Налог на апартаменты: как рассчитать и сколько платить физлицу

Апартаменты относятся к нежилым помещениям, и налог на имущество для них считают по другим правилам: ставка выше, вычет на площадь не применяется, федеральных льгот нет. Разбираем, от чего зависит конкретная сумма и что можно сделать, чтобы платить меньше.

Почему налог на апартаменты выше

Все дело в записи в реестре

В выписке из ЕГРН у апартаментов в графе «Назначение» стоит «нежилое». Налоговый кодекс делит объекты по этому признаку, а не по тому, как помещение используется фактически.

Понятия «апартаменты» в налоговом законодательстве нет. Для целей налога это прочий объект налогообложения — та же категория, что офисы, склады и другие нежилые помещения.

Поэтому кухня, санузел и постоянное проживание в помещении на расчет не влияют. Значение имеет только запись в реестре.

Разница в цифрах

Налоговый кодекс задает предельные ставки. Конкретные значения устанавливают муниципалитеты, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе — региональные законы. Установить больше предела нельзя, меньше — можно.

Обратите внимание на строку про повышение. Правило об увеличении ставки втрое установлено только для объектов из подпункта 1 пункта 2 статьи 406 НК — жилых домов, квартир, комнат, гаражей и машино-мест. На прочие объекты оно не распространяется: муниципалитет вправе снизить ставку для апартаментов, но не поднять выше 0,5%.

Ставка 2,5% для дорогой недвижимости работает независимо от статуса помещения — под нее попадают и квартиры.

Почему так устроено

Конституционный суд объяснил логику в постановлении от 03.02.2026 № 4-П.

Для жилой застройки нужен участок с соответствующим видом разрешенного использования, а нормативы градостроительного проектирования требуют обеспечить территорию социальными объектами и благоустройством. Нежилые здания можно возводить в зонах, где эти требования не действуют. Стоимость участков тоже зависит от разрешенного вида использования.

Застройщик экономит, и это снижает цену для покупателя. Но жильцы апарт-комплекса пользуются инфраструктурой района наравне с остальными.

Повышенные коммунальные платежи без льгот и налог по более высоким ставкам суд назвал механизмом, который компенсирует меньший косвенный вклад собственника в развитие инфраструктуры. Выгода в момент покупки частично возвращается в процессе владения.

Изменится ли это

Нет. В том же постановлении суд отдельно указал: его выводы не означают необходимости устранять разницу в налогообложении между жилыми и нежилыми помещениями. Вопрос остается в компетенции уполномоченных органов.

Законопроект, который вводил понятие «многофункциональное здание» и допускал перевод апарт-комплексов в жилой статус, Госдума отклонила 23 января 2025 года.

Посуточный бизнес под контролем

Объекты, брони, гости, сотрудники, оплаты под рукой даже при ограничениях интернета. 7 дней бесплатно. Условия акции

Попробовать

Как узнать свою ставку

Разброс между 0,5 и 2% — четырехкратный. У соседей по одному зданию ставки могут отличаться. Разбираем, от чего это зависит и как проверить свой случай.

Что решает: региональный перечень

Повышенная ставка применяется к объектам, включенным в перечень, который регион утверждает по пункту 7 статьи 378.2 Налогового кодекса. Не включен — действует ставка для прочих объектов.

Вид разрешенного использования земельного участка сам по себе ставку не определяет. Он лишь одно из оснований, по которым здание могут признать административно-деловым или торговым центром.

Два пути попадания в перечень

Через здание. Апартаменты находятся в административно-деловом или торговом центре. Здание признают таковым, если выполняется хотя бы одно условие:

• участок имеет вид разрешенного использования под офисные здания делового, административного и коммерческого назначения либо под торговые объекты, общепит и бытовое обслуживание;
• помещения такого назначения занимают не менее 20% общей площади здания по сведениям ЕГРН или документам техучета;
• не менее 20% площади здания фактически используется под эти цели.

Через само помещение. Апартаменты попадают в перечень независимо от статуса здания, если по сведениям ЕГРН или документам технического учета их назначение предусматривает размещение офиса, торгового объекта, общепита или бытового обслуживания. То же самое, если под эти цели фактически используется не менее 20% площади помещения.

Второй путь и объясняет, почему у соседей ставки разные. Вид фактического использования определяет уполномоченный орган региона в установленном порядке.

