Как превратить промышленные зоны в арт-кластеры и заработать на этом

Марина Кирилина 17 ноября 2014

Превращение промышленных зон в творческие пространства — тренд, уже давно распространившийся по всему миру. В Лондоне в качестве примера сразу вспоминается музей Tate и район Сохо. Москва идет по этому пути с небольшим опозданием и немного иначе.

Преобразование фабричных и индустриальных территорий в арт-кластеры в Москве приобретает характер модного тренда. В столице промзоны составляют около четверти городской территории и часто занимают очень выгодное расположение практически в центре. Например, рядом с метро «Курская» находятся сразу три кластера, созданные на месте индустриальных объектов: ARTPLAY, «Винзавод», «Арма», «Кристалл. Точка сборки».  

В столице развитие арт-площадок идет планомерно и не представляет собой стихийные захваты богемой тех или иных кварталов, как это часто бывает в европейских городах. Хотя попытки пойти по западному пути Москва переживала совсем небольшой период времени в 90-е годы, когда отдельные арт-коммуны стихийно захватывали здания и формировали вокруг них целые кварталы со своей самобытной жизнью. Но на сегодняшний день такой практики в столице нет. Все больше входит в моду индустриальная недвижимость.

Станки и мольберты

Как же производственные цеха превращаются в творческие пространства?

Первый этап — это освобождение или частичное освобождение от производства. Фабрика либо полностью закрывается, и недвижимость освобождается для непроизводственных целей, либо арт-кластер существует параллельно с рабочими цехами. После того как производство покидает площадку, недвижимость сдается представителям арт-сообщества. Помещения полностью оборудуются и приводятся в порядок силами арендаторов, владельцы зданий предпочитают не вкладываться в ремонт.

Сегодня индустриальная недвижимость все чаще преобразовывается в необычные офисные и выставочные центры, где собраны компании, связанные искусством, медиа, архитектурой и дизайном, наукой. В обиходе даже появился новый термин «креативная недвижимость». Самые известные на сегодня московские креативные пространства: «Винзавод», «Красный Октябрь», «Арма», ARTPLAY, FLACON. Здесь проходят лучшие лекции и семинары, работают самые модные рестораны и клубы. Если компания снимает офис в арт-кластере, значит, она находится в тренде.

Московские креативные кластеры разнообразны. Некоторые состоят из выставочных пространств, другие — из офисов, третьи пытаются сделать сложный центр с элементами торговли. Создав имидж арт-объекта и инвестировав средства в ремонт, девелопер не несет убытки, а, наоборот, получает доход, пусть и меньший, чем при создании традиционного бизнес-парка или офисного центра. Часто, как это, например, было в «Красном Октябре», девелоперы предоставляют льготные условия для арендаторов: льготные ставки и арендные каникулы на четыре-пять месяцев, чтобы компенсировать их затраты на отделку заводских помещений. Место быстро становится популярным и за счет сарафанного радио привлекает к себе арендаторов из мира культуры и искусства. Именно они больше других ценят необычную архитектуру и высокие потолки фабрик.

Серийные арт-девелоперы

В качестве примера успешной синергии торговли и искусства можно привести компанию ARTPLAY, которая с 2003 года создает в Москве креативные кластеры. За девять лет команда ARTPLAY обустроила два одноименных арт-центра. Бизнес компании с первых дней ее существования включал в себя три направления: мебельный шоу-рум, архитектурное бюро и выставочную деятельность. Первые два приносили доход. Выставки формировали имидж и были магнитом для привлечения новых клиентов. Получался синергетический эффект, который позволял создавать модное место и одновременно бойко торговать дорогими предметами интерьера.    

По этой же схеме и был организован первый центр ARTPLAY. Галерея площадью всего 600 кв. м находилась в 2003 году в районе улицы Александра Невского. Однако уже в 2004-м компания сформировала полноценный креативный кластер: арендовала 10 000 квадратов площадей в здании фабрики «Красная Роза». Порядка 10% из них ARTPLAY использовала для собственных нужд — организации выставок и продажи мебели, а 90% сдавалось в субаренду. Под крышей ARTPLAY удалось собрать около 20 ведущих архитектурных бюро Москвы. Архитекторы были своеобразными якорями, офисы им сдавались с существенным дисконтом. Основной доход компания получала от сдачи площадей под бутики, которые торговали мебелью, керамической плиткой и сантехникой.

