Арендодатель закрыл помещение из‑за долга. Как быть?

Продолжаем разбирать спорные ситуации по аренде, с которыми может столкнуться собственник магазина, бара, ресторана или салона красоты. В предыдущей статье мы рассказали, как расторгнуть договор с собственником, если хочется съехать раньше срока, и что делать, если арендодатель внезапно поднял цену. А сегодня рассмотрим случай, когда собственник ограничил доступ в здание или отключил электричество, потому что арендатор не заплатил вовремя, — что говорит закон и как этот вопрос решают суды.

Полина Романовских Юрист, эксперт по законодательству

Попробуйте Маркет 14 дней бесплатно

Сотрудники не смогли попасть на работу

ИП Дубров сдает помещение владельцу точки быстрого питания «Пышки и кофе». Дела у кафе идут неважно, продажи почти на нуле. Из-за этого у владельца общепита не было денег заплатить за аренду, у него накопилась просрочка за три месяца.

Однажды сотрудники кафе пришли на работу, но попасть внутрь не смогли — не подходили ключи. Позвонили собственнику — оказалось, он сменил замки. ИП отказывался пускать в здание арендатора, пока тот не расплатится с ним по всем долгам.

Что делать, если арендодатель требует освободить помещение

Разбираем ситуацию

Если арендатор не платит за помещение, по закону у арендодателя есть два варианта:

Досрочно расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ). Это возможно, если арендатор больше двух раз просрочил арендный платеж.
Потребовать оплатить аренду вперед (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Но есть ограничение: попросить внести плату досрочно можно максимум на два срока подряд, например, за два месяца вперед.

Положений, которые бы разрешали собственнику ограничить арендатору доступ в помещение за неуплату, в законе нет. Если арендодатель не пускает в здание, он действует незаконно — это можно расценить как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ).

При этом ничего не мешает сторонам закрепить такое правило в договоре. Контрагенты свободны сами определять его содержание. Если арендатор подписал договор, по которому собственнику можно не пускать его в здание из-за долгов, условие считается согласованным.

Что делать, если арендатор хочет съехать из помещения, в котором ваш магазин или заведение

Ограничение доступа можно рассматривать как способ обеспечения обязательств, то есть меру, которая помогает заставить должника погасить долг. К способам обеспечения обязательств относятся неустойка, залог, обеспечительный платеж (ст. 329 ГК РФ). В договоре стороны могут предусмотреть и другие способы, например, не пускать в здание.

То же самое с отключением коммунальных услуг за неуплату арендных платежей. Если в договоре есть такое условие, собственник может остановить подачу электричества или воды. Суды поддерживают такой подход. Например, по обстоятельствам одного арбитражного спора собственник отключил электричество арендатору, потому что он не платил за аренду. Арендатору это не понравилось, он подал к арендодателю иск. Суд встал на сторону собственника, потому что по договору он мог отключить коммунальные услуги из-за долга по аренде. Три инстанции признали такое положение договора законным (постановление арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2016 по делу № А32-22983/2015).

Получайте экспертные статьи на почту каждые две недели

Примеры из практики

С ограничением доступа к помещению разобрались: если прописано в договоре, значит, у собственника есть на это право. Но тогда встает важный вопрос — должен ли арендатор платить за то время, пока собственник не пускал его в помещение. У судов нет единого мнения на этот счет.

Что делать, если арендодатель внезапно поднял цену

Одни считают, что раз арендатор фактически не пользовался помещением, то и платить за него не должен.

ООО «Корус» арендовало помещение у ИП Большаковой. Десять месяцев компания не платила за аренду и накопила долг в 1,2 млн рублей. Чтобы взыскать деньги, собственница обратилась в суд. Первая инстанция удовлетворила иск в полном объеме.