Порядок проверки

Шаг 1. Найдите перечень на текущий год. Регион утверждает его не позднее 1 марта и публикует на своем официальном сайте или на сайте уполномоченного органа. В Москве это Департамент экономической политики и развития.

Шаг 2. Проверьте два кадастровых номера — здания и своего помещения. Объект может быть включен по любому из двух оснований. Номера смотрите в выписке из ЕГРН.

Шаг 3. Если объекта в перечне нет — налог считают без учета статьи 378.2, то есть по ставке для прочих объектов.

Шаг 4. Уточните ставку своего муниципалитета. Кодекс задает предел, конкретное значение устанавливают местные власти и могут дифференцировать его по кадастровой стоимости, виду объекта и месту нахождения. Действующие ставки есть в сервисе ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам»: выберите год, регион и вид объекта «иное строение, помещение, сооружение».

Если местные власти ставки не установили, налог считают по предельным значениям из кодекса.

Москва: ставки и льгота для апартаментов

Ставки. Закон города Москвы о налоге на имущество физических лиц устанавливает:

• 0,5% — для прочих объектов налогообложения. Под нее попадает большинство апартаментов;
• 1,5% — для объектов, включенных в перечень по пункту 7 статьи 378.2 НК;
• 2% — для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей.

Для сравнения, ставки на жилье в Москве зависят от кадастровой стоимости: 0,1% до 10 млн рублей, 0,15% от 10 до 20 млн, 0,2% от 20 до 50 млн, 0,3% от 50 до 300 млн.

Льгота для апартаментов. Если ваше помещение попало под ставку 1,5%, налог может быть уменьшен. Условия — все одновременно:

• здание включено в реестр апартаментов. Реестр и порядок его формирования утверждает Правительство Москвы;
• площадь помещения не превышает 300 м²;
• кадастровая стоимость квадратного метра на 1 января налогового периода — не менее 100 000 рублей;
• помещение не является местом нахождения организации;
• помещение не используется в предпринимательской деятельности.

Льготу дают в отношении одного помещения — того, по которому исчислена наибольшая сумма налога. Заявление подавать не нужно, она применяется автоматически.

Здание включают в реестр на основании сведений о наличии в нем апартаментов по документам, оформленным при строительстве или вводе в эксплуатацию.

Как считают льготу. Исчисленную сумму налога уменьшают на величину, которая зависит от двух коэффициентов. Первый — отношение 150 к площади помещения; если площадь меньше 150 м², коэффициент равен единице. Второй с 2018 года равен 0,67.

Для помещения площадью до 150 м² это означает уменьшение налога примерно на две трети: эффективная ставка выходит около 0,5% вместо 1,5%. Чем больше площадь свыше 150 м², тем меньше льгота.

Если объект добавили в перечень в течение года

Изменения регион публикует в течение пяти дней с момента внесения. Но объект, выявленный после утверждения перечня, включают в него только на очередной налоговый период — со следующего года.

Исключение — помещения, образованные при разделе объекта, уже включенного в перечень. Такой объект облагается по кадастровой стоимости еще до включения в перечень, если соответствует критериям.

Что делать, если не согласны с включением

Включение объекта в перечень можно оспорить. Основание чаще всего одно: помещение не используется под офис, торговлю, общепит или бытовое обслуживание, а критерий фактического использования применили ошибочно.

Порядок определения вида фактического использования устанавливает высший исполнительный орган региона. С него и стоит начать: посмотреть, как проводилось обследование и на чем основан вывод.

В Москве действует отдельное правило. Если объект включили в перечень исключительно по результатам мероприятий по определению вида фактического использования, а результаты этих мероприятий потом отменили, налог платят в размере 33% исчисленной суммы.

С какой суммы считают налог

Налоговая база — кадастровая стоимость

Налог считают от кадастровой стоимости, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, за который начисляют налог.

Для объекта, образованного в течение года, берут кадастровую стоимость на день внесения в ЕГРН сведений, ставших основанием для ее определения.

Где посмотреть

• личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС — там же видно, какая стоимость применена при расчете;
• выписка из ЕГРН — самый надежный документ, если нужна официальная бумага;
• сервисы Росреестра — справочная информация по объектам недвижимости и публичная кадастровая карта.

• Вычета на площадь нет

Для жилья статья 403 Налогового кодекса уменьшает налоговую базу на кадастровую стоимость части площади:

• 20 м² — для квартиры и части жилого дома;
• 10 м² — для комнаты и части квартиры;
• 50 м² — для жилого дома.

