитета решает суд с учетом обстоятельств конкретного дела. Формулировка Верховного суда — «может быть распространен при наличии к тому оснований», а не «распространяется».

Защиты имущества, которое не является единственным жильем. Если апартаменты куплены как второй объект или сдаются в аренду, а живете вы в другом месте, оснований для иммунитета нет.

Защиты от залоговых требований. Имущественный иммунитет не распространяется на имущество в ипотеке — по общему правилу залоговый кредитор вправе обратить на него взыскание независимо от того, единственное это жилье или нет.

Защиты имущества в ипотеке. Оговорка есть прямо в статье 446: иммунитет не распространяется на помещение, которое является предметом ипотеки, если на него по законодательству об ипотеке может быть обращено взыскание. Непогашенная ипотека на апартаменты снимает вопрос об иммунитете.

Что делать

Заявлять о применении иммунитета нужно самому — суд не обязан устанавливать это обстоятельство по своей инициативе. Ссылаться следует на пункт 18 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан от 18.06.2025 и на позицию Конституционного суда в постановлении № 4-П.

Подтверждать придется фактическое проживание: временная регистрация, договоры на коммунальные услуги, показания приборов учета, документы об отсутствии другого жилья.

Здесь появляется практический эффект от решения Конституционного суда, не связанный с самой регистрацией. Временная регистрация в апартаментах — документальное подтверждение того, что помещение используется для проживания.

Соседство и использование помещения

Что можно делать в апартаментах

Апартаменты — нежилое помещение, и ограничения Жилищного кодекса на них не распространяются. Помещение можно использовать для проживания, сдавать в аренду, размещать в нем офис или иной коммерческий объект — если это не противоречит назначению здания и условиям использования земельного участка.

Для сравнения, что нельзя в квартире:

• размещать промышленные производства и гостиницы;
• использовать квартиру в многоквартирном доме для предоставления гостиничных услуг — прямой запрет пункта 3 статьи 17 Жилищного кодекса;
• вести профессиональную или предпринимательскую деятельность, если это нарушает права соседей или требования к жилому помещению. Вести ее вправе только те, кто проживает в квартире на законных основаниях.

Запрет на гостиничные услуги — то немногое, где нежилой статус дает собственнику больше свободы. Посуточная сдача апартаментов под этот запрет не подпадает.

Та же свобода есть у соседей

Обратная сторона: соседнее помещение на вашем этаже может занять офис, коворкинг, хостел или гостиница. Это законно и не требует ничьего согласия.

В многоквартирном доме перевод квартиры в нежилое помещение требует решения общего собрания собственников и согласия владельцев примыкающих помещений. В нежилом здании такой процедуры нет: помещения уже нежилые.

Пользование квартирой ограничено правами соседей, требованиями пожарной безопасности, санитарных и экологических норм, а также правилами пользования жилыми помещениями. Для нежилых помещений отдельного аналога этих правил нет — общие требования безопасности действуют, но специального режима, защищающего покой соседей, не установлено.

На что можно повлиять

Инструмент один — решения собственников по вопросам общего имущества. Передача общего имущества во владение или пользование третьим лицам требует не менее двух третей голосов. То есть сдать помещения общего пользования под коммерческие цели без собственников нельзя.

Использование частных помещений другими собственниками этим механизмом не регулируется.

Что проверить до покупки

• назначение соседних помещений по выписке из ЕГРН;
• что фактически расположено в здании: пройтись по этажам полезнее, чем изучать документы;
• есть ли в договоре с управляющей компанией ограничения по видам деятельности — иногда их устанавливают решением собственников.

Законопроект о статусе апартаментов отклонен

С 2021 года в Госдуме находился законопроект, который вводил в Градостроительный кодекс понятие «многофункциональное здание» и допускал перевод построенных апарт-комплексов в жилой статус.

23 января 2025 года Госдума его отклонила. Профильный комитет по строительству и ЖКХ счел закрепление термина необоснованным. Документ обсуждали четыре года; для законодательного решения вопроса потребуется новый проект.

Рассчитывать на автоматическое изменение статуса уже купленных апартаментов не приходится.

Что осталось неизменным после решения Конституционного суда

Постановление от 03.02.2026 № 4-П касается только регистрации по месту пребывания. Суд отдельно оговорил границы своих выводов.

Постоянная регистрация недоступна. Распространить выводы на регистрацию по месту жительства значило бы устранить юридическое различие между жилыми и нежилыми помещениями. Решать этот вопрос вправе только федеральный законодатель.

Налоги и коммунальные платежи не выравниваются. Позиции суда не означают необходимости устранять разницу в налогообложении и в размере платежей за коммунальные ресурсы. Вопрос остается в компетенции уполномоченных органов.

Инфраструктурных обязательств не возникает. Регистрация в апартаментах не возлагает на органы власти дополнительных обязанностей по благоустройству территории и созданию социальной и транспортной инфраструктуры. Зарегистрированных не учитывают при расчете доступности социальных объектов.

Что может измениться

Постановление обязало федерального законодателя и Правительство внести изменения в правовое регулирование. Порядок регистрации может стать дифференцированным — в зависимости от особенностей помещения, социально-экономических факторов, миграционной политики.

Но саму возможность регистрации в помещениях, сходных с квартирами, изменения поставить под сомнение не могут: это прямо оговорено в постановлении.

Обязанности регистрироваться в таких помещениях постановление не вводит и введена она может быть только явным образом в нормативном регулировании.

Почему разница сохраняется

Конституционный суд описал логику. Покупатель апартаментов получает выгоду в момент приобретения: застройщик экономит на инфраструктуре и стоимости участка, и это снижает цену. При этом жильцы апарт-комплекса пользуются инфраструктурой района наравне с остальными.

Повышенные коммунальные платежи без льгот и налог на имущество по более высоким ставкам суд назвал механизмом, который компенсирует меньший косвенный вклад в развитие инфраструктуры.

Это не техническая недоработка законодательства, а осознанный баланс. Ожидать его пересмотра оснований нет.

Остались вопросы?

Бесплатно проконсультируем и подберём решение под ваши задачи.

Оставить заявку

Частые вопросы