«Корус» с решением не согласился и подал апелляцию. Компания ссылалась на то, что собственник воспользовался своим правом по договору и ограничил доступ в помещение из-за неуплаты, сменив замки. Пять месяцев «Корус» не мог попасть в здание. Апелляция поддержала арендатора и изменила решение первой инстанции. Суд указал, что арендодатель вправе требовать плату только за период, когда арендатор мог пользоваться помещением. В договоре не прописано, что этот период оплачивается, из закона это тоже не следует. В итоге суд взыскал в пользу истца сумму в два раза меньше заявленной — 627 тысяч рублей. Кассация поддержала апелляцию (постановление арбитражного суда Центрального округа от 12.07.2016 по делу № А14-8303/2015).

Другие суды, напротив, поддерживают собственника: арендатор обязан заплатить в любом случае, даже если у него не было доступа в арендуемое здание.

«Кронштадтский морской завод» взыскивал 5,5 млн долга по аренде с «Балтийского завода гидравлического оборудования». В суде ответчик настаивал, что с него нельзя взыскать деньги, потому что из-за задолженности истец забрал у сотрудников пропуска — пользоваться помещением он не мог. Однако суды трех инстанций поддержали собственника. В договоре было прописано право арендодателя ограничить доступ в помещение в случае долга — такая вот мера ответственности за просрочку. Значит, собственник действовал законно, а обстоятельств, которые освобождают арендатора от оплаты аренды, нет (постановление арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2017 по делу № А56-37518/2016).

Даже если у собственника по договору есть право не пускать арендатора в помещение из-за долга, это не значит, что он может действовать произвольно. Арендодатель в любом случае должен вести себя добросовестно и не нарушать прав арендатора.

Компания «Бьюти4лайф» предложила арендодателю «Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд» расторгнуть договор аренды из-за экономического кризиса в стране. Собственник заявил, что арендатор должен ему два млн рублей за несколько месяцев аренды, отказался расторгать договор и опечатал входную дверь в здание — по договору у него было такое право.

«Бьюти4лайф» пришлось расторгать договор через суд. Все инстанции признали, что собственник повел себя недобросовестно и злоупотребил правом. Дело в том, что до заключения сделки арендатор перечислил «Вэйнетт Трэдинг Компании Лимитэд» обеспечительный платеж 100 тыс. долларов. Он был больше долга в несколько раз, поэтому арендодатель мог без проблем погасить задолженность за счет этих денег. Но вместо этого решил перекрыть доступ арендатору к помещению. По просьбе истца суд расторг договор аренды (определение Верховного суда от 16.05.2017 по делу № А40-137837/2015).

Что делать арендатору, если собственник не пускает в помещение

Если вы считаете, что арендодатель незаконно сменил замки или опечатал входную дверь, нужно сразу собрать доказательства этого. Так будет больше шансов отстоять свою правоту в суде. Подтвердить факт ограничения доступа или отключение коммунальных услуг помогут:

фотографии, аудио и видеозаписи;
переписка с контрагентом — как официальными письмами, так и в мессенджере или по email;
акт, подписанный сторонами;
материалы из полиции, например, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, если вы пожаловались правоохранителям на незаконные действия собственника.

Даже если у собственника есть право ограничить доступ в здание по договору, с доказательствами есть шанс снизить в суде сумму долга за период, пока вы не пользовались помещением. Еще можно доказать, что арендодатель злоупотребил правом. Если из-за незаконных действий собственника вы понесли упущенную выгоду от простоя или ущерб, например, испортились ваши продукты, компенсацию можно взыскать в суде.

Важный момент — указано ли в договоре, что арендатор обязан перечислять арендные платежи за тот период, когда собственник не пускал в здание. Иногда суды считают, что без такой приписки арендатор платить не должен. Если в договоре про оплату ничего не сказано, можно сослаться на это в суде.

Чтобы снизить риск спорных ситуаций в будущем, изучите договор аренды на стадии заключения. Так вы сможете отказаться от сотрудничества, если не хотите стоять у опечатанной двери из-за неуплаты аренды, или попробовать договориться с собственником изменить условия сделки. Даже если такое правило вас устраивает, лучше знать о нем заранее, чтобы всегда платить вовремя и знать, как защитить свои права.