Родителям троих и более несовершеннолетних детей вычет увеличивают: на 5 м² за каждого ребенка для квартиры, части квартиры и комнаты, на 7 м² — для жилого дома и его части. Детей учитывают до 18 лет, а при очном обучении — до 23. Вычет дают по одному объекту каждого вида и применяют автоматически, без заявления.

Все эти вычеты установлены для жилых помещений. Апартаменты в перечень статьи 403 не входят — налог начисляют на всю площадь.

Не работает и право муниципалитета увеличивать вычеты: увеличивать нечего.

Что это значит в деньгах

Возьмем два помещения по 50 м² с кадастровой стоимостью 10 млн рублей. Муниципалитет применяет предельные ставки.

Квартира. Из базы вычитают стоимость 20 м² — это 4 млн рублей. База 6 млн, при ставке 0,1% налог 6000 рублей в год.

Апартаменты. Вычета нет, база 10 млн. При ставке 0,5% налог 50 000 рублей в год.

Разница восьмикратная, и складывается она из двух факторов: ставка выше в пять раз, база больше почти вдвое.

Расчет условный: реальная сумма зависит от кадастровой стоимости, ставки в конкретном муниципалитете и наличия объекта в региональном перечне.

Если база уходит в минус

Для жилья кодекс предусматривает: если после вычета налоговая база принимает отрицательное значение, ее принимают равной нулю. Небольшая квартира может вовсе не облагаться налогом.

Для апартаментов такой ситуации не бывает — вычитать нечего.

Изменение кадастровой стоимости в течение года

По общему правилу изменение кадастровой стоимости в течение года не учитывают ни в этом году, ни в предыдущих.

Исключение — если стоимость изменили из-за установления рыночной. Тогда измененные сведения учитывают начиная с даты, с которой применялась оспоренная стоимость. То есть перерасчет идет назад, а не с года подачи заявления.

Это важное отличие от того, что часто пишут: оспорив стоимость, вы возвращаете переплату за прошлые периоды, а не начинаете платить меньше со следующего года.

Как рассчитать налог

Считать самому не нужно — сумму исчисляет налоговый орган и присылает в уведомлении. Но проверить расчет полезно: ошибка в ставке или кадастровой стоимости обойдется дороже, чем полчаса на сверку.

Базовая формула

Налог = кадастровая стоимость × ставка

Если помещение было в собственности неполный год, добавляется коэффициент периода владения. Если помещение в долевой собственности — доля в праве.

Шаг 1. Возьмите кадастровую стоимость

Ту, что применяется с 1 января года, за который считают налог. Смотрите в личном кабинете налогоплательщика или в выписке из ЕГРН.

Шаг 2. Определите ставку

Проверьте объект в региональном перечне по статье 378.2 и уточните ставку своего муниципалитета. Порядок описан выше.

Шаг 3. Учтите долю, если она есть

При общей долевой собственности налог исчисляют каждому собственнику пропорционально его доле. При общей совместной — в равных долях.

Если доля менялась в течение года, применяется коэффициент, который считают по тому же правилу, что и период владения.

Шаг 4. Посчитайте коэффициент периода владения

Коэффициент — отношение числа полных месяцев владения к 12.

Правило 15-го числа. Месяц считается полным, если:

• право собственности возникло до 15-го числа включительно;
• право собственности прекратилось после 15-го числа.

Месяц не учитывается, если право возникло после 15-го числа или прекратилось до 15-го включительно.

Купили апартаменты 10 сентября — сентябрь считается, коэффициент 4/12. Купили 20 сентября — сентябрь не в счет, коэффициент 3/12.

При наследовании налог исчисляют со дня открытия наследства, а не с даты регистрации права.

Пример 1. Полный год

Апартаменты в Москве, в перечень по статье 378.2 не включены. Кадастровая стоимость 8 млн рублей, ставка 0,5%.

8 000 000 × 0,005 = 40 000 рублей

Пример 2. Неполный год

Те же апартаменты куплены 10 сентября. Полных месяцев — четыре, коэффициент 4/12.

8 000 000 × 0,005 × 4/12 = 13 333 рубля

Если бы покупка прошла 20 сентября, месяцев было бы три, а налог — 10 000 рублей.

Пример 3. Объект из перечня в Москве

Апартаменты площадью 60 м² в здании, включенном в перечень. Кадастровая стоимость 20 млн рублей, ставка 1,5%.