В 2008 году ARTPLAY пришлось вновь поменять дислокацию. Владелец фабрики (компания KR Properties) не стал продлевать договор аренды. Это, к сожалению, типичная ситуация на рынке. Художники приходят, открывают вторую жизнь для того или иного обычного промышленного места, и цены на здешнюю недвижимость начинают расти. В результате художникам место становится не по карману, они уходят осваивать новые пространства. А в их обжитые офисы переезжают банкиры и бизнесмены. Сегодня в построенном на месте фабрики «Красная Роза» бизнес-центре снимают площади респектабельные арендаторы: банк «Открытие», «Яндекс», агентство недвижимости Knight Frank, французская компания Lafarge и другие.

ARTPLAY освоила новую индустриальную площадку — территорию завода «Манометр», который принадлежит компании «Аллтек». Поменяв место жительства, менеджеры ARTPLAY решили, что зарабатывать деньги по схеме «аренда — капитальный ремонт — сдача площадей в субаренду» — слишком рискованный и затратный бизнес. На «Манометре» компания выступила оператором проекта. Все здания завода, общая площадь которых составляет порядка 75 000 кв. м, были переданы в управление ARTPLAY, которая решила реконструировать всю территорию завода в рамках общей концепции «Центр дизайна ARTPLAY». За прошедшие три года освоена лишь половина бывших заводских пространств. Все реконструированные площади уже сданы в аренду: на 35 000 кв. м разместились почти 500 компаний. Окончание реконструкции всей территории планируется к 2015 году.

ARTPLAY отличается от большинства многофункциональных комплексов «фейсконтролем» арендаторов. Потенциальные обитатели центра должны соответствовать концепции места, в которой основополагающее слово — «дизайн». Различные дизайнерские школы и курсы могут рассчитывать на льготную арендную плату. Сегодня один из якорных арендаторов ARTPLAY — Британская школа дизайна, занимающая офис площадью 5000 кв. м. Молодые дизайнеры, с одной стороны, генерируют поток клиентов для шоу-румов, с другой — сами являются потенциальными арендаторами центра. В будущем для привлечения начинающих специалистов планируется открыть пространство для совместной работы — коворкинг-центр. У такой инициативы может быть светлое будущее. Главные факторы успеха: хорошее местоположение и удачная концепция.  Особенно ценно, что в районе метро «Курская»  обосновались также арт-центры «Винзавод» и «Арма». Получился крупный кластер, в результате синергии выиграют все.

Креативный тренд

Арт-кластеры крайне важны для современного города, именно в них бурлит творческая жизнь. Москва включилась в мировой тренд ревитализации индустриальных пространств менее десяти лет назад, и потому полдюжины креативных пространств нового типа — это не так уж и плохо.

В ближайшее время к процессу хочет подключиться и столичное правительство: творческий кластер будет создан на территории ЗИЛа. Творческие территории существуют не только в Москве, но и, например, в Санкт Петербурге, где подобным примером может служить «Фабрика ткачей». Тенденция превращения промышленных зон в креативную недвижимость в ближайшее время станет еще более популярной.

Марина Кирилина, куратор выставочной программы и работы с художниками проекта MediaNovation


Поделиться
Не пропусти новые публикации

Подписывайтесь, и мы будем один раз в неделю присылать полезные бизнес-советы, аналитические статьи, истории успеха и провала, интервью, а также мнения экспертов на острые темы

Подписаться
1637 просмотров
В избранное
Комментарии Написать свой
Спасибо за ваше мнение!

Читайте также

Загрузить еще
loader
Спасибо за подписку.

Заполните, пожалуйста, все поля.

Предложение, замечание, просьба или вопрос.