Бывает так, что имущество вроде как есть, но фактически это бесполезный груз, который мало того, что не окупается, так еще и требует вложений. В некоторых случаях за него необходимо платить налог на имущество.
С аналитиками бухгалтерского консалтингового агентства «Простые решения» разберемся в тонкостях налогообложения не сданных в эксплуатацию объектов недвижимости.
Кому платить
Незавершенное строительство (НЗС) представляет собой здание или сооружение, которое не было полностью достроено или введено в эксплуатацию. Не важно, находится объект в стадии консервации или строительство приостановлено, владелец все равно несет обязательства. Даже если его окончательная стоимость не сформирована.
В гл. 30 НК РФ прописаны основные положения по налогам на такое имущество для юридических лиц, а в гл. 32 НК РФ содержатся сведения для физических лиц.
Основная разница в том, что организации платят имущественный налог в бюджет региона, а вот обычные люди — в местный. Поэтому при подсчете налога нужно учитывать и нормативную базу субъектов России, и муниципалитетов, которые могут устанавливать дифференцированные ставки и дополнительные льготы.
Что делать, если долгостроем владеет физическое лицо
Незавершенный объект облагается налогом, если человек зарегистрировал право собственности на сооружение, а также величина стоимости объекта определена. Наличие этих условий — основание на начисление имущественного налога (ст. 400, пп. 5 п. 1 ст. 401 НК РФ, Письма Минфина РФ от 14.12.2017 № 03-05-06-01/83522, от 27.05.2015 № 03-05-06-01/30444, Приказ Минстроя РФ от 04.04.1992 № 87).
Собственники долгостроев не имеют льгот, освобождающих от уплаты налога. За исключением льготных категорий граждан. Но и они имеют право воспользоваться льготой только по одному объекту. И даже льготникам придется заплатить налог, если речь идет об административном здании или торговой точке.
Сколько платить, будет зависеть от назначения объекта (п. 2 ст. 406 НК РФ). Если речь о недостроенном жилом доме, то ставка будет варьироваться от 0% до 0,3%, в зависимости от местных нормативных актов. 2% придется заплатить за недостроенный магазин, административное здание или дорогой дом (свыше 300 млн руб.).
Расчет налога осуществляет ИФНС и высылает уведомление вместе с платежным документом налогоплательщику. Получить его владелец должен не позднее чем за 30 дней до наступления срока платежа (п. 2 ст. 52 НК РФ). При этом если объект появился в собственности в середине года, то налог начислят с учетом понижающего коэффициента. При этом, если недострой находится в долевой собственности, то налог начислят всем совладельцам (п. 3 ст. 408 НК РФ).
Если налогоплательщик имеет в собственности не введенный в эксплуатацию объект, не получил уведомления ИФНС на уплату налога, ему необходимо самостоятельно проинформировать налоговую инспекцию о наличии объекта налогообложения (п. 2.1 ст. 23 НК РФ).
Что делать, если долгостроем владеет юридическое лицо
Объекты незавершенного строительства, которые находятся в распоряжении юрлиц, не входят в налоговую базу для начисления налога на имущество, если они не готовы для использования в процессе производства. При этом ввод в эксплуатацию проводит собственник объекта. Иногда компаниям может показаться выгодным держать мощности в стадии незавершенного строительства. Однако эту хитрость давно выявили в налоговых органах, а значит сколь угодно долго продлевать статус незавершенного строительства не стоит.
Речь идет о самом спорном и неоднозначном моменте строительства производственного здания — этапе опытной эксплуатации. Если на этом этапе не осуществляется необходимая доработка объекта (не продолжают вкладываться средства в доведение его технических характеристик до проектных), а в производстве продукции он систематически участвует, то безопаснее ввести его в состав основных средств и обложить налогом на имущество. В противном случае ИФНС может признать его объектом налогообложения, и суд с ней согласится (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.03.2015 № Ф09-9720/14).
Объекты, которые юрлицо строит самостоятельно, привлекая для этого заемные средства, будут иметь разную стоимость в бухгалтерском и налоговом учете в связи с разным учетом процентов. Важно сохранить эту разницу при вводе объекта в эксплуатацию. Обе стоимости по-своему важны: налоговая — для расчета амортизации, которая учтется при определении налога на прибыль, а бухгалтерская — для расчета налога на имущество, если не появится обязанности считать этот налог от кадастровой стоимости.