20 000 000 × 0,015 = 300 000 рублей

Если здание включено в реестр апартаментов и выполняются остальные условия московской льготы, сумма уменьшается. Площадь меньше 150 м², поэтому первый коэффициент равен единице, второй — 0,67.

Размер льготы: 300 000 × 1 × 0,67 = 201 000 рублей.

К уплате: 300 000 − 201 000 = 99 000 рублей.

Заявление на льготу подавать не нужно, она применяется автоматически. Но проверить, учтена ли она в уведомлении, стоит.

Ограничители роста налога — и почему они часто не работают

Кодекс предусматривает два механизма, сдерживающих рост налога.

Первый: рост не более чем на 10% в год. Если исчисленная сумма превышает прошлогоднюю более чем на 10%, к уплате принимается прошлогодняя сумма, увеличенная на коэффициент 1,1. Правило применяется начиная с третьего налогового периода, в котором в регионе считают налог от кадастровой стоимости.

Второй: коэффициент 0,6 для новых объектов. Для объекта, образованного начиная с четвертого налогового периода применения кадастровой стоимости, в первый год налог исчисляют с коэффициентом 0,6.

Важное исключение. Оба механизма не применяются к объектам, включенным в перечень по пункту 7 статьи 378.2. То есть апартаменты со ставкой 2% растут в цене налога без ограничения десятью процентами, а новый объект не получает скидки в первый год.

Гаражи и машино-места в таких зданиях — исключение из исключения: для них ограничители работают.

Если ваши апартаменты в перечень не входят, оба механизма к ним применимы на общих основаниях.

Если объект перестал существовать

При гибели или уничтожении объекта исчисление налога прекращается с 1-го числа месяца, в котором это произошло. Для этого подают заявление в налоговый орган — форму утверждает ФНС, документы можно приложить или предоставить налоговому органу запросить их самому. Заявление рассматривают 30 дней, срок могут продлить еще на 30.

Если заявление не подавать, исчисление все равно прекратится — по сведениям, которые налоговый орган получит сам. Но это может занять больше времени.

Если налог посчитан неверно

Можно подать заявление о перерасчете ранее исчисленного налога. Форму утверждает ФНС. По результатам приходит уведомление о перерасчете либо сообщение об отказе.

Без заявления перерасчет тоже возможен: налоговый орган делает его на основании полученных сведений начиная с периода, в котором возникло основание.

Управление посуточной арендой

Автоматизация процессов в апартаментах, УК, сетях и мини-отелях — от 2300 ₽ в месяц.

Выбрать тариф

Льготы: что не работает и что все-таки есть

Федеральные льготы к апартаментам не применяются

Статья 407 Налогового кодекса дает право на льготу шестнадцати категориям налогоплательщиков: Героям Советского Союза и России, инвалидам I и II групп, инвалидам с детства, ветеранам боевых действий, пенсионерам, участникам специальной военной операции и членам их семей, родителям и супругам погибших военнослужащих и другим.

Но право на льготу — это половина условия. Вторая половина — вид имущества. Льготу предоставляют только в отношении:

• квартиры, части квартиры или комнаты;
• жилого дома или его части;
• творческих мастерских, ателье, студий и жилых помещений под негосударственные музеи и галереи;
• хозяйственных строений до 50 м² на участках для личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства и ИЖС;
• гаража или машино-места.

Апартаменты в этот перечень не входят. Пенсионер, инвалид или ветеран платит налог за апартаменты в полном размере.

Гараж или машино-место — исключение. Если у вас есть машино-место в том же комплексе, льгота на него распространяется, в том числе когда оно расположено в здании из перечня по статье 378.2. Апартаменты — нет, машино-место — да.

Многодетным семьи в статье 407 нет

Распространено утверждение, что многодетные семьи освобождены от налога на одну квартиру наравне с пенсионерами. Это неточно: в перечне категорий статьи 407 многодетных нет.

Для родителей троих и более несовершеннолетних детей предусмотрен другой механизм — дополнительный вычет по статье 403: 5 м² на каждого ребенка для квартиры, части квартиры и комнаты, 7 м² для жилого дома и его части. Это уменьшение налоговой базы, а не освобождение от налога.

На апартаменты этот вычет тоже не распространяется.

Заявление подавать не нужно

Утверждение, что льготы по налогу на имущество носят заявительный характер и заявление нужно подавать ежегодно, неверно.

Заявление подать можно, но если налогоплательщик этого не сделал, льготу предоставляют на основании сведений, которые налоговый орган получает сам, начиная с периода, в котором возникло право на нее.

Ежегодной подачи кодекс не требует ни в каком случае.

Один объект каждого вида

Льготу дают в отношении одного объекта каждого вида по выбору налогоплательщика — независимо от того, сколько у него оснований для льготы. Две квартиры означают льготу по одной из них.

Выбор оформляют уведомлением, которое подают не позднее 31 декабря года, начиная с которого применяется льгота. Не подали — льготу применят к объекту с наибольшей исчисленной суммой налога.

Условие о предпринимательской деятельности

Льготу предоставляют в отношении объекта, который не используется в предпринимательской деятельности. Для квартиры, сдаваемой в аренду как ИП, льгота не работает.

Ограничение по дорогим объектам

Льгота не предоставляется в отношении объектов из перечня по статье 378.2 — за исключением гаражей и машино-мест в них — и в отношении объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей.

Что остается собственнику апартаментов

Региональные и местные льготы. Муниципалитеты и города федерального значения вправе устанавливать свои. Московская льгота по реестру апартаментов — как раз такой случай: она снижает налог примерно втрое и применяется автоматически. Условия в других регионах смотрите в законе своего субъекта или решении муниципалитета.

Проверка включения в перечень. Если объект попал в перечень по статье 378.2 ошибочно, его исключение снижает ставку — а в Москве еще и дает право заплатить 33% исчисленной суммы за период, когда объект в перечне числился.

Оспаривание кадастровой стоимости. Работает независимо от статуса помещения.

Освобождение при чрезвычайных обстоятельствах. С 2025 года действует льгота для объектов на территориях, где введены режим чрезвычайного положения, чрезвычайной ситуации или контртеррористической операции и принято решение о временном отселении. Она предоставляется за весь налоговый период, в котором действовал режим, распространяется на все объекты собственника и не ограничена правилом «один объект каждого вида». Ограничения по видам имущества здесь тоже нет — значит, апартаменты под нее подпадают.

Как снизить кадастровую стоимость

Если кадастровая стоимость выше рыночной, ее можно установить в размере рыночной. Это единственный законный способ уменьшить налоговую базу для апартаментов — вычетов по площади для них нет.

Куда обращаться

В бюджетное учреждение, которое проводит кадастровую оценку в вашем регионе. Не в комиссию при Росреестре: с 2023 года во всех регионах действует порядок через бюджетное учреждение.

Способы подачи:

• лично в бюджетное учреждение или МФЦ;
• регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении;
• через портал госуслуг или государственную информационную систему.

Что приложить

Отчет об оценке рыночной стоимости объекта в форме электронного документа. Отчет должен содержать выписку из ЕГРН со сведениями о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях.

Если заявление подает представитель — доверенность.

Если заявитель не собственник (например, арендатор) — согласие собственника с указанием его данных и кадастрового номера объекта.

Главный срок: шесть месяцев

Заявление подают в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена оценка. Дата указана в отчете.

Просрочили — заявление вернут без рассмотрения, и оценку придется заказывать заново. Это самая частая техническая причина отказа, и она полностью в руках заявителя.

Когда заявление вернут без рассмотрения

В течение пяти рабочих дней, если:

• отчет об оценке не приложен или не отвечает требованиям;
• прошло больше шести месяцев с даты оценки;
• отчет составлен работником того же бюджетного учреждения, куда подано заявление;
• заявление подано не тем способом, который предусмотрен законом.

Сроки рассмотрения

Пять рабочих дней — учреждение направляет уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

Тридцать календарных дней — срок рассмотрения заявления.

Пять рабочих дней — на направление копии решения заявителю и собственнику, а также сведений в Росреестр для внесения в ЕГРН.

Итого около полутора месяцев с момента подачи, если считать от готового отчета. Время на подготовку отчета оценщиком добавляется отдельно.

Какое решение примут

Два варианта: установить кадастровую стоимость в размере рыночной или отказать.

Отказать могут по трем основаниям: использование неполных или недостоверных сведений, расчетные и иные ошибки, повлиявшие на результат, нарушение требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета.

Все выявленные причины отказа должны быть перечислены в самом решении. Это дает понимание, что исправлять.

Если отказали

Решение оспаривают в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно можно заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной — тогда суд решит вопрос по существу, а не только проверит законность отказа.

Если суд признает отказ незаконным, учреждение принимает решение об установлении рыночной стоимости в течение трех рабочих дней. Если суд сам установил стоимость — отдельного решения учреждения не требуется.

С какого момента считают налог по новой стоимости

Сведения об измененной кадастровой стоимости учитывают начиная с даты, с которой применялась изменяемая стоимость.

То есть перерасчет идет назад, а не со следующего года. Если оспоренная стоимость применялась с 1 января 2024 года, а решение принято в 2026-м, налог за 2024 и 2025 годы подлежит перерасчету.

Для этого можно подать заявление о перерасчете ранее исчисленного налога. Без заявления перерасчет тоже возможен — по сведениям, которые налоговый орган получит сам.

Когда подавать

Заявление можно подать в любой момент с даты постановки объекта на кадастровый учет до снятия с учета. Специального окна нет.

Есть смысл посчитать заранее: расходы на отчет оценщика и возможные судебные издержки против экономии на налоге за несколько лет.

Как платить и что будет при просрочке

Сроки

1 декабря года, следующего за налоговым периодом. В 2026 году платят за 2025-й.

Если налог пересчитали, срок другой: не позднее 28-го числа третьего месяца, следующего за месяцем, в котором сформировано уведомление о перерасчете.

Налоговое уведомление

Считать самому не нужно — сумму исчисляет налоговый орган и направляет уведомление не позднее чем за 30 дней до срока платежа.

В уведомлении указывают сумму налога, объект, налоговую базу, срок уплаты и реквизиты для перечисления. Проверьте кадастровую стоимость, ставку и период владения: ошибка в любом из трех меняет сумму.

Как приходит уведомление. По умолчанию — в электронной форме через личный кабинет налогоплательщика или личный кабинет на портале госуслуг. Если электронно передать невозможно, направляют заказным письмом. При отправке почтой уведомление считается полученным через шесть дней с даты направления.

Получить уведомление на бумаге можно в любом налоговом органе или через МФЦ по заявлению — выдадут не позднее пяти дней со дня получения заявления.

Уведомление не пришло. Если общая сумма налогов меньше 300 рублей, уведомление не направляют — сумму накопят и пришлют позже. В остальных случаях проверьте личный кабинет и обратитесь в налоговый орган.

Ограничение по глубине. Уведомление направляют не более чем за три налоговых периода, предшествующих году направления. Больше чем за три года налог не начислят.

Перерасчет

Перерасчет делают не более чем за три налоговых периода, предшествующих году направления уведомления в связи с перерасчетом.

Важное правило: перерасчет не проводят, если он влечет увеличение ранее уплаченных сумм. То есть доначислить задним числом не могут — только уменьшить.

Пени

Начисляются за каждый календарный день просрочки начиная со дня возникновения недоимки.

Ставка для физических лиц — одна трехсотая действующей ключевой ставки Центрального банка за день. Для организаций правила другие, ступенчатые.

Когда пени не начисляют. Если на едином налоговом счете есть положительное сальдо, покрывающее недоимку, — на эту сумму пени не начисляются. Также пени не начисляют, если недоимку невозможно погасить из-за ареста имущества или обеспечительных мер суда.

Отдельное основание: недоимка образовалась из-за того, что вы выполняли письменные разъяснения налогового или финансового органа. Разъяснение должно относиться к периоду, за который образовалась недоимка, — дата издания документа значения не имеет.

Взыскание: порядок изменился

С 2025 года налоговый орган взыскивает задолженность с физических лиц без обращения в суд.

Как это работает. Налоговый орган принимает решение о взыскании и размещает его в реестре решений о взыскании задолженности. Решение направляют через личный кабинет налогоплательщика или личный кабинет на портале госуслуг, при невозможности — заказным письмом.

Принять и направить решение обязаны в течение шести месяцев с даты истечения срока исполнения требования об уплате. Решение, принятое позже, недействительно и исполнению не подлежит.

Очередность. Взыскание обращают последовательно: сначала деньги на счетах в банке, электронные денежные средства, драгоценные металлы на счетах и цифровые рубли; затем наличные; затем имущество, переданное другим лицам без перехода права собственности; в последнюю очередь — другое имущество, кроме предназначенного для повседневного личного пользования.

Списание со счетов. Поручение на перечисление размещают по истечении семи дней со дня направления решения.

Ваши права при списании. Взыскание не обращают на виды доходов, защищенные законом об исполнительном производстве. Кроме того, вы вправе обратиться в банк с заявлением о ежемесячном сохранении заработной платы и иных доходов в размере прожиточного минимума.

Судебные приставы. Подключаются на следующем этапе: если поручение налогового органа не исполнено и отрицательное сальдо сохраняется, налоговый орган направляет приставу постановление о взыскании за счет иного имущества.

Когда налоговый орган все-таки идет в суд

Судебный порядок сохранился для случаев, когда вы спорите с суммой.

Если вы подали жалобу на отказ в перерасчете или жалобу на действия налогового органа по исчислению налога, спорная сумма исключается из внесудебного взыскания. Тогда налоговый орган обращается в суд с административным иском — при задолженности свыше 3000 рублей.

Практический вывод: несогласие с суммой нужно оформлять жалобой, а не просто не платить. Жалоба переводит спор в судебную плоскость, где вы сможете возразить. Молчаливая неуплата приведет к списанию со счетов без суда.

Имущественный вычет: почему он не работает

Это самая распространенная ошибка в расчетах покупателя апартаментов. Разберем по пунктам, потому что цена ошибки — до 650 000 рублей, на которые человек рассчитывал зря.

Вычет на покупку не положен

Статья 220 Налогового кодекса дает вычет в размере расходов на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат или долей в них, а также земельных участков под индивидуальное жилищное строительство и участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома.

Перечень закрытый. Апартаменты — нежилое помещение, в него не входят.

Максимальный вычет для жилья — 2 млн рублей расходов, к возврату до 260 000 рублей. Покупатель апартаментов не возвращает ничего.

Вычет по процентам по ипотеке тоже не положен

Здесь читателя чаще всего вводят в заблуждение, поэтому разберем подробно.

Встречается утверждение, что вычет на покупку апартаментов получить нельзя, а вычет по процентам — можно, поскольку кредит целевой. Это неверно.

Подпункт 4 пункта 1 статьи 220 дает вычет по процентам по целевым займам, фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или долей в них и участков под ИЖС. Тот же закрытый перечень, что и для вычета на покупку.

Дополнительно пункт 4 статьи 220 требует для вычета по процентам представить документы, подтверждающие право на вычет, указанные в пункте 3, — то есть документы на приобретение жилья. Договор на нежилое помещение этому требованию не отвечает.

Логика «кредит направлен на улучшение жилищных условий» не работает: улучшение жилищных условий по закону означает приобретение жилого помещения.

Соответственно, не работают и производные расчеты: ни 390 000 рублей на собственника, ни 780 000 на супругов-созаемщиков, ни советы по сохранению права при рефинансировании. Права, которое нужно сохранять, не возникает.

Перевод в жилой статус права на вычет не создает

Вычет привязан к расходам на приобретение жилого помещения. Если помещение приобреталось как нежилое, последующее изменение статуса ситуацию не меняет: расходы были понесены на покупку нежилого объекта.

Что вычет все-таки дает при продаже

Одно право у собственника апартаментов есть, и о нем обычно забывают.

При продаже объекта, которым владели меньше минимального срока, доход можно уменьшить двумя способами:

• применить вычет в размере доходов от продажи, но не более 250 000 рублей — для иного недвижимого имущества, к которому относятся апартаменты;
• уменьшить доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества.

Второй способ обычно выгоднее: если апартаменты куплены за 8 млн и проданы за 9 млн, налог платится с разницы в 1 млн, а не со всей суммы.

Для жилых домов, квартир и комнат вычет по первому способу составляет 1 млн рублей — здесь апартаменты снова в худшем положении. Но право на учет расходов одинаково.

Ограничение. Ни вычет, ни уменьшение на расходы не применяются к доходам от продажи недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности. Если апартаменты сдавались как ИП, при продаже это правило сработает.

Что учесть при планировании покупки

Разница в налоговых последствиях между квартирой и апартаментами складывается не только из ставки. При покупке квартиры в ипотеку за 5 млн рублей покупатель возвращает до 260 000 рублей с покупки и до 390 000 с процентов — суммарно до 650 000. Покупатель апартаментов не возвращает ничего.

Эту сумму стоит закладывать в расчет наравне с разницей в цене и в ежегодном налоге.

Остались вопросы?

Бесплатно проконсультируем и подберём решение под ваши задачи.

Оставить заявку

Частые вопросы